목차
- 기본 렌탈 속성
- 플립 사이드: 부동산 거래
- 부동산 투자 그룹
- 부동산 제한 파트너십
- 리츠
- 부동산 뮤추얼 펀드
- 왜 부동산에 투자합니까?
- 다양 화 및 보호
- 인플레이션 헤징
- 활용의 힘
- 부동산 투자의 단점
부동산 구입에 대해 생각할 때 가장 먼저 떠오르는 것은 집입니다. 그러나 물리적 자산은 특히 주식 시장에 대한 헤지 (hedge)로서 포트폴리오의 일부로 작용할 수 있습니다. 그러나 부동산은 지난 50 년 동안 인기있는 투자 수단이되었지만 벽돌과 박격포를 구입하고 소유하는 것은 주식과 채권에 투자하는 것보다 훨씬 더 복잡합니다., 우리는 부동산 투자가 얼마나 직접적인지, 그리고 투자 이유가 대략적인 순서대로 나열된 개별 투자자를위한 주요 옵션을 검토 할 것입니다.
기본 렌탈 속성
이것은 토지 소유권의 관행만큼 오래된 투자입니다. 사람은 재산을 사서 세입자에게 임대합니다. 집주인은 건물의 모기지, 세금 및 유지 보수를 지불 할 책임이 있습니다.
이상적으로, 집주인은 위에서 언급 한 모든 비용을 충당하기에 충분한 임대료를 청구합니다. 임대인은 매월 수익을 내기 위해 더 많은 비용을 청구 할 수도 있지만, 가장 일반적인 전략은 인내심을 가지고 모기지가 지불 될 때까지 비용을 충당하기에 충분한 임대료 만 청구하는 것입니다. 또한, 부동산은 주택 담보 대출 과정에서 가치가 높았 기 때문에 집주인에게 더 귀중한 자산을 남겼습니다. 미국 인구 조사국 (US Census Bureau)에 따르면이 나라의 부동산 가치는 1940 년에서 2006 년까지 꾸준히 증가 해 왔습니다. 2008 년에서 2010 년의 서브 프라임 모기지 붕괴 기간 동안 하락이 있었지만 이제는 반등하여 전체적으로 증가하고 있습니다.
투자자는 부동산을 검색하거나 도움을 줄 전문가를 고용하는 시장을 알고 있어야합니다. 임대 부동산에서 수입원을 찾는 투자자들에게 고려해야 할 가장 중요한 측면은 부동산 위치와 시장 임대료입니다. 위치에 관해서는, 많은 성공적인 임대가 주요 학교와 가까운 곳에 있습니다. 예를 들어, 주립 대학 근처에서 부동산을 구입하면 학생들은 매년 임대를 원할 것입니다. 수익성있는 임대 부동산의 다른 많은 특징들도 있으며, 일부는 배우는 데 시간이 걸립니다.
물론 이상적인 투자처럼 보이는 것에 흠이 있습니다. 당신은 재산을 손상시키는 나쁜 임차인으로 끝날 수 있습니다. 이로 인해 매월 현금 흐름이 마이너스가되므로 모기지 상환을 위해 돈을 벌어야 할 수도 있습니다. 올바른 재산을 찾는 문제도 있습니다. 공실률이 낮은 지역을 선택하고 사람들이 임대 할 곳을 선택하려고합니다.
사람들이 임대하고자하는 지역에서 이상적인 부동산을 찾으면 모기지 계산기를 사용하여 관심있는 부동산의 총 비용을 결정하십시오. 또한 임대료에 유리한 이자율을 확보하기 위해 다양한 모기지 유형을 조사 할 가치가 있습니다.
렌탈 부동산과 다른 투자의 가장 큰 차이점은 돌보는 데 필요한 시간과 일의 양일 것입니다. 원하지 않는 경우 전문 부동산 관리자를 고용 할 수 있습니다. 그러나 그의 급여는 투자의 수익성에 영향을 미치는 비용이됩니다. (관련 자료는 "부동산 임대 부동산의 가치를 평가하는 4 가지 방법"참조)
플립 사이드: 부동산 거래
이것이 부동산 투자의 절실한 측면입니다. 매수 및 매각 투자자로부터 리그를 떠나는 상인과 마찬가지로 부동산 상인도 매수 및 임대 임대인과는 완전히 다른 유형입니다. 부동산 거래자들은 종종 3-4 개월 이내에 단기간 동안 부동산을 보유 할 의도로 부동산을 구매하며, 이로 인해 이익을 얻기 위해 부동산을 판매하려고합니다. 이 기술은 뒤집기라고도하며, 과소 평가되었거나 매우 뜨거운 지역에있는 부동산 구매에 근거합니다.
순수한 부동산 오리발은 개선을 위해 부동산에 돈을 넣지 않습니다. 투자는 변경없이 이익을 돌리기 위해 본질적인 가치를 가져야한다. 그렇지 않으면 그들은 그것을 고려하지 않을 것이다. 이런 방식으로 뒤집기는 것은 단기 현금 투자입니다.
부동산 플리퍼가 부동산을 언로드 할 수없는 상황에 빠지면, 투자자들은 일반적으로 부동산 담보 대출을 장기적으로 지불 할 충분한 준비가 된 현금을 보유하지 않기 때문에 치명적일 수 있습니다. 이는 나쁜 시장에서 부동산을 하역 할 수없는 부동산 상인에게 지속적인 손실로 이어질 수 있습니다.
두 번째 종류의 속성 플리퍼도 존재합니다. 이 투자자들은 저렴하거나 합리적으로 가격이 책정 된 부동산을 구매하고 개조하여 가치를 더함으로써 돈을 벌고 있습니다. 그런 다음 개조 공사 후 더 높은 가격으로 부동산을 판매합니다. 이는 개선 정도에 따라 장기 투자가 될 수 있습니다. 이 투자의 제한적인 특징은 시간 집약적이며 종종 투자자가 한 번에 하나의 부동산 만 인수 할 수 있다는 것입니다.
부동산 투자 그룹
부동산 투자 그룹은 임대 부동산에 대한 작은 뮤추얼 펀드와 같습니다. 임대 부동산을 소유하고 싶지만 집주인의 번거 로움을 원하지 않는 경우 부동산 투자 그룹이 해결책이 될 수 있습니다.
회사는 건물, 종종 아파트를 사거나 건축 한 다음 투자자가 회사를 통해 구매할 수있게하여 그룹에 합류하게됩니다. 한 명의 투자자가 하나 또는 여러 개의 독립된 생활 공간을 소유 할 수 있지만 투자 그룹을 운영하는 회사는 유지 관리, 빈 단위 광고 및 임차인 인터뷰와 같은 모든 단위를 총괄적으로 관리합니다. 이 관리와 교환하여 회사는 월 임대료의 일정 비율을 차지합니다.
몇 가지 버전의 투자 그룹이 있지만 표준 버전에서는리스가 투자자의 이름으로되어 있으며 모든 단위는 가끔 공석을 막기 위해 임대료의 일부를 모으고 있습니다. 당신의 장치가 비어있는 경우. 투자 그룹의 품질은 전적으로 회사를 제공하는 회사에 달려 있습니다. 이론적으로는 부동산 투자에 들어가는 안전한 방법이지만 그룹은 뮤추얼 펀드 산업을 괴롭히는 동일한 수수료에 취약합니다. 다시 한 번, 연구가 핵심입니다.
부동산 제한 파트너십
부동산 제한 파트너쉽 (RELP)은 부동산 투자 그룹과 유사합니다. 자산 포트폴리오를 구입하여 보유하거나 때로는 하나의 자산 만 보유하기 위해 설립 된 법인입니다. 단지 수년 동안 만 존재합니다. 경험 많은 부동산 관리자 또는 부동산 개발 회사가 일반 파트너 역할을합니다. 그런 다음 외부 투자자는 제한된 파트너로서의 소유 지분을 대신하여 부동산 프로젝트에 자금을 제공하려고합니다. 그들은 RELP의 부동산에 의해 생성 된 수입으로부터 주기적으로 분배를받을 수도 있지만, 실질적인 보상은 부동산이 상당한 이익을 위해 매각되고 RELP가 도로를 해산 할 때 발생합니다.
비유동
리츠
우리의 동굴 거주 조상들이 그들의 공간에서 낯선 사람들을 쫓기 시작한 이래로 부동산이 주변에 있었기 때문에 월스트리트가 그것을 보호하는 방법을 발견하여 부동산을 공공 거래 도구로 바꾸는 것은 놀라운 일이 아닙니다.
부동산 투자 신탁 (REIT)은 법인 (또는 신탁)이 투자자의 돈을 사용하여 소득을 창출하는 부동산을 구매, 운영 및 판매하도록 설립 될 때 만들어집니다. REIT는 다른 주식과 마찬가지로 주요 거래소에서 매매됩니다. REIT로서의 지위를 유지하려면이 법인은 과세 이익의 90 %를 배당금 형태로 지불해야합니다. 이렇게하면 REIT는 법인 소득세 납부를 피하는 반면, 일반 회사는 이익에 세금을 부과하여 주주에게 분배 할 수있는 수익에 참여하게됩니다.
정기적 인 배당 지불 주식과 마찬가지로 REIT는 정기적 인 수입을 원하는 주식 시장 투자자에게도 적합하지만 감사의 기회도 제공합니다. REIT를 통해 투자자는 쇼핑몰 (모든 REIT의 약 1/4), 의료 시설, 모기지 또는 사무실 건물과 같은 비거주 부동산에 투자 할 수 있습니다. 앞서 언급 한 유형의 부동산 투자와 비교할 때 REIT는 유동성이 뛰어납니다.
부동산 뮤추얼 펀드
부동산 뮤추얼 펀드는 주로 REIT 및 부동산 운영 회사에 투자합니다. 상대적으로 적은 자본으로 부동산에 대한 다양한 노출을 얻을 수있는 능력을 제공합니다. 전략 및 다양 화 목표에 따라 개별 REIT 주식을 구매할 때보 다 훨씬 광범위한 자산 선택을 제공하고 거래 비용 및 수수료를 줄일 수 있습니다.
REITs와 마찬가지로이 자금은 유동성이 있습니다. 소매 투자자에게 또 다른 중요한 이점은 자산이 취득한 자산에 대한 펀드가 제공하는 분석 및 연구 정보와 특정 부동산 투자의 실행 가능성 및 성과에 대한 경영진의 관점과 자산 클래스입니다. 더 투기적인 투자자는 부동산 뮤추얼 펀드에 투자하여 수익을 극대화하기 위해 특정 부동산 유형이나 지역을 전술적으로 과체중합니다.
왜 부동산에 투자합니까?
부동산은 투자자 포트폴리오의 리스크 및 수익률 프로필을 향상시켜 경쟁력있는 리스크 조정 수익을 제공 할 수 있습니다. 서브 프라임 모기지 위기를 감안하더라도 민간 시장 상업용 부동산은 전국 부동산 투자 보조 협회 (NCREIF)의 자료에 근거하여 2000 년부터 2010 년까지 10 년 동안 평균 8.4 %의 수익률을 기록했습니다. 일반적으로 부동산 시장은 주식 및 채권에 비해 변동성이 낮습니다.
부동산은 전통적인 소득 수익원과 비교할 때 매력적입니다. 이 자산 군은 일반적으로 미국 국채 수익률 프리미엄으로 거래되며 특히 국채 금리가 낮은 환경에서 매력적입니다.
다양 화 및 보호
부동산 투자의 또 다른 이점은 다양 화 가능성입니다. 부동산은 다른 주요 자산 군과의 상관 관계가 낮고 경우에 따라 음의 상관 관계가 있습니다. 즉, 주식이 하락하면 부동산이 종종 상승합니다. 실제로 Case-Shiller Home-Price Index의 공동 제작자 인 Yale University의 Robert Shiller의 데이터에 따르면, 1956 년으로 거슬러 올라가는 15 개의 이전 곰 시장 중 14 개에서 주거용 부동산 가격이 상승했습니다. 물론, 예외는 있습니다: 대 불황 동안 주식과 함께 탱킹 된 부동산 (이것은 예외적 이었음에도 불구하고 쉴러는 위기를 시작하는 데있어 서브 프라임 모기지의 역할을 반영한다고 주장합니다).
즉, 포트폴리오에 부동산을 추가하면 변동성이 줄어들고 위험 단위당 수익률이 높아질 수 있습니다. 부동산 투자가 더 직접적 일수록 헤지 개선: REIT와 같이보다 간접적이고 공개적으로 거래되는 차량은 전체 주식 시장의 성과를 분명히 반영 할 것입니다. 주식은 S & P 500에 표시됩니다). 그러나 흥미롭게도 이것은 최근에 바뀌고 있습니다. NREIT (National Real Estate Investment Trusts) 협회의 조사에 따르면 상장 REIT와 주식 시장 간의 상관 관계는 2015 년에 12 년 최저치에 도달했다. 협회 웹 사이트 인 Reit.com의 기사는 시장이 REIT 시장에 영향을 미치기 위해 반드시 쏟아 질 필요는 없다고 결론 지었다.
부동산은 벽돌과 박격포로 뒷받침되기 때문에 부동산 거래의 주요 대리인 충돌 또는 투자자의 관심이 관리자와 채무자의 청렴성과 역량에 의존하는 정도가 적습니다. 보다 간접적 인 형태의 투자조차도 일부 보호를받습니다: 예를 들어, REIT는 최소한의 이윤을 배당금으로 지불하도록 요구합니다.
인플레이션 헤징
부동산의 인플레이션 헤지 능력은 GDP 성장과 부동산 수요 사이의 긍정적 인 관계에서 비롯됩니다. 경제가 확장됨에 따라 부동산 수요는 임대료를 높이고 결국 자본 가치가 높아집니다. 따라서 부동산은 세입자에 대한 인플레이션 압력의 일부를 무시하고 자본 인감의 형태로 인플레이션 압력의 일부를 통합함으로써 자본의 구매력을 유지하는 경향이 있습니다.
활용의 힘
REIT를 제외하고 부동산 투자는 투자자에게 주식 시장 투자자가 이용할 수없는 도구 인 레버리지를 제공합니다. 주식을 사고 자하는 경우, 구매 주문시 주식의 전체 가치를 지불해야합니다 (마진으로 구매하지 않는 한). 그럼에도 불구하고 마법 융자 방법 인 모기지 덕분에 당신이 빌릴 수있는 비율은 여전히 부동산보다 훨씬 적습니다.
대부분의 기존 모기지는 20 % 계약금을 요구합니다. 그러나 거주 지역에 따라 5 % 정도만 필요한 모기지를 찾을 수도 있습니다. 즉, 전체 가치의 일부만 지불하면 전체 자산 및 보유 자산을 제어 할 수 있습니다. 물론, 주택 담보 대출의 규모는 부동산에 실제로 보유하고있는 소유 액에 영향을 주지만 서류에 서명 한 순간이를 통제합니다.
이것이 부동산 플리퍼와 집주인 모두를 대담하게하는 것입니다. 그들은 집에서 두 번째 모기지를 꺼내고 두세 가지 다른 부동산에 대한 지불을 내려 놓을 수 있습니다. 임차인이 모기지를 지불 할 수 있도록 임대하거나 이윤을 팔 수있는 기회를 기다리 든, 그들은 총 가치의 작은 부분에 대해서만 지불 했음에도 불구하고 이러한 자산을 통제합니다.
부동산 투자의 단점: 비 유동성
부동산 투자의 주요 단점은 비 유동성 또는 자산을 현금으로 바꾸고 현금을 자산으로 바꾸는 데 어려움이 있다는 것입니다. 초 단위로 완료 할 수있는 주식 또는 채권 거래와 달리 부동산 거래는 마감하는 데 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 중개인의 도움을 받아도 올바른 상대방을 찾는 것은 몇 주일이 걸릴 수 있습니다. REIT 및 부동산 뮤추얼 펀드는 유동성 및 시장 가격이 더 우수하지만 직접 부동산 투자보다 전체 주식 시장과의 상관 관계가 높기 때문에 변동성이 높고 다양 화 혜택이 낮습니다. (관련 독서에 대해서는 "부동산에 얼마나 많은 돈을 투자해야합니까?"참조)
