2018 년 3 월 28 일 기준 Bankrate.com의 대출 기관 조사에 따르면 모기지 금리는 30 년 고정 기준 4.30 %, 15 년 고정 기준 3.72 %, 5/1 조정 기준 첫 5 년간 4.05 %였습니다. 금리 모기지 (ARM). 이들은 전국 평균입니다. 모기지 금리는 지역에 따라 다르며 신용 점수에 크게 의존합니다.
따라서 오늘날 시장에서 고정 금리 모기지 또는 ARM이 최선의 선택인지 결정하는 첫 번째 단계는 여러 대출 기관에 문의하여 신용 평가 점수, 수입이 주어진 경우 어떤 대출 자격 조건과 어떤 대출 조건이 적합한 지 알아내는 것입니다., 부채, 선금 및 매월 지불 할 수있는 월별 지불.
어느 요율과 기간 대출 기관이 귀하에게 확장 될 것인지 알면 고정 금리 모기지와 ARM 중에서 어떻게 선택합니까? 이러한 요소를 고려하십시오.
고정 대 ARM: 월별 결제 차이
10 만 달러를 빌릴 때마다, 위에 나열된 국가 평균 이자율로 각 주요 모기지 유형에 대해 매월 지불하는 금액은 다음과 같습니다.
– 30 년 고정 금리 모기지: $ 495
– 15 년 고정 금리 모기지: $ 726
– 5/1 조정 가능한 금리 모기지: 처음 60 개월 동안 $ 480
매월 지불 만 볼 때, 조정 가능한 요율 모기지는 더 나은 선택 인 것 같습니다. 매월 $ 15까지 가장 저렴한 옵션입니다. 모기지가 클수록 월별 저축이 커집니다. 50 만 달러를 빌리면 조정 가능한 요율로 매월 73 달러를 절약 할 수 있습니다.
이 차이가 ARM과 관련된 추가 위험을 감수하기에 충분히 큽니까?
조정 가능한 주택 담보 대출의 종류
ARM은 여러 유형으로 제공됩니다. 가장 많이 사용되는 것은 하이브리드 ARM이며, 이 중에서 가장 인기있는 옵션은 5/1 ARM과 3/1, 7/1 및 10/1 ARM입니다.
하이브리드 ARM의 작동 방식은 다음과 같습니다. 예를 들어 5/1 ARM은 처음 5 년 동안 도입 기간이라고하는 고정 금리가 있습니다. 그 후, 이자율은 나머지 대출 기간 동안 연 1 회 조정됩니다 (예: 25 년 더). ARM은 3/3 및 5/5 ARM과 같이 1 년에 한 번 미만으로 조정되는 ARM이 있지만이를 얻기가 어려울 수 있습니다. 초기 기간이 길수록 ARM의 금리와 고정 금리 모기지의 금리 사이의 차이는 더 작아집니다.
미국의 경우 대부분의 ARM 이자율은 미국 재무부 금리를 기준으로하지만 ARM의 약 20 %는 런던 은행 간 제공 금리 (LIBOR)를 기준으로합니다. 재무부 금리가 현재 매우 낮으므로 지금 ARM을 꺼내면 ARM 입문 기간이 끝날 때 이자율이 높아질 가능성이 큽니다. 연방 준비 은행은 3 월에 금리를 인상했으며 2018 년에는 두 차례 더 증가 할 것으로 예상되며, 각각 0.25 % 증가합니다.
위험 허용 및 향후 계획
고정 이자율 담보 대출을받을 때, 모기지가있는 한, 매월 얼마 동안 담보 대출이 얼마만큼 지급 될 것인지를 종결 서류에 서명하기 전에 알 수 있습니다. 많은 사람들이이 안정성을 중요하게 생각합니다.
ARM은 금리 위험 또는 금리가 변경 될 가능성이 있습니다. 초기 기간이 지나면이 유형의 모기지 금리가 현재 시장 상황을 반영하도록 조정됩니다. 입문 후 ARM의 이자율이 어떻게 재설정 될지 어떻게 알 수 있습니까?
특정 ARM에 대한 세부 정보 (이자율 상한 구조)는 월별 지불액이 얼마나 높은지를 알려줍니다. 예를 들어 5/1 ARM은 2-2-6의 상한선 구조를 가질 수 있습니다. 이는 6 년 (5 년 소개 기간이 만료 된 후) 이자율이 2 % 증가 할 수 있음을 의미합니다. 이자율은 매년 2 % 더 증가 할 수 있으며, 총 이자율 인상은 대출 기간 동안 총 6 %를 넘을 수 없습니다.
입문 비율이 4 % 인 경우 처음 5 년간 이자율은 4 %입니다. 6 년차에는 1 년 미국 재무부 금리에 따라 2 %까지 증가 할 수 있으므로 6 %까지 올라갈 수 있습니다. 7 학년에는 이율이 추가로 2 %, 8 %로 증가 할 수 있으며 8 년이되면 다시 2 % 씩 인상되어 10 %가 될 수 있습니다. 이 시점에서 6 % 한도에 도달했을 것입니다. 당신의 비율은 절대 10 % 이상 올라가지 않을 것입니다
상한선이 20 만 달러, 30 년 모기지로 위험을 다소 감소시키는 반면, 4 %이자와 10 %이자의 차이는 약 $ 955와 $ 1, 755의 월별 지불입니다. 8 년에서 30 년 동안 한 달에 800 달러가 추가되는 최악의 시나리오가 함께 살 수있는 것인지 자문 해보아야합니다.
요율이 최고치로 조정되는지 여부는 ARM의 지수 요율에 따라 다릅니다. ARM이 1 년 재무부 금리로 색인화되고 6 년차가 1 년차와 같은 경우 이자율은 6 년차에 증가하지 않습니다. 그러나 재무부 금리가 3 % 상승한 경우, 상한으로 인해 6 년차 이자율이 2 % 이상 증가하지 않습니다.
ARM을 얻는 사람들은 종종 다음 이벤트 중 하나가 발생할 것이라고 생각합니다.
– 대출이 재설정되기 전에 주택을 판매 할 것입니다.
– 대출이 재설정되기 전에 수입이 증가합니다.
– 대출이 재설정되기 전에 재 융자 할 수 있습니다.
– 이자율은 안정적으로 유지되거나 감소하여 대출이 재설정 될 때의 도입률과 유사한 비율을 제공합니다.
FHA 암
FHA (Federal Housing Administration)는 조정 가능한 금리 모기지를 보장하여 대출 기관이보다 융통성있는 요건을 필요로하는 차용자에게 대출을 제공 할 수 있습니다. FHA는 1 년 ARM 및 3 년, 5 년, 7 년 및 10 년 하이브리드 ARM을 제공합니다. 1 년 및 3 년 버전의 이자율은 입문 기간 이후 매년 1 % 이상 또는 대출 기간 동안 5 % 이상 증가 할 수 없습니다. 5 년, 7 년 및 10 년 ARM의 이자율은 소개 기간 이후 매년 2 % 이상 증가 할 수 없으며 수명 한도는 6 %입니다.
모든 FHA 모기지와 마찬가지로, FHA ARM은보다 관대 한 자격을 보유 할 수 있지만 대출자는 대출 금액의 1.75 % (일반적으로 대출에 들어간 금액)의 선불 모기지 보험료를 지불해야합니다. 결과). 또한 월별 모기지 보험료 지불이 필요하며, 비용은 대출 기간 및 계약금에 따라 다릅니다. 예를 들어, FHA의 최소 요구 계약금을 3.5 %로하고 30 년 대출을받는 경우, 대출금 전액을 지불 할 때까지 매년 미결제 대출 잔액의 0.85 %를 모기지 보험으로 지불합니다. 이 합계는 12로 나뉘어 월별 지불에 추가됩니다. 20 만 달러 대출의 경우, 선불 보험료는 3, 500 달러이며 월간 모기지 보험료는 1 년에 한 달에 약 142 달러이며 그 이후에는 점차 감소합니다. 이러한 비용은 단기 및 장기 주택 소유 비용을 증가 시키며 저렴한 가격으로 만들 수 있습니다.
고정 금리 대출과 ARM 중 선택
이제 ARM이 고정 금리 대출과 비교되는 방식을 알았으므로 상황에 가장 적합한 것을 어떻게 결정합니까?
시카고 외곽의 일리노이 호머 글렌의 대출 책임자 인 션 오 맥기 한 (Sean O. McGeehan)은 이런 식으로 무게를 weigh 다. “대부분의 고객은 고정 요금 버킷에 속합니다. 그들은 전통적으로 콘도 또는 단독 주택을 구입하고 미래의 계획을 모르는 최초의 주택 구매자입니다.” "만약 자녀가 생겨 장기적으로 거기에 머물러야한다면 고정 된 요율로 모기지 상환에 대한 확실성과 안정성을 얻게 될 것입니다."
금리가 거의 갈 필요는 없지만 오늘날의 시장에서는 상승하기 때문에 대부분의 주택 구매자는 ARM에 대한 위험을 감수하는 데 관심이 없습니다.
Absolute Mortgage의 모기지 고문 인 Lauren Abrams는“현재 저금리 환경으로 인해 지난 6 년 동안 처음으로 주택 구매자를 위해 30 % 고정 대출 옵션을 90 % 활용하고 있습니다. 캘리포니아 주 산 라몬 소재 은행업
그러나 구매자의 부동산에 대한 장기 계획에 대해 대화하는 것이 중요합니다. 대부분의 경우 구매자는 이러한 계획이 무엇인지 알지 못하거나 예측할 수 없습니다.”라고 그녀는 말합니다. "고객들은 때때로이 곳이 단지 초보자의 집이라고 주장하며 3 년에서 5 년 이상 동안 집에있을 수 없습니다."그녀의 경험에 의하면, 이혼, 직업 이전이 있다면이 기간은 실제로 1 년 정도로 짧을 수 있습니다. 결혼, 자녀 또는 그 기간도 10 년 이상으로 쉽게 연장 될 수 있습니다.
더 짧은 시간 동안 집에있을 것으로 생각하고 ARM을 사용하려는 차용자는이자 부담 계정에서 매달 저축을 해소하여 잠재적으로 더 높은 미래 지불금을 충당 할 수있게함으로써 위험을 완화 할 수 있습니다. 요율 조정시 그러나 Abrams는“실제로 주택 구입자들은 그 돈을 저축하지 않을 것입니다.
주택 담보 대출 기간을 계획하고 나중에 더 높은 금액을 지불 할 수있는 부유 한 고객과 투자자는 ARM의 호소력을 볼 가능성이 높고 도입률로부터 혜택을받을 가능성이 높습니다.
결론
CoreLogic과 Freddie Mac의 데이터에 따르면 2017 년 8 월에 차용자의 10 % 미만이 ARM을 선택하고있었습니다.
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