목차
- 모기지 생산 라인
- 모기지 금리에 대한 투자자의 영향
- 고정 금리 모기지
- 연준의 역할
- 조정 가능한 금리 모기지 – ARM
- 예측 변화
- 결론
담보 대출은 고정 이율과 조정 이율의 두 가지 주요 형태로 이루어지며, 일부 하이브리드 조합과 각각의 파생 상품이 있습니다. 금리와 미래의 금리 과정을 결정하는 경제적 영향에 대한 기본적인 이해는 재정적으로 건전한 모기지 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다. 이러한 결정에는 고정 금리 모기지 또는 조정 가능한 금리 모기지 (ARM) 중에서 선택하거나 조정 가능한 금리 모기지에서 재 융자 여부를 결정하는 것이 포함됩니다.
모기지 생산 라인
모기지 산업에는 세 가지 주요 부분 또는 사업체가 있습니다: 모기지 창시자, 집계 자 및 투자자.
모기지 창업자는 대출 기관입니다. 대출 기관은 신용 조합 및 은행에서 모기지 브로커에 이르기까지 여러 형태로 제공됩니다. 모기지 창업자는 소비자에게 대출을 소개하고 시장에 내 놓습니다. 그들은 대출을 판매합니다. 그들은 제공하는 이율, 수수료 및 서비스 수준에 따라 서로 경쟁합니다. 그들이 부과하는 이자율과 수수료에 따라 이윤이 결정됩니다. 대부분의 모기지 창시자는 대출을“포트폴리오”하지 않습니다 (대출 자산을 보유하지 않음을 의미). 대신, 그들은 모기지를 2 차 모기지 시장에 판매합니다. 소비자에게 부과하는 이자율은 이윤과 이차 모기지 시장에 모기지를 판매 할 수있는 가격에 의해 결정됩니다.
어 그리 게이터는 다른 기관에서 새로 시작된 모기지를 구입합니다. 그들은 2 차 모기지 시장의 일부입니다. 대부분의 어 그리 게이터는 모기지 창시자이기도합니다. 어 그리 게이터는 많은 유사한 모기지를 모아 모기지 지원 증권 (MBS)을 형성합니다. 담보 대출 담보는 담보 대출의 기반이되는 채권입니다. 모기지 지원 증권은 투자자에게 판매됩니다. 모기지 담보 증권을 투자자에게 판매 할 수있는 가격에 따라 어 그리 게이터가 다른 대출 기관으로부터 새로 시작된 모기지를 지불하고 소비자가 자신의 모기지 출자에 대해 제공하는 이자율을 지불 할 가격이 결정됩니다.
담보 대출 담보 증권에는 연금 기금, 뮤추얼 펀드, 은행, 헤지 펀드, 외국 정부, 보험 회사 및 Freddie Mac 및 Fannie Mae (정부 후원 기업) 등 많은 투자자가 있습니다. 투자자가 수익을 극대화하려고 할 때 모기지 지원 증권과 회사 채권과 같은 기타 고정 수입 투자 사이의 상대 가치 분석을 자주 실행합니다. 모든 금융 증권과 마찬가지로 모기지 지원 증권에 대한 투자자의 수요는 이러한 증권에 대해 지불 할 가격을 결정합니다.
모기지 금리에 대한 투자자의 영향
담보 대출 담보 보안 투자자는 대부분 소비자에게 제공되는 담보 대출 금리를 결정합니다. 위에서 설명한 바와 같이, 모기지 생산 라인은 투자자가 구매 한 모기지 지원 담보 형태로 끝납니다. 자유 시장은 투자자가 모기지 지원 증권에 대해 지불 할 시장 청산 가격을 결정합니다. 이 가격은 주택을 구매할 때 제공되는 이자율을 결정하기 위해 모기지 업계를 거슬러 올라갑니다.
고정 금리 모기지
고정 금리 모기지에 대한 이자율은 모기지 수명 동안 고정되어 있습니다. 그러나 평균 30 년 고정 금리 모기지의 경우 고객이 모기지를 이동하거나 리파이낸싱하기 때문에 수명이 짧습니다. 경험상 집주인은 평균 7 년 동안 집에 머물 렀습니다. 그러나 2018 년 1 월 전국 주택 건설 협회 (National Association of Home Builders)는 현재 12 년에서 13 년으로 바뀌 었다고보고했다.
주택 담보 대출 담보 가격은 미국 국채의 가격과 높은 상관 관계가 있습니다. 이는 30 년 모기지가 뒷받침하는 모기지 담보 담보 가격이 미국 재무부 5 년 채권 또는 미국 재무부 10 년 채권의 기간에 따라 기간으로 알려진 이동을 의미합니다. 실제로, 30 년 모기지 기간은 5 년에 가깝지만 시장은 10 년 채권을 벤치 마크로 사용하는 경향이 있습니다. 이는 또한 소비자에게 제공되는 30 년 고정 금리 모기지 금리가 미국 재무부 10 년 채권의 수익률과 함께 상승 또는 하락해야 함을 의미합니다. 채권의 수익률은 쿠폰 속도와 가격의 함수입니다.
경제 기대치에 따라 미국 재무부 채권의 가격과 수익률이 결정됩니다. 채권의 최악의 적은 인플레이션으로, 향후 채권 지불의 가치를 떨어 뜨립니다 – 쿠폰 지불과 원금 상환. 따라서 인플레이션이 높거나 상승 할 것으로 예상되면 채권 가격이 하락하여 수익률이 상승합니다. 채권 가격과 수익률 사이에는 반비례 관계가 있습니다.
연준의 역할
연방 준비 은행은 인플레이션 기대에 큰 역할을합니다. 이는 단기 금리를 통해 연방 준비 은행이 인플레이션을 얼마나 잘 통제하고 있는지에 대한 채권 시장의 인식이 미국 국채 10 년 채권의 수익률과 같은 장기 금리를 결정하기 때문입니다. 즉, 연방 준비 은행은 현재 단기 금리를 설정합니다. 시장은 미국 재무부 10 년 채권의 수익률과 같은 장기 금리를 결정하기 위해 해석합니다.
30 년 모기지 금리는 미국 재무부 10 년 채권 수익률과 밀접한 관련이 있습니다. 미래에 30 년 고정 금리 모기지 금리가 어떻게 될지 예측하려는 경우 미국 재무부 10 년 채권 (또는 5 년 지폐)의 수익률을보고 이해하고 시장 상태를 따르십시오. 연방 준비 제도 이사회 통화 정책에 대해
조정 가능한 금리 모기지 – ARM
조정 가능한 요율 모기지의 이자율은 모기지 조건에 따라 6 개월마다 매년 또는 덜 자주 변경 될 수 있습니다. 이자율은 인덱스 값과 마진으로 구성됩니다. 이를 완전 인덱스 이자율이라고합니다. 일반적으로 백분율 포인트의 1/8로 반올림됩니다. 지수 값은 가변적이며, 모기지 수명 동안 마진은 고정되어 있습니다. 예를 들어, 현재 지수 값이 6.83 %이고 마진이 3 % 인 경우, 가장 가까운 8 분의 1의 백분율로 반올림하면 완전 인덱스 이자율이 9.83 %가됩니다. 지수가 6.1 %로 하락한 경우 완전 지수 이자율은 9.1 %입니다.
조정 가능한 금리 모기지의 이자율은 지수와 관련이 있습니다. 서로 다른 조정 가능한 금리 모기지에 사용되는 여러 가지 모기지 지수가 있으며, 각 모기지 지수는 활발하게 거래되는 금융 보안 유형, 은행 대출 유형 또는 은행 예금 유형의 금리를 사용하여 구성됩니다. 서로 다른 모기지 지수는 모두 서로 밀접하게 관련되어 있습니다. 다시 말해 경제 상황이 변함에 따라 같은 방향으로 위 또는 아래로 움직입니다.
대부분의 모기지 지수는 단기 지수로 간주됩니다. "단기"또는 "기간"은 지수를 구성하는 데 사용되는 유가 증권, 대출 또는 예금의 용어를 말합니다. 일반적으로 1 년 이하의 담보, 대출 또는 예금은 단기로 간주됩니다. 모기지 지수를 구성하는 데 사용되는 것을 포함하여 대부분의 단기 금리는 연방 기금 금리로 알려진 금리와 밀접한 관련이 있습니다.
예측 변화
조정 가능한 모기지 금리 변동을 예측하려는 경우 수익률 곡선의 모양을 살펴보십시오. 수익률 곡선은 3 개월에서 30 년의 만기일을 가진 미국 재무부 채권의 수익률을 나타냅니다.
곡선의 모양이 평평하거나 하향 인 경우, 시장은 연방 준비 제도 이사회가 단기 금리를 일정하게 유지하거나 더 낮게 움직일 것으로 기대하고 있음을 의미합니다. 곡선의 모양이 위로 기울어지면 시장은 연방 준비 은행이 단기 금리를 더 높게 움직일 것으로 예상합니다.
어느 방향 으로든 곡선의 가파름은 시장이 연방 준비 은행이 단기 금리를 올리거나 내릴 것으로 예상하는 정도를 나타냅니다. Fed Funds 선물의 가격은 또한 미래 단기 금리에 대한 시장 기대치를 나타냅니다.
결론
현재 및 미래의 고정 및 조정 가능한 금리 모기지 금리에 어떤 영향을 미치는지 이해하면 재정적으로 건전한 모기지 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다. 예를 들어, 고정 금리 모기지보다 조정 가능한 금리 모기지를 선택하는 것에 대한 결정을 내리고, 조정 가능한 금리 모기지를 리파이낸싱해야 할 시점을 결정하는 데 도움이됩니다.
TV에서 듣는 모든 것을 믿지 마십시오. 항상“이자율이 상승하기 전에 조정 가능한 금리 모기지를 상환하기에 좋은시기”는 아닙니다. 금리가 더 상승하거나 하락할 수 있습니다. 수익률 곡선이 무엇을 말하는지 알아보십시오.
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