내용
- 계약금과 대출금 대비 가치 계약금 계약금이 오퍼에 영향을 미치는 방식 계약금 대출 프로그램 4 계약금을 위해 더 많이 절약하는 4 가지 방법
주택을 구입할 때 가장 큰 선불 비용 중 하나는 선금입니다. 마감 비용과 혼동하지 않기 위해 계약금은 마감시 선불 구매 금액의 일부입니다. 일반적으로 문을 닫을 때 집에 적은 돈을 버리면 대출 기간 동안 수수료와이자를 더 많이 지불하게됩니다 (그 반대도 마찬가지).
선금으로 지정한 금액은 대출 기관이 귀하에게 빌려줄 금액과 요구에 가장 적합한 모기지 유형을 결정하는 데 도움이됩니다. 하지만 계약금에 적합한 금액은 얼마입니까? 너무 적은 금액을 지불하면 시간이 지남에 따라이자 및 수수료가 부과됩니다. 너무 많은 비용을 절감하거나 장기적인 재정 상태에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 여전히 폐쇄 비용, 이동 비용 및 기타 월별 청구서를 고려해야합니다. 궁극적으로 계약금의 크기는 귀하의 저축, 수입 및 새 주택 예산에 달려 있습니다.
먼저 예산과 선금에 미치는 영향을 파악해야합니다. Investopedia의 무료 온라인 모기지 계산기는 주택 구입시 월별 모기지 지불을 계산하고 올바른 재정 결정을 내릴 수 있도록 도와줍니다. 필드 중 하나가 예상 선금 금액을 묻습니다.
집은 얼마입니까?
주택 담보 대출에 대해 사전 승인을 받으면 대출 기관은 신청서의 응답에 따라 귀하가 자격을 갖춘 최대 대출 금액을 알려줄 것입니다. 모기지 신청서는 예상 계약금, 수입, 고용, 부채 및 자산에 대해 묻습니다. 대출 기관은 또한 신용 보고서와 신용 점수를 가져옵니다. 이러한 모든 요소는 주택 구입을 위해 돈을 빌려 줄지, 얼마나 많은 돈을, 어떤 조건에 따라 대출 기관의 결정에 영향을 미칩니다.
일반적인 지침으로, 많은 예비 주택 소유자는 총 수입의 2 ~ 2.5 배에 해당하는 부동산을 담보로 감당할 수 있습니다. 예를 들어, 연간 $ 100, 000를 번다면 $ 200, 000에서 $ 250, 000 사이의 집을 살 수 있습니다.
대출 기관이 승인하는 최대 대출 금액을 단순히 차용하는 대신, 예상 월별 모기지 지불을 평가하는 것이 좋습니다. 300, 000 달러의 대출 승인을 받았다고 가정 해보십시오. 월별 모기지 지불 및 기타 월별 부채가 총 월 소득의 43 %를 초과하는 경우 시간이 빡빡하면 대출 상환에 어려움이있을 수 있습니다. 다시 말해, 합리적으로 감당할 수있는 것보다 더 많은 집을 사는 것에주의하십시오.
얼마 동안 임차했거나 이미 주택을 소유하고 있고 다시 구매하려고하는 경우 감당할 수있는 월별 모기지 상환을 강력하게 처리 할 수 있습니다. 임차인은 주택 또는 콘도 소유에는 재산세, 유지 보수, 보험, 주택 소유자 협회 (HOA) 회비 및 예상치 못한 수리와 같은 추가 비용이 포함된다는 점을 명심해야합니다.
주택 구입 외에도 퇴직 저축, 가족 시작, 비상 저축 기금 마련 및 부채 상환과 같은 다른 재정 목표에 기여할 수도 있습니다. 월간 모기지 상환액을 너무 많이 올리면 현금을 빼앗아 이러한 중요한 목표를 달성 할 수 있습니다.
계약금 및 대출 대 가치 비율
계약금은 LTV 대비 LTV 결정에 중요한 역할을합니다. LTV 비율을 계산하기 위해 대출 금액은 부동산 감정에 의해 결정된 주택의 공정 시장 가치로 나뉩니다. 계약금이 클수록 LTV가 낮아지고 그 반대도 마찬가지입니다. 대출 기관은 LTV를 사용하여 차용 업체 위험 및 가격 모기지를 평가하므로 LTV가 낮을수록 모기지에 대한 이자율을 낮추는 것을 의미하며 추가 비용을 피할 수 있습니다.
LTV 비율이 낮을수록 대출 기관에 대한 위험이 줄어 듭니다. 왜? 당신은 당신의 집에서 더 많은 지분으로 시작하고 있습니다. 이는 당신이 뛰어난 대출 잔고에 비해 재산에 대한 더 높은 지분을 가지고 있음을 의미합니다. 간단히 말해, 대출 기관은 주택 담보 대출을 불이행 할 가능성이 적다고 가정합니다. 주택 담보 대출이 줄어들고 대출 기관이 주택을 압류해야하는 경우 LTV 비율이 낮 으면 주택을 재판매하고 대부분의 대출 가치를 회수 할 가능성이 높습니다.
위험을 평가하는 것 외에도 대출 기관은 LTV 비율을 사용하여 모기지 가격을 책정합니다. LTV 비율이 낮 으면 이자율이 낮아질 수 있습니다. 그러나 LTV 비율이 80 %를 초과하면 계약금으로 주택 가치의 20 % 미만을 넣었다면 더 높은 금리를 기대할 수 있습니다. 이 요율은 대출 기관이 귀하에게 돈을 빌릴 위험이 증가한 것을 포함합니다.
또한 LTV 비율이 80 %를 초과하면 개인 모기지 보험 또는 PMI를 지불하게됩니다. 지불하는 PMI 금액은 대출 유형에 따라 다릅니다. 예를 들어, 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration)이 보장하는 일부 대출에는 대출 기간 동안 지불되는 선불 모기지 보험료와 대출 기간 동안 연간 모기지 보험료 (MIP)가 모두 필요합니다. FHA 대출의 지불 요구 사항은 3.5 %로 낮지 만 연간 대출 비율로 계산 된 총 차입 비용은 이러한 대출에 비해 훨씬 높은 경향이 있습니다.
계약금이 오퍼에 미치는 영향
올바른 집을 찾으면 시간이 가장 중요합니다. 보급형 가격대의 주택은 일반적으로 빠르게 판매되며 경쟁을 할 수 있기 때문에 제안을 할 때 최대한의 발을 내딛기를 원합니다. 시장이 경쟁력이 있고 판매자가 여러 오퍼를 받으면 상당한 선금을 포함하여 구매자의 베스트 오퍼를 확인하려고합니다. 판매자의 관점에서 볼 때 더 많은 돈을 버는 구매자는 게임에 더 많은 스킨이 있기 때문에 더 매력적입니다.
계약금이 높을수록 판매자에게 충분한 현금과 자금이있어 최종 대출 승인을 받고 (결산 테이블에 도달 할 수 있음) 장애가 없다는 것을 판매자에게 알릴 수 있습니다. 또한 계약금이 높을수록 판매자가 마감 비용을 지불하도록 요구하거나 요구 가격 이하로 제안하는 다른 제안을 이길 수 있습니다. 상당한 계약금을 가진 사람은 그러한 지원을 요청하지 않을 것이며 판매자는 최소한의 흥정으로 구매를 볼 돈과 동기가있는 구매자와 협력 할 가능성이 높습니다.
낮은 선금 대출 프로그램
예전의 표준은 주택 구입자들이 주택을 구입하기 위해 20 % 감소해야한다는 것이 었습니다. 시간이 변경되었습니다. 많은 주택 구매자, 특히 최초 구매자는 단순히 20 %의 선금이 절약되지 않습니다. 많은 미국 주택 시장에서 주택 가격이 급등함에 따라 이러한 상황이 점점 더 높아지고 있습니다. 예를 들어, National Real Associations에 따르면 2018 년 1 월 평균 주택 가격은 240, 500 달러로 2017 년 1 월 227, 300 달러에서 5.8 % 증가했습니다.
NAR의 2017 년 주택 구매자 및 판매자 프로파일에 따르면, 주택을 조달 한 주택 구매자는 평균 구매 가격의 10 %를 인하했습니다. 파이낸싱을 사용하는 최초 구매자는 일반적으로 구매 가격의 5 % 만 떨어 뜨렸다.
20 % 계약금을 감당할 수없는 사람들을 위해 여러 유형의 모기지 대출금이 낮은 계약금 옵션을 제공합니다.
기존 대출
패니 매와 프레디 맥 프로그램 (3 % 다운)
대부분의 미국 주택 담보 대출을 사고 파는 정부 후원 기업인 Fannie Mae와 Freddie Mac은 신용이 강한 대출자에게는 3 % 만 다운하면됩니다. 차입 업체가 다른 요구 사항 외에 특정 부채 대 소득 및 차입 대 비율 비율 지침을 충족하는 한, 두 프로그램 모두 비 전통적 신용 보고서를 작성하여 신용 점수가없는 일부 차용자를 고려할 것입니다. Fannie Mae의 HomeReady 모기지 프로그램은 최소 신용 점수가 620 인 차용자에게 97 % LTV 비율을 허용합니다. Freddie Mac의 주택 가능한 장점 모기지도 대출자에게 97 % LTV 비율을 제공하지만 자격을 갖추려면 최소 신용 점수 660이 필요합니다.
개별 대출 프로그램 (1 % ~ 3 % 다운)
많은 대출 기관에서 Fannie Mae 및 Freddie Mac의 프로그램을 제공하고 기존 대출에 대한 선금 지원 혜택을 추가합니다. 예를 들어, Guild Mortgage는 1 %의 다운을 요구하고 자격이되는 저소득 및 최저 신용 점수가 680 인 대출자에게 2 %의 선물을 제공합니다. Wells Fargo의 귀하의 First Mortgage는 지역 중간 소득 요건없이 3 %의 다운을 허용합니다. 이것들은 많은 옵션 중 두 가지에 불과합니다. 계약금이 낮은 대출이 필요한 경우, 대출 기관에 제안에 대해 물어보고 선택 범위를 좁히십시오.
점보 대출 (10 % ~ 20 % 다운)
점보 대출은 주택 구매자가 이용할 수있는 가장 일반적인 유형의 부적합 일반 대출입니다. 대출 기관은 점보 대출에 대한 다양한 적격 지침을 가지고 있으며, 이는 연방 정부가 정한 해당 지역의 융자 한도를 초과합니다. 점보 차용인은 대출 업체에게 더 큰 위험을 초래하므로 구매 가격의 10 ~ 20 %를 낮출 것으로 예상합니다. 신용 점수가 700 이상인 차용인은 최상의 가격을 책정하는 경향이 있지만, 일부 대출 기관은 최소 660 점의 점보 대출자와 함께 일할 것입니다. 당신은 담보 대출 상환 문제가 발생합니다.
정부 보증 대출
FHA 대출 (3.5 % 감소)
최저 신용 점수가 580 인 경우 FHA 대출에 대해 3.5 % 정도만 인출 할 수 있습니다. FHA 승인 대출 기관은 또한 정시 임대료를 지불 한 한 비 전통적인 신용 이력을 가진 대출자를 고려할 것입니다 지난 12 개월 동안 다른 채권자에 대한 30 일의 늦게 지불하지 않았으며 지난 12 개월 동안 징수 조치 (의료 청구서 제외)가 없었습니다. 또한 구매하는 부동산은 단독 주택 및 콘도 주택에 대해 미국 주택 도시 개발국이 정한 부동산 표준을 준수해야하며 FHA 대출 한도 내에 있어야합니다. FHA 대출의 또 다른 이점은 제 3 자 대출이 아니라 선물이라고 진술하는 서류를 제공 할 경우 친척이나 친구가 귀하의 계약금 전부 또는 일부에 대해 금융 선물을 사용할 수 있다는 것입니다.
VA 대출 (0 % 다운)
미군 복무 사, 재향 군인 및 그 가족은 미 재향 군인 부 (Department of Veteran Affairs)의 지원을 받아 무이자 대출을받을 수 있습니다. 다른 이점으로는 판매자가 지불 할 수있는 마감 비용 한도, 중개인 수수료 및 MIP 없음이 있습니다. VA 대출에는 납세자에게 비용을 상쇄하는 데 도움이되는 대출 금액의 비율 인 "펀딩 수수료"가 필요합니다. 자금 조달 비용은 병역 카테고리와 대출 금액에 따라 다릅니다.
USDA 대출 (0 % 다운)
미국 농무부는 전국 농촌 지역의 저소득층 구매자가 주택을 소유 할 수 있도록 대출을 보장합니다. 이러한 대출은 부동산이 USDA의 자격 규칙을 충족하는 경우 자격을 갖춘 차용자에게 돈을 줄 필요가 없습니다.
선금 지원 프로그램
주 또는 지역 주택 당국의 특별 프로그램은 최초 구매자에게 도움을 제공합니다. 이러한 프로그램 중 상당수는 구매자의 소득 또는 재정적 필요에 따라 이용할 수 있습니다. 일반적으로 선금 보조금 형태의 지원을 제공하는 이러한 프로그램은 비용을 마감하는 데 도움이 될 수 있습니다. 미국 주택 도시 개발국 (US Department of Housing and Urban Development)은 주별 최초 주택 구입자 프로그램을 나열합니다. 주를 선택한 다음“주택 소유 지원”을 선택하여 가장 가까운 프로그램을 찾으십시오.
선금을 더 많이 절약하는 4 가지 방법
집에서 선금으로 돈을 저축하는 것은 어려울 수 있습니다. 다음은 몇 가지 간단한 팁입니다.
- 자동화 된 계획으로 일찍 시작하십시오. 정기 저축 또는 비상 자금 계좌 외에 선금 전용 저축 계좌를 개설하십시오. 각 지불 기간 또는 횡재 (금융 선물, 세금 환급, 보너스 또는 상속 등) 후에 선금에 돈을 입금하고 시간이 지남에 따라 잔액이 증가하는 것을보십시오. 가능한 빨리 그리고 초기에 그 기금에 기부하는 것이 당신이 궤도에 머무르는 데 도움이 될 것입니다. 지출을 줄이십시오. 주택 소유가 중요한 경우 케이블 및 TV 서비스, 외식, 휴가 또는 기타 비 필수 항목과 같은 불필요한 비용을 줄이거 나 줄이십시오. 비용을 줄이면 계약금으로 더 많은 비용을 절약하고 다른 부채를 상환 할 수있는 추가 자금을 확보 할 수 있습니다. 이제 희생을하면 주택 소유 목표를 달성하는 데 먼 길을 갈 수 있습니다. 고이자 부채를 상환하십시오. 이자율이 높은 신용 카드 또는 대출은 신용을 해칠 수 있으며 장기적으로 비용이 많이 듭니다. 이 계정을 먼저 지불하는 데 집중하면 부채를 줄이는 데 눈덩이 효과가 나타납니다. 이러한 계정이 지불되면 선금 절감액에 월별 지불 금액을 적용 할 수 있습니다. 그러나이 계정을 닫지 마십시오. 공개 크레딧 한도 및 계정 내역을 잃어 신용 점수가 낮아질 수 있습니다. 대신, 그것들을 최소한으로 사용하고 (가스 또는 식당에서 가끔 저녁 식사를) 즉시 잔액을 지불하십시오. 이 동작은 신용 지불 내역을 강화하는 데 도움이되며 신용 기관 및 대출 기관에 책임있는 사용을 보여줍니다. 두 번째 직업을 얻으십시오. 많은 최초 구매자는 수입을 늘리면 훨씬 빨리 절약 할 수 있습니다. 집에서 할 일을 찾거나 계절에 따라 소매점에서 일하면 계약금을 절약 할 수 있습니다. 주택을 구입하기 전에 6 개월 또는 1 년 동안 임시로 일하더라도 추가 수입은 적절한 계약금을 인상하는 데 도움이 될 수 있습니다.
결론
계약금을 위해 저축 된 현금이 많지 않으면 집을 사는 것은 불가능하지 않습니다. 올바른 대출 기관과 대출 유형을 둘러 보는 것은 매우 중요한 단계입니다. 선금이 적 으면 PMI뿐만 아니라 대출 수수료와 이자율도 더 높아야합니다. 또한 주 또는 도시에서 제공하는 선금 지원 프로그램을 활용하는 것을 잊지 마십시오. 누군가가 계약금에 대한 재정적 선물을 제공하는 경우 대출이 될 수 없음을 이해해야합니다. 마지막으로 선금을 절약 할 수있는 지름길은 없습니다. 시간과 훈련, 노력이 필요합니다. 그러나 자신의 집을 구입 한 결과는 재정적으로나 개인적으로나 보람이있을 수 있습니다.
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