총소득 승수 란 무엇입니까?
총 수입 승수 (GIM)는 부동산의 판매 가격을 연간 총 임대 수입으로 나누어 얻은 투자 자산의 가치를 대략적으로 측정 한 것입니다. GIM은 쇼핑 센터 및 아파트 단지와 같은 상업용 부동산을 평가하는 데 사용되지만 유틸리티, 세금, 유지 관리 및 공실과 같은 요인의 비용을 고려하지 않는다는 점에서 한계가 있습니다. 상업용 자산의 가치를 평가하는 데 일반적으로 사용되는 다른 더 자세한 방법에는 대문자 사용률 (한도) 및 할인 된 현금 흐름 방법이 있습니다.
총 수입 승수 설명
총 수입 승수는 자산의 요구 가격이 적절한 지 여부를 대략적으로 판단하는 데 사용될 수 있습니다. 자산의 총 연간 수입에 GIM을 곱하면 자산의 가치 또는 매각 대상이됩니다.
총소득 승수 계산의 예
예를 들어, 검토중인 부동산의 실질 총 수입은 $ 50, 000입니다. 유효 수입이 $ 56, 000이고 판매 가치가 $ 392, 000 인 비교 가능한 판매가 가능합니다 (실제로는 분석을 개선하기 위해 많은 비교가 가능합니다).
우리의 GIM은 $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7입니다.
결론적으로, 이 비교 가능한 (또는 실제로 호출되는 "comp")는 유효 총액의 7 배 (7 배)에 판매되었습니다. 이 승수를 사용하면이 부동산의 자본 가치는 $ 350, 000입니다. V = GIM x EGI, 7 x $ 50, 000 = $ 350, 000.
총수입 승수 법의 단점
승수 방법에 대한 자연스러운 주장은 다소 거친 평가 기법이기 때문에 발생합니다. 금리 변동 (돈 계산시 시간 가치의 할인율에 영향을 미침), 소스 또는 수익 (품질) 및 비용은 명시 적으로 고려되지 않기 때문에 총 소득 배수는 실질적인 평가 모델이 아니며“ 봉투 뒷면”시작 지점.
다른 단점은 다음과 같습니다.
- GIM 방법은 유사한 클래스에서 속성의 균일 성을 가정합니다. 실무자들은 유사한 자산들 사이의 비용 비율이 유예 유지, 자산 연령 및 자산 관리자의 질과 같은 요인으로 인해 종종 다르다는 것을 경험을 통해 알고 있습니다. 부동산은 주로 순소득에 기초하여 구매됩니다. 총 소득이 크게 다르더라도 두 부동산이 동일한 NOI를 가질 수있는 것은 전적으로 가능합니다. 따라서 GIM 방법은 그 한계를 인식하지 못하는 사람들이 쉽게 오용 할 수 있습니다.GIM은 유사한 자산의 남은 경제 수명을 설명하지 못합니다. 남은 경제 생활을 무시함으로써, 동일한 소득을 창출한다고 가정하면, 개업의는 새로운 재산과 50 세의 재산에 동등한 가치를 부여 할 수 있습니다.
