목차
- REIT의 과거 수익
- 소매 리츠
- 주거용 부동산
- 헬스 케어 리츠
- 사무실 리츠
- 모기지 리츠
- REIT 평가
- 결론
부동산 투자 신탁 (REIT)은 주식 또는 고정 수입 포트폴리오를 구성 할 때 고려해야 할 핵심 사항입니다. 그것들은 더 큰 다양 화, 잠재적으로 더 높은 총 수익 및 / 또는 전반적인 위험을 제공합니다. 간단히 말해서, 자본 인식과 함께 배당 소득을 창출 할 수있는 능력은 주식, 채권 및 현금과의 훌륭한 균형을 이루게합니다.
부동산은 일반적으로 부동산 자체 또는 부동산 담보 대출에 관계없이 소득을 창출하는 상업용 부동산을 소유 및 / 또는 관리합니다. 교환 거래 자금 또는 뮤추얼 펀드를 통해 개별적으로 회사에 투자 할 수 있습니다. 사용 가능한 많은 유형의 REIT가 있습니다.
여기서 우리는 REITS의 주요 범주와 역사적 수익을 살펴 봅니다. 이 기사가 끝날 때, 언제, 무엇을 사야할지 더 잘 알고 있어야합니다.
주요 테이크 아웃
- 부동산 투자에 REIT를 사용하면 포트폴리오를 다양화할 수 있지만 모든 REIT가 동일하게 창출되는 것은 아닙니다. 일부 REIT는 부동산에 직접 투자하여 임대 수입과 관리 수수료를받습니다. 부동산 대출, 모기지 및 모기지 지원 증권에 투자하는 사람들도 있으며, 리츠는 소매 또는 쇼핑 센터, 호텔 및 리조트, 의료 및 병원과 같은 특정 부동산 부문에 초점을 맞추는 경향이 있습니다.
REIT의 과거 수익
부동산 투자 신탁은 역사적으로 가장 우수한 자산 군 중 하나입니다. FTSE NAREIT Equity REIT 지수는 대부분의 투자자들이 미국 부동산 시장의 성과를 측정하기 위해 사용하는 것입니다. 1990 년에서 2010 년 사이에이 지수의 연평균 수익률은 9.9 %로 중형주에 이어 두 번째로 같은 기간에 매년 평균 10.3 %였습니다.
이에 비해 고정 수입 자산은 연 7 %의 수익률과 상품을 4.5 % 만 관리했습니다. 부동산은 20 년 중 2 년 만에 8 개 자산 군 중 최악의 성과를 냈습니다. 반면 고정 소득은 같은 20 년 동안 6 배나 최악의 성과를 나타 냈습니다.
보다 최근에는 2013 년 3 월부터 2016 년 3 월까지의 REIT에 대한 3 년 평균이 20 년 동안의 평균과 일치하여 그 기간 동안 10.76 %를 기록했습니다. 역사적으로, 수익을 추구하는 투자자들은이 목적을위한 전통적인 자산 군인 고정 수입보다 부동산에 더 잘 투자했습니다. 신중하게 구성된 포트폴리오는 두 가지를 모두 고려해야합니다.
리츠의 5 가지 유형과 투자 방법
소매 리츠
REIT 투자의 약 24 %는 쇼핑몰과 독립 소매점에 있습니다. 이것은 미국에서 유형별로 가장 큰 단일 투자를 나타냅니다. 어떤 쇼핑 센터를 자주 방문하든 REIT가 소유 한 것 같습니다. 소매 부동산에 대한 투자를 고려할 때는 먼저 소매 산업 자체를 조사해야합니다. 현재 재정적으로 건강하고 미래에 대한 전망은 무엇입니까?
소매 리츠는 임차인에게 임대료로 돈을 버는 것을 기억하는 것이 중요합니다. 소매 업체가 판매 부진으로 인해 현금 흐름에 문제가있는 경우 매월 지불이 지연되거나 불이행 될 수 있으며 결국 파산에 처할 수 있습니다. 이 시점에서 새로운 세입자를 찾아야하는데 결코 쉽지 않습니다. 따라서 가능한 가장 강력한 앵커 임차인이있는 REIT에 투자하는 것이 중요합니다. 여기에는 식료품 점 및 주택 개량 상점이 포함됩니다.
업계 평가를 마치면 REIT 자체에 집중해야합니다. 다른 투자와 마찬가지로, 이익이 좋고 대차 대조표가 많으며 가능한 한 짧은 기간 동안 부채가 적은 것이 중요합니다. 경제가 열악한 상황에서 현금 포지션이 큰 소매 리츠에는 고가의 부동산을 고가로 구입할 수있는 기회가 제공됩니다. 가장 잘 운영되는 회사는이를 활용합니다.
즉, 쇼핑몰 모델과 달리 온라인 쇼핑이 점점 더 이동하고 있다는 점에서 소매 REIT 공간에 대한 장기적인 우려가 있습니다. 우주 소유주는 사무실과 다른 비 소매 지향 세입자로 공간을 채우기 위해 계속 혁신 해 왔지만 하위 부문은 압박을 받고 있습니다.
주거용 부동산
이들은 다세대 임대 아파트 건물과 제조 주택을 소유하고 운영하는 REIT입니다. 이러한 유형의 REIT에 투자하려고 할 때 뛰어 들기 전에 몇 가지 요소를 고려해야합니다. 예를 들어, 최고의 아파트 시장은 다른 국가에 비해 주택 가격이 낮은 경향이 있습니다. 뉴욕과 로스 앤젤레스 같은 단일 주택의 높은 비용으로 더 많은 사람들이 임대해야하므로 임대인이 매월 청구 할 수있는 가격이 높아집니다. 결과적으로 가장 큰 주거용 리츠는 큰 도시 중심에 집중하는 경향이 있습니다.
각 특정 시장 내에서 투자자는 인구와 일자리 증가를 찾아야합니다. 일반적으로 사람들이 도시로 유입되는 경우 일자리를 구할 수 있고 경제가 성장하고 있기 때문입니다. 임대료 상승과 함께 공실률 하락은 수요가 개선되고 있다는 신호입니다. 특정 시장의 아파트 공급이 여전히 낮고 수요가 계속 증가하는 한 주거용 REIT는 잘 작동합니다. 모든 회사와 마찬가지로 대차 대조표가 가장 강력하고 자본이 가장 많은 회사가 일반적으로 최선을 다합니다.
헬스 케어 리츠
건강 관리 REIT는 미국인의 나이와 건강 관리 비용이 계속 증가함에 따라 흥미로운 하위 부문이 될 것입니다. 의료 리츠는 병원, 의료 센터, 요양 시설 및 퇴직자 주택에 투자합니다. 이 부동산의 성공은 의료 시스템과 직접 관련이 있습니다. 이 시설의 운영자 대부분은 숙박비, 메디 케어 및 메디 케이드 상환 및 개인 지불에 의존합니다. 헬스 케어 자금이 물음표 인 한 헬스 케어 리츠도 마찬가지입니다.
건강 관리 REIT에서 찾아야 할 사항에는 다양한 고객 유형과 다양한 유형의 부동산에 대한 투자가 포함됩니다. 초점은 어느 정도는 좋지만 위험이 확산되고 있습니다. 일반적으로, 고령화 인구와 함께 발생해야하는 의료 서비스에 대한 수요 증가는 건강 관리 부동산에 좋습니다. 따라서 고객 및 부동산 유형의 다각화 외에도 건강 관리 경험이 중요하고 대차 대조표가 강력하며 저렴한 자본에 대한 접근성이 높은 회사를 찾으십시오.
사무실 리츠
사무실 리츠는 사무실 건물에 투자합니다. 일반적으로 장기 임대 계약에 서명 한 세입자로부터 임대 소득을받습니다. 사무실 리츠에 관심이있는 사람이라면 누구나 네 가지 질문이 떠 오릅니다.
- 경제 상태는 무엇이며 실업률은 어느 정도입니까? 공실률은 어떻게 되나요? REIT가 경제적으로 투자하는 영역은 어떻습니까? 인수를 위해 얼마나 많은 자본이 있습니까?
경제 거점에 투자하는 자산을 찾으십시오. 예를 들어 디트로이트에 주요 사무실 공간을 소유하는 것보다 워싱턴 DC에 평균 건물을 많이 소유하는 것이 좋습니다.
모기지 리츠
REIT 투자의 약 10 %는 부동산 자체가 아닌 모기지에 있습니다. 가장 잘 알려져 있지만 반드시 투자가 가장 큰 투자는 Fannie Mae와 Freddie Mac, 2 차 시장에서 모기지를 구매하는 정부 후원 기업입니다.
그러나 이러한 유형의 REIT가 자본 대신 모기지에 투자한다고해서 위험이없는 것은 아닙니다. 금리가 상승하면 모기지 REIT 장부가 하락하여 주가가 하락합니다. 또한, 모기지 REIT는 담보 및 무담보 채무 상품을 통해 상당한 금액의 자본을 얻습니다. 금리가 상승하면 미래의 자금 조달은 더 비쌀 것이며, 대출 포트폴리오의 가치는 떨어질 것입니다. 금리 인상이 예상되는 저금리 환경에서 대부분의 모기지 리츠는 주당 순자산 가로 할인 거래됩니다. 트릭은 올바른 것을 찾는 것입니다.
REIT를 평가하는 비결
REIT를 평가할 때 명심해야 할 것이 몇 가지 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.
- REIT는 진정한 총 수익 투자입니다. 그들은 장기적인 자본 평가와 함께 높은 배당 수익률을 제공합니다. 전통적으로 부동산과는 달리 많은 REIT는 증권 거래소에서 거래됩니다. 장기적으로 묶지 않고 다양한 부동산이 제공됩니다. 유동성 문제 감가 상각은 투자가 부동산 가치 하락을 과장하는 경향이 있습니다. 따라서 배당 비율 (배당 투자자가 사용하는 것)을 사용하여 REIT를 평가하는 대신 운영 자금 (FFO)을 살펴보십시오. 이는 특정 연도의 자산 매각 및 감가 상각을 제외한 순이익으로 정의됩니다. 주당 배당금을 받고 주당 FFO로 나누기 만하면됩니다. 수율이 높을수록 더 좋습니다. 강력한 관리는 차이를 만듭니다. 한동안 주변에 있거나 최소한의 경험을 가진 관리 팀을 보유한 회사를 찾으십시오. 재산과 세입자가 큰 REIT에만 투자하십시오. REIT에 투자하는 뮤추얼 펀드 또는 ETF를 구매하고 연구 및 구매를 전문가에게 맡기십시오.
결론
연방 정부는 투자자들이 1960 년까지 대규모 상업용 부동산 프로젝트에 구매할 수있게 해주었습니다. 그러나 지난 10 년간 개인 투자자는 REIT를 받아 들였습니다. 여기에는 저금리 금리가 포함되는데, 이는 투자자들이 소득 창출 투자를위한 채권을 넘어서야하고 부동산에 초점을 둔 교환 거래 및 뮤추얼 펀드의 출현, 그리고 2007-08 년 부동산 붕괴로 갈망 할 수없는 식욕을 부동산 및 기타 유형 자산을 소유하는 미국인의 일부. 2008 년의 다른 모든 투자와 마찬가지로, 리츠는 큰 어려움을 겪었습니다. 그러나 그럼에도 불구하고, 그들은 다각화 된 포트폴리오에 지속적으로 훌륭한 추가 물이되고 있습니다.
