임대차 란?
그라운드리스는 임차 기간 동안 임차인이 재산권을 개발할 수있는 계약으로, 토지와 모든 개선 사항은 재산권 소유자에게 넘겨집니다.
임대차의 작동 방식
임대차 계약은 예외가 발생하지 않는 한 부동산 소유자가 개선을 소유하고 임대 기간 동안 발생한 모든 관련 세금을 세입자가 지불 할 것을 명시하고 있습니다. 임대차 계약 기간이 만료되면 임대인은 임대차 계약을 통해 모든 개선을 가정 할 수 있으므로 임대인은 더 높은 비율로 부동산을 판매 할 수 있습니다. 임대인은 토지 만 임대하기 때문에지면 임대를 토지 임대라고도합니다.
상업용 임대에서 주로 사용되지만지면 임대는 쇼핑 단지 및 사무실 건물에서 볼 수있는 것과 같은 다른 유형의 상업용 임대와 크게 다릅니다. 이러한 다른리스는 일반적으로 임차인이 해당 장치에 대한 책임을 맡도록 지정하지 않습니다. 대신이 세입자는 사업을 운영하기 위해 임대료를 청구합니다. 임대차 계약은 부동산을 건물을 짓는 세입자에게 장기적으로 (일반적으로 50 년에서 99 년 동안) 토지를 임대하는 것입니다.
99 년 임대는 일반적으로 부동산에 대해 가장 긴 임대 기간입니다. 그것은 관습법에 따라 가장 길었습니다. 그러나 99 년 임대 기간은 계속 일반적이지만 더 이상 법에서 가장 긴 기간은 아닙니다.
지면 임대는 토지를 소유 한 사람과 건물을 소유 한 사람 및 재산의 개선을 정의합니다. 많은 집주인은 계획상의 이유로 자산 소유를 유지하고 자본 이득을 피하고 수입과 수입을 창출하는 방법으로지면 임대를 사용합니다. 임차인은 일반적으로 모든 비용에 대한 책임을집니다. 여기에는 건축, 수리, 리노베이션, 개선, 세금, 보험 및 재산과 관련된 금융 비용이 포함됩니다.
임차인은 일반적으로 임차료, 세금, 건설, 보험 및 금융을 포함하여 그라운드리스의 모든 재무 측면에 대한 책임을집니다.
임대차의 예
지상 임대는 종종 프랜차이즈 및 대형 매장과 다른 상업 기관에서 사용됩니다. 본사는 일반적으로 토지를 구매하고 세입자 / 개발자가 시설을 건설하고 사용할 수 있도록 허용합니다. 가까운 맥도날드, 스타 벅스 또는 던킨 도넛이지면 임대에 묶여있을 가능성이 큽니다.
2016 년 7 월, 뉴욕 소재 투자 회사 인 AllianceBernstein은 BLDG Management로부터 뉴욕시의 George Washington Hotel에 대한 99 년의지면 임대를 1 억 4 천 4 백만 달러에 인수했습니다. BLDG는 원래 1994 년 유질 물 처분 당시 호텔을 구입했습니다. 맨해튼에 위치한 School of Visual Arts는 학생 기숙사로 건물을 사용했지만 BLDG는 2016 년 4 월에 레스토랑, 바가있는 호텔에 호텔을 복원 할 계획을 세웠습니다., 1 층 매장. 이 호텔은 현재 뉴욕시의 Flatiron District에 위치한 부티크 호텔 인 Freehand Hotel로 운영됩니다.
모든 임대 계약의 기본 사항 중 일부는 다음과 같습니다.
- 임대 조건 임대인과 임차인의 권리 융자에 관한 조건 사용 조항 료 제목 보험 기본
종속 대지면 임대
지면 임대 임차인은 종종 부채를 탕감하여 개선에 자금을 조달합니다. 종속 된 임대차 계약에서 임대인은 임차인이 개선을 위해 대출에 대한 채무 불이행을했을 경우, 재산에 대한 우선권 주장에 더 낮은 우선 순위에 동의합니다. 다시 말해서, 종속 된 임대차 임대인은 임차인이 개선 관련 대출에 대한 세입자 불이행의 경우 담보로 행동 할 수 있도록 기본적으로 허용합니다. 이러한 유형의지면 임대의 경우, 임대인은 임차인 불이행시 발생할 수있는 위험에 대한 대가로 더 높은 임대료를 협상 할 수 있습니다. 토지에 건물을 지을 경우 재산 가치가 높아지기 때문에 집주인에게도 도움이 될 수 있습니다.
대조적으로, 미지급지면 임대는 임차인이 개선을 위해 대출에 대한 채무 불이행이 발생할 경우 집주인이 부동산에 대한 소유권 주장의 최우선 순위를 유지할 수 있도록합니다. 대출이 미납되면 대출 기관이 토지의 소유권을 갖지 못할 수 있기 때문에, 대출 전문가는 개선을 위해 모기지를 확장하는 것을 주저 할 수 있습니다. 집주인은 재산의 소유권을 보유하지만 일반적으로 임차인에게 더 낮은 임대료를 청구해야합니다.
임대차의 장점과 단점
임대차 계약은 임차인과 집주인 모두에게 이익이 될 수 있습니다.
임차인 혜택
임대차 계약은 임차인이 직접 구매할 수없는 주요 위치에 자산을 건설 할 수있게합니다. 이러한 이유로 Whole Foods 및 Starbucks와 같은 대형 체인점은 종종 회사 확장 계획에서지면 임대를 사용합니다.
지면 임대는 또한 부동산 구입에 필요한 세입자에게 토지 확보를위한 계약금을 요구하지 않습니다. 따라서, 토지 임대를 인수 할 때 지분이 적게 소요되어 다른 목적으로 현금을 확보하고 토지 이용에 대한 수익률을 향상시킵니다.
지상 임대료로 지불 된 임대료는 주 및 연방 소득세에 대해 공제 가능할 수 있으며 이는 임차인의 전체 세금 부담을 줄입니다.
집주인 혜택
토지 소유자는 재산의 소유권을 유지하면서 세입자로부터 꾸준한 수입을 얻습니다. 지면 임대에는 일반적으로 임대료 또는 기타 비용으로 채무 불이행시 보호 할 수있는 임대료 및 퇴거 권리의 증가를 보장하는 에스컬레이션 조항이 포함됩니다.
임대차 계약을 사용하는 집주인에게는 세금이 절약됩니다. 그들이 세입자에게 재산을 팔아서 팔면 팔린 물건을 얻게됩니다. 이러한 유형의 임대를 실행하면 이익을보고하지 않아도됩니다. 그러나 그들이받는 임차료에 세금 영향이있을 수 있습니다.
임대차 계약 조항에 따라, 임대인은 건물의 사용 및 개발 방법을 포함하여 부동산에 대한 통제권을 유지할 수 있습니다. 이것은 임대인이 토지에 대한 변경을 승인하거나 거부 할 수 있음을 의미합니다.
세입자의 단점
임대인은 변경을하기 전에 승인을 요구할 수 있기 때문에 세입자는 재산의 사용 또는 개발에 장애물이 생길 수 있습니다. 결과적으로 테넌트에 대한 제한이 많고 유연성이 떨어질 수 있습니다.
임차인이 부동산을 직접 구매하는 것보다지면 임대 프로세스와 관련된 비용이 더 높을 수 있습니다. 임대인, 세금, 개량, 허가 및 임대인의 승인 대기 시간은 모두 비용이 많이들 수 있습니다.
집주인 단점
임대차 계약서에 적절한 조항과 조항을 명시하지 않은 임대인은 부동산 개발이 진행중인 세입자의 통제권을 상실합니다. 그렇기 때문에 서명하기 전에 양 당사자가 임대 계약을 검토하는 것이 항상 중요한 이유입니다.
부동산의 위치에 따라지면 임대를 사용하면 집주인에게 더 높은 세금이 부과 될 수 있습니다. 그들은 판매로부터 이익을 얻지 못할 수도 있지만, 임대료는 소득으로 간주됩니다. 따라서 임대료는 일반 요율로 과세되므로 세금 부담이 커질 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 그라운드리스는 임차인이 임대 기간 동안 부동산을 개발할 수있는 계약으로, 부동산 소유자에게 넘겨집니다. 일반적으로리스 임차인은 일반적으로 50-99 년 동안 임차인에게 임차인에게 임대합니다 토지를 살 여유가없는 임차인은 임대차로 부동산을 건설 할 수있는 반면 임대인은 꾸준한 수입을 얻고 재산의 사용과 개발에 대한 통제권을 유지합니다.
