30 년 대 15 년 모기지: 개요
어리석은 다양한 모기지가 가능하지만 대부분의 주택 구매자에게는 실제로는 하나만 있습니다. 30 년 고정 금리 모기지는 사실상 금융 상품의 사과 파이 인 미국의 원형입니다. 그것은 세대의 미국인들이 처음으로 주택을 소유 한 길입니다.
2017 년 Freddie Mac에 따르면, 주택 구입자의 90 %가 30 년 고정 금리 모기지를 선택했습니다. 그러나 많은 구매자들이 15 년 고정 금리 모기지를 대신 선택했다면 더 나은 서비스를받을 수 있었을 것입니다.
대출은 구조적으로 유사합니다. 가장 큰 차이점은 용어입니다. 단기 대출은 월별 지불액이 높기 때문에 15 년 모기지가 저렴한 것처럼 보입니다. 그러나 단기적으로는 여러 측면에서 대출이 더 저렴합니다. 실제로, 대출 기간 동안 30 년 모기지 비용은 15 년 옵션의 두 배 이상이됩니다.
모기지 기간이 비용에 미치는 영향
모기지는 단순히 특정 유형의 대출 기간입니다. 부동산 담보 대출입니다. 대출 기간의 경우, 차용인은 대출 잔액에 대해 매년 계산 된이자를 지불합니다. 이자율과 월별 지불은 고정되어 있습니다.
월별 지불이 고정되어 있기 때문에이자를 지불 할 부분과 시간이 지남에 따라 원금을 지불 할 부분이 있습니다. 처음에는 대출 잔액이 너무 높기 때문에 대부분의 지불이이자입니다. 그러나 잔액이 줄어들면 지불금의 이자율이 떨어지고 원금으로가는 지분이 증가합니다.
30 년 모기지
물론 30 년 대출에서이 균형은 훨씬 느리게 감소합니다. 사실상, 차용인은 같은 금액의 돈을 두 배 이상 임대하고 있습니다. (30 년 모기지의 경우, 15 년 대출에 비해 원금 잔고가 빠르게 줄어들지 않기 때문에 2 배 이상이 아닙니다.) 이자율이 높을수록 두 모기지 사이의 격차. 예를 들어, 이자율이 4 % 인 경우, 차용자는 15 년 대출에 비해 30 년 동안 동일한 금액의 원금을 빌리기 위해 실제로 거의 2.2 배 더 많은이자를 지불합니다.
30 년 모기지의 주요 장점은 상대적으로 낮은 월별 지불입니다. 경제성이 문제가되지 않더라도 다른 장점이 있습니다.
- 지불금이 낮 으면 차용자가 15 년 대출을 할 수있는 것보다 더 많은 주택을 구입할 수있게되는데, 같은 월 지불로 인해 30 년 동안 대출자가 더 큰 대출을받을 수 있기 때문입니다. 저축으로 다른 목표를위한 자금을 확보하십시오.
15 년 모기지
15 년 대출은 30 년 대출보다 은행에 덜 위험하고, 장기 대출보다 단기 대출을하는 데 적은 비용이 들기 때문에 일반적으로 30 년 모기지 금리가 더 높습니다. 소비자는 15 년 동안의 모기지에 대한 비용을 삭감합니다. 15 퍼센트에서 최대 퍼센트 (또는 포인트)까지, 그리고 수십 년 동안 실제로 합산 할 수도 있습니다.
Fannie Mae 및 Freddie Mac과 같은 대부분의 주택 담보 대출을 뒷받침하는 정부 지원 기관은 30 년 담보 대출을 더 비싸게 만드는 대출 수준 가격 조정이라는 추가 수수료를 부과합니다. 이 수수료는 일반적으로 신용 점수가 낮거나 계약금이 적거나 둘 다인 대출자에게 적용됩니다. 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration)은 30 년 차용자에게 높은 모기지 보험료를 청구합니다.
CT의 Avon Norcom Mortgage 소매 대출 담당 부사장 James Morin은“30 년 동안 존재하는 일부 대출 수준 가격 조정은 15 년 동안 존재하지 않습니다. Morin에 따르면 대부분의 사람들은 이러한 비용을 담보로 지불하지 않고 높은 비율의 일부로 모기지에 넣습니다.
그렇다면 30 년 동안 4 %, 15 년 동안 3.25 %로 이용할 수있는 30 만 달러의 대출을 상상해보십시오. 더 빠른 할부 상환과 낮은 이자율의 결합 된 효과는 단 15 년 동안 돈을 빌리는 것이 30 년 동안 215, 609 달러에 비해 79, 441 달러 또는 2/3에 가까운 비용을 의미한다는 것을 의미합니다.
물론 캐치가 있습니다. 장기적으로 너무 많은 돈을 절약하기위한 가격은 월별 지출이 훨씬 높습니다. 가상의 15 년 대출에 대한 지불은 30 년 대출에 대한 월 지불 (1, 432 달러)보다 $ 2, 108, $ 676 (또는 약 38 %) 더 높습니다.
투자자가 더 높은 지불을 할 수 있다면, 특히 고정 수입에 의존 할 때 퇴직에 가까워 질 때 더 짧은 대출을받는 것이 그들의 이익입니다.
일부 전문가의 경우 더 높은 지불을 할 수있는 것은 비오는 날 기금을 마련하는 것입니다. Quicken Loans의 최고 운영 책임자 및 사장 인 Bob Walters에 따르면, 귀하의 액체 절감액은 최소 1 년의 소득에 해당해야합니다. 15 년 모기지에 대해 금융 기획자들이 좋아하는 것은 일반적으로 감사하는 자산 (주식, 주택은 상승 및 하락하지만)의 형태로 자본의 형태로 효과적으로“강제적으로 절약”한다는 것입니다.
15 년 대출은 30 년 대출보다 은행에 덜 위험하고, 장기 대출보다 단기 대출을하는 데 적은 비용이 들기 때문에 일반적으로 30 년 모기지 금리가 더 높습니다.
돈을위한 다른 용도
대학 고용을위한 529 계좌 나 세금 유예 401 (k) 계획과 같이, 특히 고용주가 대출자의 기부금과 일치하는 경우, 대출자가 다른 곳에서 그 돈을 투자 할 동기를 가질 수있는 경우가 있습니다. 그리고 모기지 금리가 매우 낮기 때문에 정통하고 징계 된 투자자는 30 년 대출을 선택하고 15 년과 30 년 지불의 차이를 더 높은 수익률의 유가 증권에 넣을 수 있습니다.
이전 예를 사용하여 15 년 대출 월별 지불이 $ 2, 108이고 30 년 대출 월 지불이 $ 1, 432 인 경우, 차용인은 다른 곳에 676 달러의 차이를 투자 할 수 있습니다. 봉투 뒤의 계산은 모기지이자 공제를 고려한 후의 외부 투자 수익이 납부해야 할 세금이 적고 모기지 이자율을 얼마나 초과하는지 (또는 여부)입니다. 세금 공제율이 25 % 인 사람의 경우 공제액이 실질 모기지 금리를 예를 들어 4 %에서 3 %로 줄일 수 있습니다.
대체로, 세금 후 투자 수익률이 모기지 비용보다 높으면이자 공제액이 적 으면 차용자가 우선합니다.
그러나 텍사스 주 댈러스의 공인 재무 설계사 Shashin Shah에 따르면이 bit 빗은 위험에 대한 성향을 요구한다. 차용인은 변동성 주식에 투자해야하기 때문이다. Shah는“현재이 작업을 수행하기에 충분한 수익을 낼 수있는 고정 수입 투자는 없습니다. 그는 또한 월별 차등과 동등한 투자와 투자에 집중할 수있는 시간을 체계적으로 투자해야한다고 주장합니다.
세계 최고의 옵션
대부분의 차용인들은 15 년 모기지가 요구하는 더 높은 지불을 할 수있는 곳이 부족한 것 같습니다. 그러나 더 짧은 모기지를 절약 할 수있는 간단한 해결책이 있습니다. 모기지에 선불 페널티가 없다고 가정하면 30 년 모기지에 대해 15 년 일정을 더 많이 지불하면됩니다.
차용인은 추가 지불금을 교장에게 전달할 권리가 있으며 지불이 일관된 경우 15 년 안에 모기지가 상환됩니다. 시간이 빡빡하면, 차용자는 항상 30 년 일정의 낮은 지불액으로 돌아갈 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 많은 구매자들이 15 년 고정 금리 모기지 대 30 년 모기지에 대해 더 나은 서비스를 제공받을 수 있습니다. 소비자들은 15 % 모기지에 대해 더 적은 금액을 지불합니다. 일부 전문가의 경우, 15 년 동안 담보 대출을 더 많이 지불 할 수 있다는 것은 비오는 날 기금을 마련하는 것입니다.
