역사적으로 부동산은 주식 및 채권 투자에 대해 성능 측면에서 상관 관계가 낮았으므로 바람직한 포트폴리오 다각화 도구가되었습니다. 불행히도, 부동산 구매 및 판매는 증권 거래만큼 간단하지 않습니다.
부동산 파생 상품, 일명 부동산 파생 상품을 입력하십시오. 이 도구를 사용하면 투자자가 실제로 건물을 소유하지 않고도 부동산 자산 등급에 노출 될 수 있습니다. 대신 부동산을 부동산 반환 지수의 성과로 대체합니다. 이런 식으로 투자자는 실제 자산을 사거나 부동산을 담보로 사용하지 않고도 부동산 지분이나 부채로 게임을 즐길 수 있습니다. 이를 통해 투자자는 자신의 선행 자본 투입을 줄이고 부동산 포트폴리오를 단점으로 피하면서 대안적인 리스크 관리 전략을 제공 할 수 있습니다.
NPI 지수
NPI (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index)는 상업용 부동산 시장의 투자 성과를 측정하기 위해 만들어진 승인 된 지수입니다. 1982 년에 처음 개발 된 비가 중화 지수는 7, 670 개가 넘는 부동산으로 구성되어 있으며, 미국 전역에서 총 약 5, 110 억 달러 (2018 년 2 분기 기준)의 가치가 있습니다.
상업용 부동산 투자는 다음과 같은 투자 유형으로 분류됩니다.
- 사채 부채
부동산 파생 상품의 작동 방식
민간 주식 부문을 위해 개발 된 NCREIF 지수에 제공되는 파생 상품은 다양한 형태의 스왑을 기반으로하며 투자자가 지수 자체의 감사 또는 총 수익률에 대한 노출을 교환하거나 한 토지 사용의 노출을 다른.
한 가지 방법은 "길게"(구매 속성의 노출을 복제 함) 또는 "짧게"(판매 속성의 노출을 복제 함)하는 것입니다. 또 다른 방법은 부동산 부문별로 분류 된 NCREIF 지수의 총 수익을 교환하여 투자자가 사무실 관련 부동산의 수익을 소매 부동산으로 교환 할 수 있도록하는 것입니다.
리턴 스왑은 스왑의 양쪽에있는 두 명의 투자자가 사유 부동산 시장에서 실제 자산으로는 달성 할 수없는 전략을 실행할 수 있도록합니다. 스왑을 통해 투자자는 현재 대차 대조표에 자산으로 제목을 이전하지 않고도 특정 기간 동안 포트폴리오를 전술적으로 변경하거나 재조정 할 수 있습니다. 최대 3 년간의 계약은 일반적으로 투자 은행에서 관리하며이 은행은 자금의 정보 센터 역할을합니다.
투자자가 NCREIF 지수의 총 수익을 오래 갈 경우, NPI에 대한 총 수익을 미리 정해진 명목 금액으로 분기별로 지불하고 런던 인터 뱅크 제공 금리 (LIBOR)와 동일한 명목상의 금액에 대한 스프레드. 스왑의 다른 당사자는 동일한 현금 흐름을 반대로 받고 분기 별 인덱스 수익을 지불하며 LIBOR와 스프레드를받습니다.
거래의 양쪽에 투자자가 있다고 가정 할 때, 한 부동산 익스포저를 다른 부동산 익스포저와 거래하고자하는 두 명의 투자자는 해당 특정 부동산 유형에 대한 NPI의 수익을 다른 자산과 교환 할 수 있습니다. 예를 들어, 자신의 자금이 사무실 자산에 과도하게 할당되고 산업 자산에 과도하게 할당되었다고 생각하는 포트폴리오 관리자는 실제로 자산을 사고 팔지 않고도 사무실 노출의 일부를 산업으로 바꿀 수 있습니다.
공공 주식 지수
NPI 대신, 상업용 부동산 시장의 공개 주식 부문에 노출되는 파생 상품은 (장기 투자자에 대한) 현금 흐름을 계산하기 위해 NAREIT (National Real Estate Investment Trusts)의 총 수익을 사용합니다. (짧은 투자자에 의한) 지불.
이 지수는 상업용 부동산이 담보 한 공개 증권 시장에 대한 수익률을 제공합니다. 예를 들어, 스왑 리시버는 LIBOR와 스프레드를 지불하여 명목 금액이 5 천만 달러 인 1 년 인덱스 스왑에 들어가고 NAREIT 지수에서 5 천만 달러의 분기 별 지불금을받습니다. 다시 한번, 투자자는 단일 자산을 구매하지 않고도 완전히 다각화 된 공공 부동산 노출을 얻을 수 있습니다.
부동산 부채 파생 상품
CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) 시장에서 찾은 상업용 부동산 담보 대출 풀과 다른 위험 프로파일의 폭과 깊이로 인해 부동산 파생 상품도 부동산 부채 위치에서 이용할 수 있습니다. 공공 부동산 부채에 대한 스왑은 CMBS 시장 지수를 기반으로합니다. 이 지수는 1990 년대 후반부터 사용되었습니다.
CMBS 지수는 주식 거래와 관련하여 많은 거래에서 얻은 데이터의 폭과 깊이 덕분에 주식 시장에 비해 각 시장에서 훨씬 더 나은 성과 지표입니다. 주식 스왑과 부채 스왑의 가장 주목할만한 차이점은 LIBOR 기반 지불의 수취인은 보통 LIBOR + 스프레드를 기반으로하는 주식 스왑과 달리 LIBOR 에서 스프레드를 뺀 스프레드를 받는다는 것입니다. 기초 증권은 보통 단기 리볼 루션 레포 (repo term) 부채에 의해 자금이 조달되는데, 이는 보통 LIBOR에서 스프레드를 뺀 금액이므로 스왑 거래소로 이율이 전달되기 때문입니다.
신용 불이행 스왑 (CDS)과 같은 사유 부동산 부채 파생 상품은 일반적으로 신용 위험을 방지하기 위해 사용됩니다. 대출 스왑과 같은 파생 상품은 스왑 당사자에게 이자율과 신용 위험을 모두 제공하며 자산 (상업용 부동산 대출)은 상대방의 대차 대조표에 남아 있습니다. 따라서, 모기지 대출 기관은 대출 자체를 판매하지 않고도 다양한 투자 조건에 대해 부채 포트폴리오의 일부를 헤지 할 수 있습니다. 이런 방식으로 투자자는 수익이 위험에 비례하지 않는다고 생각할 때 부동산 시장의 특정 부문에서 벗어날 수 있으며 나중에 해당 특정 부문의 시장이 개선되면 노출을 다시 얻을 수 있습니다.
결론
상업용 부동산 자산은 자본 집약적이고 상대적으로 비유동 적이므로 부동산 투자자는 노출을 방지하거나 알파 전략을 실행하기가 어렵다는 것을 알게되었습니다. 높은 거래 비용과 주식 및 채권보다 덜 효율적인 시장은 시장 변화에 대응하여 포트폴리오 재조정의 어려움에 추가되었습니다.
부동산 데이터가 점점 투명 해지고 거래 정보를보다 쉽고 저렴하게 얻을 수있게됨에 따라 부동산 지수는 더욱 관련성이 높아져서 점점 더 효율적인 파생 상품 시장을 창출하게되었습니다. 부동산 파생 상품을 통해 투자자는 자산을 사고 팔 필요없이 특정 위험과 기회에 대한 노출을 변경할 수 있습니다. 이러한 파생 상품을 통해 부동산 지분 시장의 다른 부문에 투자하거나 변동 금리 플러스 또는 마이너스 프리미엄에 대한 부동산 노출 거래를 할 수 있습니다.
노출을 교환 할 수있는 능력은 부동산 투자가가 투자 할 때 더 전술적이 될 수있게합니다. 이제 부동산 시장의 4 사분면을 모두 출입 할 수있어 위험 관리가 개선되고 투자에 대한 단기 또는 장기 수익률을 높일 수 있습니다.
