Stephen Schwarzman은 작게 베팅하여 크게 만들지 않았습니다. 그의 경력은 큰 기회를 통해 정의되었습니다. 현재 Blackstone Group의 회장 겸 CEO 인 그는 최근 자서전 인 What It Takes 에서 그 큰 내기를 많이 설명 했습니다 . 애 빙턴 고등학교 (Abington High School) 학급 회장 시절부터 1985 년 피트 피터슨 (Pet Peterson)과 함께 블랙 스톤 (Blackstone)을 시작하려는 겸손한 과정에 이르기까지 슈워츠 만의 삶은 매번 크게 커져 가고 있습니다.
그 후 블랙 스톤은 사모 펀드, 헤지 펀드, 신용, 인프라 및 생명 과학에 중점을 둔 투자 사업을 포함하여 성장했지만 회사의 가장 큰 베팅은 부동산에있었습니다. 실제로 Blackstone은 전 세계에서 가장 큰 부동산 투자자 중 하나이며, 이 자산에 투자 한 자산은 약 5, 500 억 달러입니다.
Blackstone은 2007 년 7 월 힐튼 부동산 매입, 2015 년 뉴욕시 Stuyvesant Town 매입 55 억 달러를 포함하여 역사상 가장 큰 부동산 거래의 배후에 있습니다.
나는 슈워츠 먼과 그의 자서전을 시작하고 투자 분야에 대한 견해, 특히 부동산에 대한 견해에 대해 이야기했습니다.
Silver: Blackstone은 수년 동안 부동산에 큰 투자를 해왔으며 현재는 세계에서 가장 큰 부동산 소유자 및 투자자 중 하나이며 오늘날 투자 포트폴리오의 가장 큰 부분입니다. 훌륭한 부동산 기회를 식별하기위한 기본 규칙은 무엇입니까? 무엇을 찾으십니까?
Schwarzman: 부동산은 간단한 사업입니다. 몇 가지 규칙이 있습니다.
- 우리는 개선 할 수있는 기존 기회를 구매합니다. 우리는 개발을하지 않습니다. 개발은 기존 건물을 구입하는 것보다 훨씬 위험합니다. 우리는 기존의 무언가를 구매하는 보수주의를 좋아하고, 둘째, 우리는 개선 할 수있는 것만 구매합니다. 우리는 단지 현금 흐름 스트림을 구매하는 데 관심이 없습니다. 우리는 더 나은 것을 만들고 싶습니다. 더 나아지면 더 많이 팔 수 있습니다. 셋째, 우리는 주제 투자자입니다. 부동산은 사무실 건물 및 아파트에서 쇼핑 센터 및 창고에 이르기까지 부동산 내에서 다양한 자산 클래스를 가지고 있습니다. 서로 다른 자산 군은 기술 사이클의 잠재력뿐만 아니라 경제주기의 여러 지점에서 서로 다른 기본 사항을 갖습니다. 예를 들어, 우리는 2010 년 아마존이이 거대한 모멘텀을 개발하는 것을 보았을 때 모든 쇼핑 센터와 소매점에서 모든 것을 판매했으며 더 큰 창고 구매자가되기로 결정했습니다. 창고는 지난 5 년 동안 소매업에서 큰 성과를 거둔 자산 군이었습니다. 아마존뿐만 아니라 많은 소매 업체는 온라인 기능을 갖추어야했습니다. 상품을 고객에게 배달하려면 상품을 보관할 창고가 필요합니다. 이로 인해 우리는 임대료가 다른 자산 군보다 두 배 이상 증가 할 수있는 폭 넓은 노출 지역을 찾았으며, 부동산을 글로벌 기회로보고 있습니다. 어느 시점에서, 지리적 영역에는 자본이 많지 않습니다. 예를 들어, 우리는 스칸디나비아에서 많은 것을 구입했는데 매우 좋았습니다. 마지막 규칙은 교체 비용을 살펴 보는 것입니다. 무언가를 구입할 때 그 아래에 있는지 확인하는 것이 정말 중요합니다.
우리가 재산을 강화하는 임무를 완수하면 재산을 판매합니다. 우리는“구매, 수정, 판매”라는 작은 만트라가 있습니다.
실버: 향후 10 년 동안 부동산 기회는 어디에서 볼 수 있습니까?
Schwarzman: 10 년 동안… 부동산을 살펴보면 교외에서 도시로 이주하는 사람들의 추세가 있습니다. 이러한 추세는 도시의 아파트를 좋은 곳으로 만들 것입니다. 지리적 방향이 바뀝니다. 당신이 미국 투자자라면, 낮은 세율과 더 쉬운 업무 환경에 편견을 갖기를 원할 것입니다. 만약 당신이 10 년을 관찰한다면, 사람들이 북쪽에서 남쪽으로 이주하는 과정에서 벌써 일어나는 변화가있을 것입니다. 플로리다, 텍사스 또는 노스 캐롤라이나와 같이 고 소득세에서 저 세무 국으로 이주하고 있습니다.
예전에는 사람들이 일자리를 얻었을 때 직업에 따라 위치를 선택하는 경우가있었습니다. 이제 많은 젊은이들이 그 위치를 찾고 일자리를 찾고자합니다. 그들이 올바른 장소로 가면 일자리를 찾아 일자리를 찾을 것입니다.
부동산에는 지식 기반 도시인 세계 도시가 있습니다. 그것들은 시애틀, 샌프란시스코, 오스틴, 심지어 뉴욕과 런던입니다. 인도에서 뭄바이, 첸나이, 방갈로르와 같은 도시를 찾을 수 있습니다. 여러분이 10 년을 살펴보면 폭발적인 성장을 겪고 전세계를 따라갈 산업을 찾고 있습니다. 생명 공학과 연구에는 특수한 경우가 있으며, 이는 빠르게 가속화되고 있습니다. 우리는 바이오 제약에 대한 습식 실험실의 가장 큰 소유자 중 하나입니다. 그것은 또 다른 트렌드입니다.
실버: 2007 년 블랙 스톤의 힐튼 부동산 매입은 큰 호응으로 판명되었습니다. 그러나 힐튼은 이미 발자국이 큰 기존 브랜드였습니다. 호텔 사업이 향후 10 년 또는 2 년 동안 투자하기에 현명한 장소가 될 것이라고 생각하십니까?
Schwarzman: 부가 증가함에 따라 더 많은 사람들이 여행 할 것입니다. 관문 도시이든 다른 인기있는 장소 든 여행 사업과 관련된 일을하기위한 촉매제가되어야합니다. 그것들은 좋은 결과를 가져야합니다.
