목차
- 주택 거품이란?
- 주택 시장 거품 원인
- 거품을 터뜨리는 힘
- 주택 시장 추락
- 평균 복귀
- 가격 감사 견적
- 결론
대부분의 사람들이 가격이 하락할 수있는 위험을 이해하고 수용하는 주식 시장과는 달리, 집을 사는 대부분의 사람들은 집의 가치가 절대 떨어질 것이라고 생각하지 않습니다.
주택 시장은 일반적으로 다른 자산 시장과 같은 가격 거품에 영향을받지 않았습니다. 그것은 주택 구입과 관련된 큰 거래 비용 때문이 아니라 주택 낙담 투기 행동을 소유하고 유지하는 데 드는 비용은 말할 것도 없습니다. 그러나 주택 시장은 불합리한시기를 겪고 있습니다.
주택 가격 거품의 원인, 주택 거품의 파열을 유발하는 원인 및 주택 구매자가 중요한 주택 결정을 내릴 때 장기적인 평균을 조사해야하는 이유에 대해 설명합니다.
주요 테이크 아웃
- 주택 거품은 지난 몇 년간 지속될 수있는 일시적인 사건으로 수요가 많고 공급이 적으며 가격이 상승한 것이 특징입니다. 이러한 거품은 경제 번영, 낮은 금리, 더 나은 모기지 상품 제공 및 접근 용이성 등 다양한 요인에 의해 발생합니다 주택 거품이 터지도록 강요하는 경제는 경기 침체, 이자율 상승, 수요 감소를 포함합니다.
주택 거품이란?
주택 거품의 원인과 그것이 터지는 원인에 들어가기 전에 주택 거품 자체를 이해하는 것이 중요합니다. 재고 수량이 제한되어 있음에도 불구하고 일반적으로 주택 수요가 급증합니다. 투기꾼이 시장에 진입하면 수요가 더 증가하여 거품이 커집니다. 공급이 제한되고 수요가 많기 때문에 가격은 자연스럽게 급등합니다.
주택 거품은 부동산 산업뿐만 아니라 주택 소유자 및 개인 재정에도 직접적인 영향을 미칩니다. 거품이 경제, 이자율, 대출 기준 및 관행에 미칠 수있는 영향으로 인해 사람들은 어려운시기에 모기지 지불에 대처할 수있는 방법을 찾아야합니다. 일부는 심지어 집을 지키기 위해 저축 및 퇴직 기금을 사용하여 주머니에 더 깊이 파고 들어야 할 수도 있습니다.
기포는 일반적으로 일시적인 사건입니다. IMF (International Monetary Fund)에 따르면 주식 시장의 거품이 훨씬 더 자주 발생하지만 주택 거품은 훨씬 더 길 수 있으며 몇 년 동안 지속될 수 있습니다.
일반적으로 일시적인 사건으로 주택 거품은 몇 년 동안 지속될 수 있습니다.
주택 시장 거품 원인
자유 시장에서의 재화 나 용역의 가격과 같은 주택 가격은 수요와 공급에 의해 좌우됩니다. 수요가 증가하거나 공급이 감소하면 가격이 상승합니다. 주택 공급을 감소시키는 자연 재해가 없으면 수요 추세가 현재 공급 추세를 능가하기 때문에 가격이 상승합니다. 마찬가지로 주택 공급이 수요 증가에 반응하는 데 시간이 오래 걸리기 때문에 주택 공급이 느리게 진행되는 것이 중요하며, 고도로 발달 된 지역에는 더 이상 토지를 건설 할 필요가 없습니다. 따라서 갑작 스럽거나 장기간 수요가 증가하면 가격이 상승 할 것입니다.
주택 가격의 평균 이상의 상승이 주로 수요 증가에 의해 결정된 후에는 수요 증가 원인이 무엇인지 물어볼 수 있습니다. 몇 가지 가능성이 있습니다.
- 소비자의 주머니에 더 많은 가처분 소득을 가져오고 주택 소유를 장려하는 일반적인 경제 활동과 번영의 증가. 주택 시장에 진입하는 인구의 인구 또는 인구 통계적 부분의 증가. 일반적으로 낮은 금리 수준 주택을보다 저렴하게 만드는 장기 이자율 주택을보다 저렴하게 만드는 최초의 월별 지불금이 낮은 혁신적인 모기지 상품. (모기지에 대한 자세한 내용은 Mortgage Basics 튜토리얼을 참조하십시오.) 신용에 쉽게 액세스 할 수 있으며 (인수 기준이 낮아짐) 더 많은 구매자를 시장에 내놓을 수 있습니다. 차용자에게 신용의 가용성을 확대하는 모기지 대출 기관과 모기지 채권 투자자가 위험을 잠재적으로 잘못 판단 할 수 있습니다. 주택 담보 대출자에 의한 금융 문해력과 과도한 위험 감수 주택 구매자와 부동산 투자자의 비현실적이고 지속 불가능한 주택 가격 평가 추정에 의해 유발되는 투기적이고 위험한 행동.
이러한 모든 변수는 주택 시장 거품을 유발하기 위해 결합 될 수 있습니다. 그들은 서로 먹이를 먹는 경향이 있습니다. 각각에 대한 자세한 설명은이 기사의 범위를 벗어납니다. 우리는 일반적으로 모든 거품과 마찬가지로 활동과 가격의 상승이 모든 시장 참여자 (구매자, 차용자, 대출자, 건축업자 및 투자자)에 의한 과도한 위험 부담 및 투기 적 행동보다 우선한다는 점을 지적합니다.
거품을 터뜨리는 힘
하우징 시스템 전체에 과도한 위험 부담이 퍼지면 거품이 터집니다. 이것은 주택 공급이 여전히 증가하는 동안 발생합니다. 즉, 수요는 감소하고 공급은 증가하여 가격은 하락합니다.
시스템 전반에 걸친 이러한 위험의 확산은 주택 소유자, 모기지 대출 기관, 모기지 투자자 및 부동산 투자자가 겪는 손실에 의해 발생합니다. 이러한 손실은 다음과 같은 여러 가지 요인에 의해 유발 될 수 있습니다.
- 일부 구매자에게 주택 소유권을 제공하지 못하게하는 이자율 상승은 경우에 따라 주택을 현재 소유 할 수없는 사람으로 만듭니다. 이는 종종 채무 불이행 및 유질 처분으로 이어지고 결국 시장에서 이용할 수있는 현재 공급에 추가됩니다. 일반 경제 활동의 침체로 가처분 소득, 일자리 손실 및 / 또는 가용 일자리가 줄어들어 주택 수요가 감소합니다. 공급이 줄어들고 공급과 수요가 균형을 이룰 수 있으며 일부 주택 소유자, 특히 투기꾼이 구매를 합리적 또는 수익성있게 만들기 위해 의지하고 있다는 빠른 주택 가격 상승 속도가 느려집니다. 빠른 가격 감사가 정체 될 때, 주택을 감당할 수 있다고 생각하는 사람들은 주택을 잃어 시장에 더 많은 공급을 가져올 수 있습니다.
결론은 산을 잃을 때 신용 기준이 강화되고, 모기지 대출이 더 이상 가능하지 않고, 수요가 감소하고, 공급이 증가하고, 투기자가 시장을 떠나고 가격이 하락한다는 것입니다.
주택 시장 추락
2000 년대 중반 미국 경제는 대공황과 직접적인 관계가있는 주택 거품을 경험했습니다. 닷컴 거품에 뒤이어 부동산 가치가 상승하기 시작하여 투기 구매자, 투자자 및 기타 소비자의 주택 소유가 증가했습니다. 낮은 이자율, 낮은 계약금 요구 조건을 포함하여 대출 금리가 낮고 주택을 구매할 수 없었던 사람들은 일반적으로 주택 소유자가되지 못했습니다. 이로 인해 주택 가격이 더욱 상승했습니다.
그러나 많은 투기 투자가들은 위험이 너무 높아져 다른 구매자들이 시장에서 빠져 나올 수 있기 때문에 구매를 중단했습니다. 이로 인해 가격이 하락했습니다. 주택 담보 대출 유가 증권은 대량으로 매각되었으며, 주택 담보 대출 불이행 및 유질 처분은 전례없는 수준으로 상승했습니다.
평균 복귀
너무 자주, 주택 소유자는 장기적인 가격 평가율과 평균 복귀 가능성을 고려하지 않고 최근 가격 성과가 미래에 계속 될 것이라고 가정하는 데 따른 오류를 범합니다. 물리 법칙에 따르면 공기보다 밀도가 높은 물체가 위쪽으로 추진되면 중력이 작용하기 때문에 결국 지구로 돌아옵니다. 금융법에 따르면 빠른 가격 평가 또는 감가 상각 기간을 거치는 시장은 시간이 지남에 따라 장기 평균 감사 율이 있어야 할 위치와 일치하는 가격으로 돌아갑니다. 이것을 평균 복귀라고합니다.
주택 시장의 가격도이 평균 환산 법을 따릅니다. 빠른 가격 감사 기간 또는 경우에 따라 감가 상각 기간이 지나면 장기 평균 감사 율이 있어야하는 위치로 되돌아갑니다. 주택 가격은 복귀가 빠르거나 점진적 일 수 있음을 의미합니다. 주택 가격은 장기 평균과 일치하는 시점으로 빠르게 이동하거나 장기 평균이 따라 올 때까지 일정하게 유지 될 수 있습니다.
위에 제시된 이론적 가치는 1985 년 1/4 분기부터 1998 년 4/4 분기까지 주택 가격 지수의 평균 분기 별 백분율 증가를 계산하여 도출되었습니다. 주택 가격이 장기 추세보다 빠르게 상승하기 시작한 대략적인 지점. 계산 된 평균 분기 백분율 증가는 이론적 인 주택 가격 지수 값을 도출하기 위해 그래프에 표시된 시작 값과 각 후속 값에 적용됩니다.
가격 감사 견적
너무 많은 주택 구매자들이 최근 몇 년간 기대하는 것에 대한 벤치 마크로 최근 가격 성과를 사용합니다. 비현실적인 추정치에 따라 과도한 위험을 감수합니다. 이러한 과도한 위험 감수는 일반적으로 주택 담보 대출의 선택 및 소비자가 구입하는 주택의 규모 또는 비용과 관련이 있습니다. 소비자에게 대량으로 판매되고 상대적으로 단기 대출이되도록 설계된 여러 모기지 상품이 있습니다. 차용자는 특정 기간 동안 주택 담보 대출에서 재 융자 될 것이라는 기대에 기초하여 이러한 주택 담보 대출을 선택하며, 해당 시점에 주택에 보유 할 지분으로 인해 그렇게 할 수 있습니다.
최근 주택 가격 성과는 일반적으로 미래 주택 가격 성과를 잘 예측하지 못합니다. 주택 구매자는 장기적인 주택 가격 평가율을 살펴보고 중요한 자금 조달 결정을 내릴 때 평균 복귀의 재무 원칙을 고려해야합니다. 투기꾼도 똑같이해야합니다.
위험을 감수하는 것은 본질적으로 나쁘지는 않지만 실제로 위험을 감수하는 것이 필요하고 바람직 할 수 있지만, 좋은 위험 기반 결정을 내리는 비결은 재무 적으로 건전한 추정을 통해 위험을 이해하고 측정하는 것입니다. 이는 특히 대부분의 사람들이 내리는 가장 크고 중요한 재정적 결정, 즉 주택 구입 및 자금 조달에 적용됩니다.
결론
간단하고 중요한 금융 원칙은 평균 복귀입니다. 주택 시장은 일부 시장만큼 기포의 영향을받지 않지만 주택 거품은 존재합니다. 장기 평균은 급격한 평가 기간 동안 주택 가격이 결국 정체되거나 하락하는시기를 나타내는 좋은 지표를 제공합니다. 평균 가격이 하락한 기간도 마찬가지입니다.
