테넌트의 공통점 – TIC는 무엇입니까?
일반적으로 테넌시는 둘 이상의 사람들이 재산이나 토지에서 소유권을 공유하는 약정입니다. 이 부동산은 상업용 또는 주거용 일 수 있습니다. 공동 세입자가 사망하면 재산은 해당 세입자의 재산으로 넘어갑니다. 각 독립적 인 소유자는 전체 재산의 같거나 다른 비율을 통제 할 수 있습니다. 또한 공동 파트너의 임차권은 재산의 일부를 수혜자에게 재산의 지분을 남겨 둘 권리가 있습니다. 세입자의 공통 계약 조건은 증서, 직책 또는 기타 법적 구속력이있는 재산 소유권 문서에 자세히 설명되어 있습니다.
TIC 작동 방식
둘 이상의 사람이 공동으로 세입자로 재산을 소유하는 경우 재산의 모든 영역이 그룹에 의해 동일하게 소유됩니다. 공동 임차인은 소유 지분의 지분이 다를 수 있습니다. 예를 들어 Sarah와 Debbie는 각각 재산의 25 %를 소유하고 Leticia는 50 %를 소유 할 수 있습니다. 소유 비율은 다양하지만 개인은 재산의 특정 부분에 대한 소유권을 주장 할 수 없습니다.
공통 계약의 테넌시는 언제든지 만들 수 있습니다. 따라서 개인은 다른 구성원이 공동 임대 계약을 체결 한 후 몇 년 동안 재산에 대한 관심을 가질 수 있습니다. 위의 예로 돌아가서, 우리는 Sarah와 Leticia가 원래 재산의 50 %를 소유했다고 말할 수 있습니다. 어느 시점에서 Sarah는 Debbie와 함께 50 %의 비율을 25/25/50으로 나누기로 결정했습니다.
또한, 계약의 구성원은 소유권의 일부에 대해 독립적으로 판매하거나 빌릴 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 일반적으로 임차인은 둘 이상의 사람들이 소유물에 대한 소유권을 갖는 방식입니다. 공동 임차인은 다른 비율의 재산을 소유 할 수 있습니다. 공동 임차와는 달리, 특히 생존자 권리와 각 임차인의 소유 정도 측면에서 다릅니다.
TIC 처분
하나 이상의 공동 임차인이 임차인을 공통으로 해산하기 위해 다른 회원을 구매할 수 있습니다. 공동 임차인이 부동산의 사용, 개선 또는 부동산 매각에 대한 반대되는 관심사 또는 방향을 개발해야하는 경우 공동 합의에 따라야합니다. 이해가되지 않는 경우 파티션 작업이 수행 될 수 있습니다. 분할 작업은 코 테넌트가 얼마나 잘 협력하는지에 따라 자발적이거나 법정에서 명령 할 수 있습니다.
합법적 인 분할 절차에서, 법원은 각 회원이 다른 회원과 별도로 전진 할 수 있도록 공동 회원의 세입자에게 재산을 분할합니다. 종류별 파티션으로 알려진이 속성은 속성을 나누는 가장 직접적인 방법이며 일반적으로 보조 테넌트가 적대적이지 않을 때 사용되는 방법입니다.
공동 임차인이 함께 일하기를 거부하는 경우 판매를 통해 재산 분할을 고려할 수 있습니다. 여기에서 보유 지분이 매각되고 수익금은 부동산에 대한 각자의 관심사에 따라 코 테넌트간에 분할됩니다.
TIC 속성이있는 재산세
해당 법률에 따라 공동 계약의 임차권은 일반적으로 재산의 세금에 대한 공유 소유권의 의미를 설명합니다. 이 계약에는 세금 책임이 각 소유자에게 계약 상 분배되는 방식이 요약되어 있습니다.
공동 계약의 임차권은 토지 또는 재산의 소포를 법적으로 나누지 않기 때문에 대부분의 과세 관할 구역에서는 각 소유자에게 소유권 백분율에 따라 비례 재산세 청구서를 별도로 할당하지 않습니다. 일반적으로 세입자는 단일 재산세 청구서를받습니다.
많은 관할권에서 공동 계약의 임차는 공동 임차인에 대한 공동 및 여러 책임을 부과합니다. 이 규정은 각 독립 소유주가 평가액 전액까지 재산세에 대해 책임을 질 수 있음을 의미합니다. 책임은 소유권 수준이나 비율에 관계없이 각 소유자에게 적용됩니다.
재산세가 충족되면 코 테넌트는 소득세 신고에서 해당 지불금을 공제합니다. 조세 관할권이 공동 및 여러 책임을 따른 경우, 각 코 테넌트는 개인 소득세 신고에서 기여한 금액을 공제 할 수 있습니다. 이 절차를 따르지 않는 카운티에서는 총 세금의 일부를 소유 수준까지 공제 할 수 있습니다.
공통 임차 vs 공동 임차
그것들은 비슷하게 들리지만 공통의 임차는 공동 임차와 여러 가지면에서 다릅니다. 공동 임차인에서 임차인은 동시에 동일한 증서를 가진 재산의 동등한 지분을 얻습니다.
주요 차이점 중 하나는 계약에서 구성원을 추가 또는 제거 할 때 발생합니다. TIC 계약에서 회원 변경은 계약을 위반하지 않습니다. 공동 임차를 통해 회원 중 누구라도 자신의 관심을 판매하려는 경우 계약이 파기됩니다.
예를 들어, 하나 이상의 공동 임차인이 다른 임차인을 구매하려는 경우 기술적으로 해당 자산을 판매하고 수익금을 소유자에게 균등하게 분배해야합니다. 공동 임대 임차인은 보유가이 분리를 수용하기에 충분히 큰 경우 법적 분할 조치를 사용하여 자산을 분리 할 수 있습니다.
공동 임차인의 죽음
한 코 테넌트가 사망 한 경우 또 다른 실질적인 차이가 발생합니다. 앞서 언급 한 바와 같이 TIC 계약은 소유자 재산의 일부로 재산을 양도 할 수 있도록 허용합니다. 그러나 공동 임차 계약에서 재산의 소유권은 존속하는 소유자에게 양도됩니다.
다시 말해, 일반적으로 임차인에게는 자동 생존권이 없습니다. 사망 한 회원의 마지막 유언이 재산에 대한 관심이 존속하는 소유주로 분할되도록 명시하지 않는 한, 공동의 이익에 대한 사망 한 세입자는 자신의 재산에 속합니다. 반대로, 공동 임차인과 함께 사망 한 소유자의 지분은 자동으로 생존 소유자에게 이전됩니다. 예를 들어, 4 명의 공동 임차인이 주택을 소유하고 1 명의 임차인이 사망하면 3 명의 생존자 각각이 재산의 3 분의 1을 차지합니다.
결혼과 재산 소유권
일부 주에서는 부부가 공동 소유주를 기본 재산 소유권으로 설정하는 반면, 다른 주에서는 공동 소유 모델에서 임대를 사용합니다. 약 25 개 주에서 사용되는 세 번째 모델은 전체 배우자 (TbyE)이며, 각 배우자는 재산에 대해 동일하고 배분되지 않은 관심을 가지고 있습니다.
일반적으로 테넌시의 장단점
가족, 친구 또는 사업 파트너와 함께 세입자를 공동으로 집을 사면 개인이 부동산 시장에 더 쉽게 진입 할 수 있습니다. 보증금과 지불금이 나뉘어 있기 때문에, 자산을 구입하고 유지하는 것이 개인보다 비용이 덜들 수 있습니다. 또한 한 소유자가 다른 구성원보다 수입이 많거나 재무 상태가 좋으면 대출 능력이 간소화 될 수 있습니다.
찬성
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부동산 구매 촉진
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임차인 수 변경 가능
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가능한 다른 소유권
단점
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자동 생존권 없음
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모든 임차인은 부채, 세금에 대해 동등하게 책임을집니다
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한 임차인이 부동산 판매를 강요 할 수
그러나, 일반적으로 임차인으로서 부동산을 담보 대출 할 때, 모든 차용인이 문서에 서명합니다. 모든 회원이 모기지 서류에 서명하기 때문에, 채무 불이행의 경우, 대출 기관은 모든 그룹 회원의 지분을 압류 할 수 있습니다. 또한 한 명 이상의 차용인이 모기지 상환에 대한 기부를 중단하더라도 다른 차용인은 차압을 피하기 위해 여전히 상환을 보장해야합니다.
재산에 수혜자를 지정하기 위해 유언장을 사용하는 능력은 코 테넌트가 자신의 지분을 통제 할 수있게합니다. 코 테넌트가 유언장없이 사망하면 재산에 대한 그의 관심은 보호 관찰을 거치게됩니다.
또한 나머지 공동 임차인은 자신이 모르는 사람이나 동의하지 않는 사람과 재산을 소유하고 있음을 알 수 있습니다. 이 새로운 코 테넌트는 분할 조치를 제출하여 원치 않는 코 테넌트가 재산을 판매 또는 분할하도록 할 수 있습니다.
공통 테넌시 (TIC)의 예
캘리포니아는 지역 사회 재산, 파트너십, 공동 임대 및 공동 임대를 포함하여 네 가지 유형의 공동 소유를 허용합니다. 그러나 TIC는 결혼하지 않은 당사자 또는 부동산을 함께 취득하는 개인의 기본 형태입니다. 캘리포니아에서, 이들 소유자는 계약 또는 계약이 명시 적으로 달리 명시하지 않는 한, 세입자의 공통 지위를 가지며, 파트너십 또는 공동 임차를 설정합니다.
공동 소유를 전문으로하는 샌프란시스코 부동산 법률 회사 인 SirkinLaw에 따르면
점점 더 많은 사람들이 구매 및 판매력을 극대화하는 방법으로 공동으로 임차로 전환하고 있습니다. 이러한 계약은 구매자가 다른 방법으로 할 수있는 것보다 자원을 모으고 더 많은 부동산을 구매할 수있게하여 가격을 낮추고 구매자의 선택을 증가시킵니다.
그들은 2018 년 8 월 블로그 게시물에서 TIC 전환 (콘도미니엄 재산의 소유 구조를 공동 임대로 변경)이 그레이터 로스 앤젤레스와 샌프란시스코 / 오클랜드 대도시 지역에서 특히 인기를 얻었음을 씁니다.
