휴가, 임대 소득 또는 최종 퇴직 거주 용으로 사용할 두 번째 주택을 구입하려는 경우 해당 부동산에 대해 가능한 모든 세금 혜택을 이용하는 것이 경제적입니다. 모기지이자, 재산세 및 기타 비용에 대한 세금 절약 공제를 통해 다른 주택 소유 비용을 크게 줄일 수 있습니다.
2025 년까지 시행되는 2017 TCJA (Tax Cuts and Jobs Act)에 따른 세금 변경은 귀하가 저축 할 수있는 금액에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 주택 소유자는 2017 년 12 월 16 일에 구매 한 주택부터 시작하여 TCJA가 통과하기 전에 100 만 달러에서 최대 750, 000 달러의 적격 주택 대출에 대한이자를 공제 할 수 있습니다. (또한, 1 차 거주지에 기존 주택 담보 대출이있는 경우이 수는 줄어들 것입니다. 자세한 내용은 아래를 참조하여 회계사 나 다른 세무사에게 문의하십시오.
또한, 주택 담보 대출에 대한이자는 이제 돈이 대출을받은 부동산의 리노베이션에 사용 된 경우에만 공제 될 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 이러한 변화에도 불구하고 두 번째 주택을보다 저렴하게 소유 할 수있는 유용한 세금 혜택이 있습니다. 다음은 빠른 요약입니다.
재택 소유자를위한 세금 혜택
모기지이자 공제
두 번째 집이 개인 용도인지 또는 임대 할 것인지에 따라 다른 세금 규칙이 적용됩니다. 임대료를 사용하면 부동산을 임대하고 직접 거주하는 연도의 비율도 적용됩니다.
개인용 주택
모기지이자 공제는 주택 소유를보다 저렴하게 만드는 방법으로 오랫동안 찬사를 받아 왔습니다. 두 번째 재산을 개인 거주지로 엄격하게 사용하고 절대 임대하지 않는 경우, 1 차 가정에서와 동일한 방식으로 모기지이자를 공제 할 수 있습니다. 공제를 받으려면 모기지가 본인이 소유 한 자격이있는 주택의 담보 부채 여야하며, IRS 양식 1040을 제출하고 공제 항목을 작성해야합니다.
단일 신고자와 결혼 신고를 한 사람은 모기지에 지불 한이자의 100 %에 대해 한도 내에서 항목 별 공제를 청구 할 수 있습니다. 이러한 한도는 모기지 시작 시점에 따라 다릅니다. 2018 년에서 2025 년까지의 세금 기간 동안, 최소 한도는 첫 번째와 두 번째 주택에서 확보 한 부채의 최대 $ 750, 000 – 또는 결혼하여 별도로 신청하는 경우 $ 375, 000입니다. 그러나 2017 년 12 월 16 일 이전에 모기지가 존재 한 경우, 모기지에 대한 관심과 최대 1 백만 달러의 부채에서 공제 할 수있는 기타 대출에 대한 관심과 함께 기존 규칙과 동일하고 관대 한 세금 처리를 계속 받게됩니다.
임대 된 주택
연중 일부 또는 전부에 대해 부동산을 임대하는 경우 세금 규칙이 약간 더 복잡합니다. 개인이 아닌 집을 임대하는 시간의 비율에 따라 다른 규칙이 적용됩니다. 귀하의 재산 사용은 다음 세 가지 범주 중 하나에 속합니다.
14 일 이내에 부동산을 임대하십시오. 소득을 국세청에 신고하지 않고 1 년 이내에 최대 2 주 (14 박) 동안 제 2의 집을 다른 당사자에게 임대 할 수 있습니다. 이 주택은 여전히 개인 거주지로 간주되며 표준 중고 주택 규칙에 따라 모기지이자 및 재산세를 공제 할 수 있습니다.
임대료에 관계없이 유지됩니다. 예를 들어, 1 년 내내 14 일 이상 임대 할 수 없다면, 밤에 $ 10, 000의 임대 주택의 수입조차도 IRS에 신고 할 필요가 없습니다.
14 일 이상이 숙박 시설을 임대했지만 상당히 드물게 숙박하십시오. 여기에서 구체적으로 요구하는 사항은 1 년에 14 일 미만 또는 집을 임대 한 일수의 10 % 미만으로 집을 직접 사용해야한다는 것입니다. 이 사항이 적용되고 주택이 1 년에 14 일 이상 임대되는 경우 귀하의 주택은 임대 부동산으로 간주되며 임대 소득을 IRS에보고해야합니다.
주택 담보 대출이자, 재산세, 보험료, 재산 관리자에게 지불 한 수수료, 공과금 및 재산 감가 상각비의 50 %를 포함한 임대 비용을 공제 할 수 있습니다. 그러나 해당 비용은 해당 연도에 개인 소유 및 임대 사용 시간 비율 사이에 할당해야합니다.
수리 일은 개인 용도로 계산되지 않으므로 추가 시간 동안 유지 관리를 수행하는 경우 14 일 이상 호텔에서 보낼 수 있습니다. 당일 휴가가 아니 었음을 증명하기 위해 영수증을 보관하여 유지 보수 활동을 문서화하십시오.
14 일 이상이 숙박 시설을 사용하여 자주 임대하지 않습니다.
구체적으로 말해서, 이 시나리오는 1 년에 2 주 이상 또는 집을 임대 한 총 일수의 10 % 동안 직접 재산을 사용하는 경우에 적용됩니다. 이 경우 두 번째 집은 개인 거주지로 간주됩니다.
모기지이자 및 재산세 공제를받을 수는 있지만 임대 손실을 청구 할 수는 없습니다. 가족 구성원이 배우자, 형제 자매, 부모, 조부모, 자녀 및 손자를 포함하여 해당 재산을 사용하는 경우, 가족 체류 기간 동안 공정한 임대료를 징수하지 않는 한 그 날은 개인 일로 계산됩니다.
모기지 세금 공제 계산에 도움이 필요하면 Bankrate와 같은 온라인 워크 시트를 사용하여 절약 할 수있는 금액을 결정하십시오.
주택 지분이자 공제
모기지이자 공제 외에 주택 담보 대출에 대한이자를 상각 할 수 있습니다. 그러나 이러한 공제 규칙은 2018 년 세금 연도부터 변경되었습니다.
이전에는 주택 담보 대출을 사용하여 신용 카드 부채를 갚거나 휴가를 보내거나 두 번째 집을 사더라도 공제를받을 수있었습니다. IRS에 따르면, “대출을 보장하는 납세자의 집을 사거나 건설하거나 실질적으로 개선하기 위해”돈을 사용하는 경우에만 주택 담보 부채에 대한이자를 공제 할 수 있습니다. 귀하의 1 차 또는 2 차 주택. 주택 비용을 초과 할 수 없습니다.
이러한 조항은 두 번째 주택을 사기 위해이자 공제를 청구하려면 주택 담보 대출을 받아야한다는 것을 의미합니다. 구매를 위해 1 차 주택에 대해 주택 담보 대출을받은 경우 해당 대출에 대해 지불 한이자를 공제 할 수 없습니다.
2018 년 세금 기준으로, 주택 담보 대출을 포함한 주택 융자에 대한이자를 $ 750, 000에 공제 할 수 있습니다. 그러나이 수치는 1 차 및 2 차 주택을 구매, 건축 또는 개선하는 데 사용 된 모든 대출의 총합입니다. 예를 들어, 그 주택에 대해 이미 $ 750, 000 이상의 모기지 빚이있는 경우, 주택 지분에 대한 공제를 청구 할 수 없습니다.
재산세 공제
당신은 당신의 두 번째 집에서 재산세를 공제 할 수 있으며, 그 문제에 대해 귀하가 소유 한 많은 재산에 대해 그러나 2018 년 세금 연도에는 이러한 공제에 영향을 미치는 변경 사항이 적용되었습니다.
더 이상 소유 한 부동산에 대해 지불 한 재산세의 전체 금액을 공제 할 수 없습니다. 이제 재산세와 소득세를 포함하여 공제 대상인 모든 주 및 지방 세금의 총액은 세금 신고 당 $ 10, 000, 또는 결혼하여 별도로 신청하는 경우 $ 5, 000로 제한됩니다. 두 번째 주택을 구매하는 많은 사람들은 이미 첫 번째 주택보다 한도를 초과 할 수 있으므로 두 번째 주택에 대한 추가 세금 절감 효과를 누릴 수 없습니다.
두 번째 집 판매
조세법에 따라 1 차 거주지 판매시 최대 $ 500, 000의 이익 (결혼 한 경우 공동으로 제출하는 경우; 단일 인 경우 $ 250, 000)을 면세로 사용할 수 있습니다. 이 1 차 주택 판매 제외는 두 번째 주택을 판매하는 경우 적용되지 않습니다. 이러한 판매는 귀하의 전체 이익에 대한 자본 이득 세금을 매수할 수 있습니다.
그러나 일부 이동으로 두 번째 주택을 판매 할 때 발생하는 자본 이득의 적어도 일부를 피할 수 있습니다. 첫 번째는 추가 자산을 판매하기 전에 최소 2 년 동안 1 차 거주지로 만드는 것입니다. 귀하가 귀하의 주에서 세금 목적으로 일차 거주 요건을 충족하는 경우 세금 혜택을 이용할 수 있습니다. (주로 두 번째 집에 거주하는 동안 기본 거주지에서받을 수있는 임대 소득에 대한 세금 영향을 고려해야 할 수도 있습니다.)
두 번째 주택이 대부분 임대 또는 투자로 보유되는 경우 다른 주택과 교환 할 수도 있습니다. 유사 상품 교환 또는 세금 유예 교환이라고도하는 1031 교환을 사용하면 세금 유예 기준으로 다른 임대 또는 투자 자산을 동등하거나 더 큰 가치의 다른 임대 또는 투자 자산으로 거래 할 수 있습니다. 장점은 거래소에서 자본 이득세를 납부하지 않아도된다는 것입니다.
이러한 이동 자격을 갖추려면 교환하려는 부동산이 개인 거주지가 아닌 임대 부동산으로 간주되어야합니다. 즉, 최소 15 일 동안 부동산을 임대하여 14 일 또는 10 %의 기간 동안 사용해야합니다. 매년 집을 임대 한 날.
결론
재정적으로 실현 가능한 경우, 두 번째 주택을 소유하는 것은 휴가 또는 임대 목적으로 훌륭한 투자가 될 수 있으며, 퇴직시 적절한 기본 주택을 제공 할 수도 있습니다. 그러나 주택을 소유하는 것은 주택 담보 대출 및 세금에서 유지 보수 및 수리에 이르기까지 상당한 재정적 부담을 겪기 때문에 제 2 주택 소유에 대한 세금의 영향을 배우는 것이 가장 좋습니다. 세법은 복잡하고 주기적으로 변경되므로 관련 세금 영향 및 법률을 설명하고 상황에 가장 유리한 소유권 전략을 결정하는 데 도움을 줄 수있는 공인 부동산 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.