목차
- 부채 서비스 범위 비율
- DSCR 공식 및 계산
- Excel을 사용하여 DSCR 계산
- DSCR은 무엇을 알려줍니까?
- DSCR의 실제 사용
- 이자 보상 비율 대 DSCR
- DSCR의 한계
부채 서비스 범위 비율 – DSCR은 무엇입니까?
기업 금융에서 부채 서비스 범위 비율 (DSCR)은 현재 부채 의무를 지불하는 데 사용할 수있는 현금 흐름을 측정 한 것입니다. 이 비율은이자, 원금, 싱킹 펀드 및리스 지불을 포함하여 1 년 이내에 지불해야 할 부채의 배수로 순 영업 이익을 나타냅니다.
정부 금융에서, 그것은 국가의 외부 부채에 대한 연간이자 및 원금 지불을 충족시키는 데 필요한 수출 수입의 수입니다. 개인 금융에서는 은행 대출 담당자가 소득 자산 대출을 결정하는 데 사용하는 비율입니다.
두 경우 모두 비율은 특정 수입 수준에서 부채를 처리하는 능력을 반영합니다.
주요 테이크 아웃
- DSCR은 현재 부채 채무를 지불하는 데 사용할 수있는 현금 흐름의 측정 값입니다.DSCR은 회사, 프로젝트 또는 개인 차용자를 분석하는 데 사용할 수 있습니다. 대출업자가 요구할 최소 DSCR은 거시 경제 조건에 따라 다릅니다. 경제가 성장하고 있다면 대출 기관은 낮은 비율을 더 용서할 수 있습니다.
DSCR 공식 및 계산
부채 서비스 범위 비율의 공식에는 순 영업 수입과 기업의 총 부채 서비스가 필요합니다. 순 영업 수입은 회사의 수입에서 세금과이자 지불을 포함하지 않은 운영 비용을 뺀 금액입니다. 종종이자 및 세전 이익 (EBIT)과 동등한 것으로 간주됩니다.
의 DSCR = 총 부채 서비스 순 영업 이익: 순 영업 수입 = 수익 --COECOE = 특정 운영 비용 총 부채 서비스 = 현재 부채 의무
부채 서비스 범위 비율 (DSCR)
그러나 일부 계산에는 EBIT의 영업 외 수익이 포함되지만 순 영업 이익에는 해당되지 않습니다. 다른 회사의 신용도를 비교하는 대출 기관 또는 투자자 또는 다른 연도 또는 분기를 비교하는 관리자로서 DSCR을 계산할 때 일관된 기준을 적용하는 것이 중요합니다. 차용자로서, 대출 기관이 약간 다른 방식으로 DSCR을 계산할 수 있음을 인식하는 것이 중요합니다.
총 채무 서비스는 현재 채무 의무를 의미하며, 이는 내년에 예정된이자, 원금, 싱킹 펀드 및리스 지불을 의미합니다. 대차 대조표에는 단기 채무와 현재 장기 채무의 일부가 포함됩니다.
이자 지불은 세금 공제 가능하지만 원금 상환은 불가능하기 때문에 소득세는 DSCR 계산을 복잡하게합니다. 총 부채 서비스를 계산하는보다 정확한 방법은 다음을 계산하는 것입니다.
의 TDS = (관심 × (1 세율)) + 주체: TDS = 총 부채 서비스
Excel을 사용하여 DSCR 계산
Excel에서 동적 DSCR 수식을 만들려면 순 운영 수입을 부채 서비스로 나누는 수식을 실행하는 것이 아닙니다. 오히려 A2 및 A3, "순 운영 소득"및 "채무 서비스"와 같은 두 개의 연속 셀에 제목을 지정합니다. 그런 다음 B2 및 B3의 항목과 인접하여 손익 계산서에서 해당 수치를 배치합니다.
별도의 셀에 실제 숫자 값 (예: B2 / B3) 대신 B2 및 B3 셀을 사용하는 DSCR에 대한 공식을 입력하십시오.
계산이 간단하더라도 자동으로 조정하고 다시 계산할 수있는 동적 수식을 남겨 두는 것이 가장 좋습니다. DSCR을 계산하는 주된 이유 중 하나는 업계의 다른 회사와 비교하는 것이기 때문에 단순히 숫자를 연결하여 사용하면 이러한 비교를 쉽게 수행 할 수 있습니다.
DSCR은 무엇을 알려줍니까?
대출 기관은 대출을하기 전에 차용인의 DSCR을 정기적으로 평가합니다. 1보다 작은 DSCR은 마이너스 현금 흐름을 의미합니다. 즉, 차용자는 외부 소스에 의존하지 않고 현재 차입 채무를 커버하거나 지불 할 수 없습니다.
예를 들어 DSCR이.95이면 연간 부채 상환의 95 %를 포괄 할 수있는 순 운영 수입이 충분하다는 것을 의미합니다. 개인 금융의 맥락에서, 이는 차용자가 프로젝트를 계속 유지하기 위해 매월 자신의 개인 자금을 조사해야 함을 의미합니다. 일반적으로 대출 기관은 현금 흐름에 부정적인 영향을 미치지 만, 대출자가 소득 이외의 자원이 강한 경우이를 허용합니다.
부채 서비스 범위 비율이 1.1에 비해 1에 너무 가까우면 실체는 취약하며 현금 흐름의 약간의 감소로 부채를 처리하지 못할 수 있습니다. 대출 기관은 대출 기관이 미결 한 상태에서 대출 기관이 특정 최소 DSCR을 유지하도록 요구할 수 있습니다. 일부 계약에서는이 최소 한도 미만인 차용인이 채무 불이행으로 간주됩니다. 일반적으로 1보다 큰 DSCR은 개인, 회사 또는 정부에 관계없이 현재 부채 채무를 지불하기에 충분한 수입이 있음을 의미합니다.
대출 기관이 요구하는 최소 DSCR은 거시 경제 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 경제가 성장하면 신용을 더 쉽게 이용할 수 있으며 대출 기관은 낮은 비율을 더 용서할 수 있습니다. 그러나 자격이 부족한 차용자에게 빌려 주려는 광범위한 경향은 2008 년 금융 위기로 이어지는 경제 안정성에 영향을 줄 수 있습니다. 서브 프라임 차용인은 정밀한 조사없이 신용, 특히 모기지를 얻을 수있었습니다. 이 차용인이 대량으로 채무 불이행하기 시작했을 때, 자금을 조달 한 금융 기관은 무너졌습니다.
DSCR의 실제 사용
부동산 개발자가 지역 은행으로부터 모기지 론을 구하려고한다고 가정 해 봅시다. 대출 기관은 DSCR을 계산하여 개발자가 자신이 구축 한 임대 부동산이 소득을 창출 할 때 대출을 빌리고 상환하는 능력을 결정하려고합니다.
개발자는 그의 순 영업 수입이 연간 $ 2, 150, 000가 될 것이며 대출 기관은 부채 서비스가 연간 $ 350, 000가 될 것이라고 지적합니다. DSCR은 6.14 배로 계산 될 수 있는데, 이는 차용자가 영업 이익보다 6 배 이상 부채 서비스를 커버 할 수 있음을 의미합니다.
의 DSCR = $ 350, 000 $ 2, 150, 000 = 6.14
이자 보상 비율 대 DSCR
이자 보상 비율은 주어진 기간 동안 모든 부채에 대해 지불해야하는이자 금액과 비교하여 회사의 지분 금액을 측정하는 역할을합니다. 이것은 비율로 표현되며 가장 자주 매년 계산됩니다.
이자 보상 비율을 계산하려면 설정된 기간 동안의이자 및 세금 전 수입 (EBIT)을 같은 기간에 대한 총이자 지불액으로 나누면됩니다. 순 영업 이익 또는 영업 이익이라고도하는 EBIT는 임대료, 물품 비용, 운임, 임금 및 유틸리티와 같은 간접비 및 운영 비용을 수입에서 차감하여 계산됩니다. 이 숫자는 사업 운영을 유지하는 데 필요한 모든 비용을 차감 한 후 사용 가능한 현금 금액을 나타냅니다.
EBIT 대이자 지급 비율이 높을수록 회사의 재무 안정성이 높아집니다. 이 측정 항목은 대출 기관이 요구할 수있는 주요 부채 잔액에 대한 지불이 아닌이자 지불 만 고려합니다.
부채 서비스 범위 비율은 약간 더 포괄적입니다. 이 지표는 특정 기간 동안 회사가 펀드 지불을 포함한 최소 원금 및이자 지불을 충족시키는 능력을 평가합니다. DSCR을 계산하기 위해, EBIT는 순 운영 수입 (NOI)을 얻기 위해 주어진 기간 동안 필요한 총 원금 및이자 지불액으로 나뉩니다. DSCR은이자 외에 기본 지불을 고려하기 때문에 회사의 재무 상태를 나타내는 좀 더 강력한 지표입니다.
두 경우 모두 비율이 1 미만인 회사는 최소 부채 비용을 충당하기에 충분한 수익을 창출하지 못합니다. 사업 관리 또는 투자 측면에서 볼 때 이는 평균보다 낮은 소득으로도 재난을 일으킬 수 있기 때문에 이는 매우 위험한 전망입니다.
DSCR의 한계
이자 보상 비율의 한계는 회사가 부채를 상환하는 능력을 명시 적으로 고려하지 않는다는 사실입니다. 대부분의 장기 부채 문제에는이자 요구 사항과 비슷한 금액의 달러 합계로 상각 할 수있는 조항이 포함되어 있으며, 싱킹 펀드 요구 사항을 충족시키지 못하면 회사가 파산하게 될 수있는 채무 불이행 행위입니다. 회사의 상환 능력을 측정하려는 비율은 고정 청구 범위 비율입니다.
