주택 소유자는 종종 주택 가치보다 주택 담보 대출 잔고에 더 많은 빚을 져야하는 불가피한 입장에 처하게됩니다. 이는 주택 소유주가 통제 할 수없는 여러 가지 사건의 조합에서 비롯된 것입니다. 부동산 가격 하락, 이웃 악화, 나쁜 차입 결정 (예: 차용자가 감당할 수있는 것보다 더 많은 차입 또는 옵션 조정 가능한 금리 모기지를 인수하는 것) 및 자본을 회수하기위한 재 융자가 주택 소유자에게 부채 증가로 이어질 수 있습니다. 주택 담보 대출 잔액이 부동산 가치를 초과 할 때 주택 소유자의 위치는 "거꾸로"또는 "수중"이라고합니다. 이 불편한 입장을 피하는 것은 까다 롭고 종종 대출 가치보다 낮은 가격으로 주택을 판매해야하지만 해결책이 있습니다. 부정적인 지분을 가진 주택 소유자를위한 몇 가지 옵션을 살펴 보겠습니다.
자기 자본이 부족한 주택 매도
주택 매매 가격과 주택 담보 대출 금액의 차이가 적거나 판매자가 주머니가 깊은 경우 단기 판매는 실행 가능한 옵션입니다. 구매자를 찾을 수있는 경우, 주택 소유자는 대출 잔액을 상환하기 위해 수표로 결산을 할 수 있습니다. 판매자가 잔액을 지불 할 여유가 없지만 판매해야하는 경우 판매자는 모기지 소유자에게 연락하여 단기 판매를 준비해야합니다. (주택을 단기 판매하는 것에 대한 자세한 내용은 주택 처분을 방지하기 위해 주택 단기 판매를 참조하십시오 .)
대출 기관이 짧은 매각에 동의하도록 설득하려면 종종 상당한 시간과 서류 작업이 필요합니다. 대출 기관에 동의하는 것 외에도 주택 소유자는 판매를 기꺼이 처리 할 부동산 중개인을 찾아야합니다. 구매자를 찾으면 합병증이 계속됩니다. 대출 기관은 종종 투자자를 대신하여 대출을 제공합니다. 대출 기관이 매각에 익숙하다면 대출 기관은 계약을 체결하기 위해 대출을 보유한 투자자와 협력해야합니다. 시간이 걸릴 수 있습니다. 주택이 개인 모기지 보험 (PMI)으로 보호되는 경우, 보험 회사도 그 과정에 관여 할 수 있습니다. 보험 회사는 은행의이자를 보호하기 위해 부도 당 자산을 보험에 가입 시켰으므로 보험 회사는 그 과정에 지분을 가지고 있습니다. 일반적으로 합의에 도달하는 기간은 길고 은행은 협력 할 인센티브가 거의 없습니다.
유질
모든 것이 말되고 완료되면, 주택 소유자는 판매 후에도 은행에 돈을 빚어 결국 구매자가 지불하고자하는 것과 은행이 수락하고자하는 것의 차이를 보상 할 수 있습니다. 귀하의 상황에서 이러한 상황이 발생할 수 있다고 생각되면 유질 처분이 될 수 있습니다. 그러나이 옵션은 매우 신중하게 평가해야합니다. 단기간 판매는 신용 등급에 좋지 않지만 차압은 더욱 악화됩니다. (차용 활동이 신용 등급에 어떤 영향을 미치는지 알아 보려면 신용 등급의 중요성을 읽으십시오.)
판매 설정의 어려움, 판매 후 돈을 빚을 가능성 및 신용 점수가 타격을받을 가능성과 더불어 세금도 고려해야합니다. 세금 측면에서 가정의 판매 가격과 모기지 잔액의 차이는 소득으로 볼 수 있습니다. 세금을 지불하거나 귀하가 파산하여 세금이 면제되었음을 증명하는 것은 세금 관점에서 짧은 판매가 부채 용서로 간주되기 때문에 처리해야하는 품목입니다.
단기 판매의 번거 로움을 피하기위한 옵션은 제한적입니다. 이상적인 시나리오는 부동산 시장이 개선되고 주택이 주택 담보 대출 잔액을 포함하는 가격으로 판매 될 수있을 때까지 주택에 계속 거주하고 주택 담보 대출을 지불하는 것입니다. 고려해야 할 다른 옵션으로는 청구서를 지불하는 데 도움이되는 룸메이트를 데려가거나 아파트로 이사하여 집을 임대하는 것입니다.
결론
자신을 거꾸로 찾는 확률을 최소화하는 가장 좋은 방법은 최대한 빨리 찾아서 지불 할 수있는 가장 작은 모기지를 빼는 것입니다. 이러한 노력은 실제로 감당할 수있는 주택을 구입하는 것으로 시작되는데, 이는 귀하가 소속감을 느끼는 부동산과는 상당히 다른 부동산 일 수 있습니다. (숫자를 철폐하는 데 도움이 필요하십니까? 모기지를 읽어보십시오 : 얼마를 감당할 수 있습니까? )
현명하고 신중한 주택 구매자는 실질적인 계약금을 지불하여 개인 모기지 보험 (PMI)을 구매하지 않아도되고 주택 가치가 하락할 경우 쿠션이 될 충분한 주택 자산을 제공하지 않아도됩니다. 또한, 작은 모기지를 사용함으로써 추가 지불을 할 수 있고 더 적은 시간 안에 부채 부담에서 벗어날 수 있어야합니다. 마지막으로, 추가 지불을하면 모기지에서 "거꾸로"찾을 가능성이 훨씬 줄어 듭니다.
주택 융자에 대한 할부 상환 일정뿐만 아니라 계산 및 지불 과정을 이해하려면 모기지 지불 구조 이해를 참조하십시오.
