소득 접근법은 무엇입니까?
소득 자본화 접근법이라고도하는 소득 접근법은 투자자가 부동산이 창출하는 소득을 기준으로 부동산의 가치를 추정 할 수있는 일종의 부동산 감정 방법입니다. 렌트 한 렌트의 순 운영 수입 (NOI)을 자본화 비율로 나누어 사용합니다.
소득 접근
소득 접근 방식
소득 접근법은 일반적으로 소득을 창출하는 부동산에 사용되며 부동산 평가에 대한 세 가지 대중적인 접근 방식 중 하나입니다. 다른 하나는 비용 접근법과 비교 접근법입니다. 부동산 평가를위한 소득 접근법은 금융을위한 할인 된 현금 흐름 (DCF)과 유사합니다. 소득 접근법은 임대료의 미래 가치를 자본화 비율로 할인합니다.
임대 부동산을 구매하기 위해 소득 접근법을 사용할 때, 투자자는 현재 시장 조건 하에서 부동산이 얼마만큼 팔릴 수 있는지 결정하기 위해 생성 된 소득 금액 및 기타 요소를 고려합니다. 투자자가 임대 부동산으로부터 이익을 얻을 수 있는지 여부를 결정하는 것 외에도, 대출 기관은 투자자에게 모기지를 연장하는 경우 상환의 잠재적 위험을 알고 싶어 할 것입니다.
부동산을 평가하는 세 가지 방법 중 소득 접근법이 가장 복잡하고 어려운 것으로 간주됩니다.
특별 고려 사항
임대 부동산을 구매하기 위해 소득 접근법을 사용할 때, 투자자는 또한 부동산의 상태를 고려해야합니다. 필요할 수있는 잠재적 인 큰 수리는 미래의 이익을 크게 줄일 수 있습니다.
또한 투자자는 부동산이 얼마나 효율적으로 운영되는지 고려해야합니다. 예를 들어, 집주인은 마당 작업이나 다른 책임을 완수하는 대신에 임차인에게 임대료를 삭감 할 수 있습니다. 아마도 특정 임차인은 향후 몇 개월 안에 돌아올 경제적 어려움에 직면하고 있으며 임대인은 퇴거시키고 싶지 않습니다. 징수되는 임대료가 현재 비용보다 크지 않으면 투자자는 부동산을 구매하지 않을 가능성이 높습니다.
소득 접근 방식을 사용하면 한도 비율과 예상 값이 반비례 관계에 있습니다. 한도를 낮추면 예상 값이 증가합니다
투자자는 또한 주어진 시간에 평균적으로 얼마나 많은 단위가 비어 있는지 확인해야합니다. 모든 아파트에서 임대료를 전액받지 않으면 투자자의 재산 수입에 영향을 미칩니다. 이는 건물에 수리가 많이 필요하고 많은 시설이 비어있어 점유율이 낮은 경우 특히 중요합니다. 단위가 정기적으로 채워지지 않으면 임대료 징수액이 예상보다 낮아지고 자산을 구매하는 것이 투자자에게 최선의 이익이 아닐 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 소득 접근법은 부동산이 공정 가치를 추정하기 위해 생성하는 소득을 사용하는 부동산 평가 방법입니다. 순 운영 수입을 자본화 비율로 나누어 계산합니다. 구매자는 소득 접근 방식을 사용할 때 재산 상태, 운영 효율성 및 공실에 특별한주의를 기울여야합니다.
소득 접근법의 예
소득 접근 방식을 통해 투자자는 자본화 비율을 선택하기 위해 비슷한 상품의 시장 판매를 사용합니다. 예를 들어, 특정 카운티에서 4 개 단위 아파트 건물을 평가할 때 투자자는 동일한 카운티에서 유사한 부동산의 최근 판매 가격을 봅니다. 자본화 비율을 계산 한 후 투자자는 임대 부동산의 NOI를 해당 비율로 나눌 수 있습니다. 예를 들어, 순 운영 수입 (NOI)이 $ 700, 000이고 선택된 자본화 비율이 8 % 인 부동산은 $ 8.75 million에 해당합니다.
