플롭을 뒤집어 집을 만들 수있는 5 가지 실수는 무엇입니까?
너무 쉬워요! 집을 사서 화장을 몇 번하고 시장에 다시 올려 놓고 큰 수익을 올리십시오. 언제라도 텔레비전 쇼에서 상영되는 6 개의 쇼는 예쁘고 잘 차려 입은 투자자들이 공정을 빠르고 재미 있고 수익성있게 보이게합니다.
그리고 많은 집들이 뒤집어지고 있습니다. ATTOM Data Solutions는 미국에서 200, 000 개 이상의 주택을 구매했으며 2017 년에 동일한 12 개월 동안 재판매했다고보고했습니다. 이는 그 해에 판매 된 모든 단독 주택 및 콘도의 6 %에 불과합니다.
그러나 부동산 재화로가는 길은 모두 호소와“매각”표시에 관한 것이 아닙니다. 너무 많은 부동산 모굴은 기본을 간과하고 결국 실패합니다. 그렇다면 오리발이 범하는 5 가지 가장 큰 실수는 무엇입니까? 그리고 어떻게 피합니까?
가장 좋은 조언은 재무 위험을 제한하고 수익 잠재력을 극대화하는 것입니다. 간단히 말해서, (가치가 무엇인지 알면서) 집에 너무 많은 돈을 지불하지 말고 구입하기 전에 필요한 수리 또는 업그레이드 비용이 얼마인지 알아야합니다. 그런 정보가 있으면 이상적인 구매 가격을 계산할 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 뒤집기 주택은 지식, 계획 및 정통한 성공을 요구한다는 점에서 다른 사업과 유사합니다. 부동산 부동산 투자자가 저지르는 실수의 일반적인 유형은 프로젝트에 필요한 시간이나 돈을 과소 평가하는 것입니다. 인내심과 판단은 부동산 투자와 같은 타이밍 기반 비즈니스에서 특히 중요합니다.
70 % 규칙에 따르면 투자자는 수리 비용을 뺀 재산의 ARV (수리 후 가치)의 70 %를 지불해야합니다. ARV는 주택이 완전히 수리 된 후에 가치가있는 것입니다.
예를 들면 다음과 같습니다. 주택의 ARV가 $ 150, 000이고 수리에 $ 25, 000가 필요한 경우 70 % 규칙은 투자자가 주택에 대해 $ 80, 000를 지불하지 않아야 함을 의미합니다. $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 – $ 25, 000 = $ 80, 000.
다른 중소 기업과 마찬가지로 노력에는 시간과 돈, 계획 및 인내, 기술과 노력이 필요합니다. 당신이 상상했던 것보다 더 힘들고 비싸 질 것입니다. 그리고 모든 세부 사항을 올바르게 이해하더라도 시장 상황이 바뀌면 처음에 가정 한 모든 가정이 결국 유효하지 않을 수 있습니다. 위험에 가볍게 가십시오: 집을 뒤집어서 빨리 부자를 얻으려면 가난한 집에있게됩니다.
집을 뒤집기위한 5 가지 필수 아이템
플롭을 뒤집어 집을 만들 수있는 5 가지 실수 이해
뒤집기 (도매 부동산 투자라고도 함)는 투자자가 사용할 자산을 구매하지 않고 이익을 위해 팔려고하는 부동산 투자 전략의 한 유형입니다.
이 이익은 일반적으로 가격이 급격히 상승하는 부동산 시장이나 부동산에 대한 자본 개선, 또는 둘 다에 의한 가격 상승에 기인합니다. 예를 들어, 투자자는 "뜨거운"동네에서 픽스 퍼-퍼퍼를 구매하고 상당한 개조를 한 다음 새로운 외관과 편의 시설을 반영한 가격으로 제공 할 수 있습니다.
부동산을 뒤집는 투자자는 하나의 부동산 또는 부동산 그룹의 구매 및 후속 재판매에 집중합니다. 많은 투자자들이 빈번한 전환에 참여하여 꾸준한 수입을 창출하려고합니다.
그렇다면 건물이나 집을 어떻게 뒤집어 야합니까? 간단히 말해서, 대부분의 다른 투자와 마찬가지로 낮은 구매와 높은 판매를 원합니다. 그러나 매수 전략을 채택하는 대신 가능한 빨리 거래를 완료하여 자본이 위험에 처한 시간을 제한하십시오. 일반적으로 최대 이익이 아닌 속도에 초점을 두어야합니다. 매일 지나가는 비용이 더 많이 들기 때문입니다 (모기지, 유틸리티, 재산세, 보험 및 기타 주택 소유 비용).
그것은 몇 가지 함정이 있지만 일반적인 계획입니다.
1. 돈이 충분하지 않습니다
부동산에서 덤블링하는 것은 비싸다. 첫 번째 비용은 부동산 취득 비용입니다. 저금리 자금 조달 청구가 적거나없는 반면, 합법적 인 공급 업체로부터 이러한 거래를 찾는 것이 말하는 것보다 쉽습니다. 또한 인수 자금을 조달하는 경우이자를 지불합니다.
차입금에 대한이자는 세금 감면 및 고용 법이 통과 된 후에도 여전히 세금 공제 대상이지만 100 % 공제는 아닙니다. 이자에 소비되는 모든 달러는 심지어 파산하기 위해 판매에서 벌어야 할 금액에 추가됩니다.
또한 주택 담보 대출 또는 주택 담보 대출 (HELOC)을 사용하여 플립 하우스 구매 자금을 조달하는 경우이자 만 공제 할 수 있습니다. 귀하의 지불 원금, 세금 및 보험 부분은 공제되지 않습니다.
융자 옵션을 광범위하게 조사하여 귀하의 요구에 가장 적합한 모기지 유형을 결정하고 저금리를 제공하는 대출 기관을 찾으십시오. 융자 비용을 조사하는 쉬운 방법은 모기지 계산기를 사용하여 다양한 대출 기관이 제공하는 이자율을 비교할 수 있습니다. 물론, 재산에 대해 현금을 지불하면이자 비용이 제거되지만, 심지어 현금을 묶는 데 드는 재산 보유 비용과 기회 비용도 있습니다.
주택 위기 이후의 저금리로 인해 금리가 상승함에 따라, 이익을 얻는 것은 예전보다 힘들다. ATTOM 데이터에 따르면, 2018 년 상반기에는 플립 활동이 4 년 내 최저 수준으로 둔화되고 2014 년 말 이후로 수익률이 최저 평균 ROI로 감소한 것으로 나타났습니다. 그것은 돈을 벌 수 없다는 것을 의미하지는 않지만 (ROI는 44 %의 북쪽에 있음), 관리가 필요하다는 것을 의미합니다. 플립의 평균 총 수익은 $ 65, 520이지만 총액입니다.
리노베이션 비용도 고려되어야합니다. 주택을 수리하고 이익을 위해 판매 할 계획이라면 판매 가격이 합병 비용, 자산 보유 비용 및 리노베이션 비용을 초과해야합니다.
$ 25, 000의 부엌, $ 10, 000의 욕실, $ 5, 000의 부동산 세, 유틸리티 및 기타 운송 비용으로이 숫자가 약 2/3로 줄었습니다. 재산에 예기치 않은 구조적 문제가 발생하고 총 이익이 순손실이 될 수 있습니다. 이러한 장애물을 극복하더라도 자본 이득 세금을 잊지 마십시오.
2. 충분하지 않은 시간
집을 개조하고 뒤집는 것은 시간이 많이 걸리는 모험입니다. 올바른 부동산을 찾아 구입하는 데 몇 개월이 걸릴 수 있습니다. 집을 소유 한 후에는 집을 고치기 위해 시간을 투자해야합니다. 하루 종일 일하는 경우 철거 및 건설에 소요되는 시간은 저녁과 주말을 잃을 수 있습니다. 다른 사람이 일을하도록 비용을 지불하는 경우에도 활동을 감독하는 데 더 많은 시간을 소비하고 다른 사람을 지불하는 데 드는 비용으로 인해 이익이 줄어 듭니다.
작업이 완료되면 판매하기 전에 해당 건물이 해당 건물 코드를 준수하는지 검사 일정을 예약해야합니다. 그렇지 않다면 시간과 돈을 더 써야 파동에 이르게됩니다. 다음으로, 부동산 매각에 상당한 시간 투자가 될 수 있습니다. 장래의 구매자에게 직접 보여 주면 호텔과 출퇴근하는 데 많은 시간을 할애 할 수 있습니다.
그만한 가치가 있습니까? 많은 사람들에게 하루 종일 일을하는 것이 더 합리적 일 수 있습니다. 하루 종일 일을하는 것이 위험없이 일관된 시간 약속없이 꾸준한 급여를 통해 몇 주 또는 몇 달 안에 같은 종류의 돈을 벌 수 있습니다.
3. 부족한 기술
목수 및 배관공과 같은 전문 건축업자 및 숙련 된 전문가는 종종 집을 정규직에 대한 부수입으로 넘깁니다. 그들은 집을 찾고 고칠 수있는 지식, 기술 및 경험을 가지고 있습니다. 그들 중 일부는 또한 부업 프로젝트를 수행하는 동안 겨울 내내 실업 수표를 제공하는 노동 조합 일자리를 가지고 있습니다.
집 뒤집기의 실제 돈은 땀의 균형에서 나온다 망치로 편리하고, 카펫을 깔고, 마른 벽에서 나온 벽을 걸거나, 집을 지붕을 달고, 주방 싱크대를 설치할 수 있다면 집을 뒤집는 기술이 있습니다.
반면 일자 드라이버의 십자 드라이버를 모르는 경우 수리 및 수리를 위해 전문가에게 비용을 지불해야합니다. 따라서 투자에 대한 실질적인 이익을 얻을 가능성이 줄어 듭니다.
4. 지식이 충분하지 않다
성공하기 위해서는 적절한 장소에서 적절한 가격으로 적절한 부동산을 선택하는 방법을 알고 있습니다. $ 100, 000의 주택가에서 $ 60, 000에 매수하고 $ 200, 000에 매각 할 것으로 예상하십니까? 시장은 정기적으로 발생하기에는 너무 효율적입니다.
평생 동안 거래를하더라도, 집을 차압하여 노래를 만들 수 있습니다. 어떤 개조 공사를하고 어떤 것을 건너 뛸지를 아는 것이 중요합니다. 또한 해당 세법 및 구역 법을 이해하고 손실을 줄이고 언제 프로젝트가 돈을 벌기 전에 나가야하는지 알아야합니다.
부동산 상장 회사 인 Zillow는 현재 일부 시장에서 주택을 뒤집고 있습니다. 이 회사는 90 일 이내에 부동산을 사고 뒤집을 것으로 예상하고 있으며, 엄마와 팝 운영자에게 치열한 경쟁을 제공 할 데이터와 지식을 보유하고 있습니다. 글로벌 투자 회사 인 KKR & Co. Inc. (이전의 Kohlberg Kravis Roberts & Co. 및 KKR & Co. LP로 알려짐)와 함께 대기업 대출 기관도 플립 대출 시장에서 수익을 추구하기 시작했습니다. 행동의 조각.
5. 충분하지 않은 인내
전문가들은 시간을내어 올바른 부동산을 기다립니다. 초보자들은 처음 본 집을 사기 위해 서두르고 있습니다. 그런 다음 자신이 할 수없는 일을 처리하기 위해 입찰하는 최초의 계약자를 고용합니다. 전문가들은 직접 작업을 수행하거나 사전에 준비된 신뢰할 수있는 계약자 네트워크에 의존합니다.
초보자는 집을 팔기 위해 부동산업자를 고용합니다. 전문가는 비용을 최소화하고 수익을 극대화하기 위해 "소유자 별 판매"노력에 의존합니다. 초보자들은이 과정을 밟고 페인트 칠을하고 재산을 얻을 것으로 기대합니다. 전문가들은 주택을 사고 파는 데 시간이 걸리고 이윤이 때로는 적다는 것을 이해합니다.
