금 및 부동산과 같은 자산은 주식 투자이며, 주택 구입은 안전하고 수익성있는 투자로 널리 알려져 있기 때문에 전 세계 개인에게 일반적인 투자입니다. 그러나 부동산에 대한 투자는 장기적인 노력과 높은 계약금을 요구하며 장기적으로도 위험합니다. 또한 많은 투자자들이 종종 비용을 무시합니다.
부동산에 대한 투자를 위험하고, 비용이 많이 들며, 비영리적인 벤처 기업으로 만드는 숨겨진 비용과 요인에 관한 몇 가지 중요한 사항을 고려하십시오. 투자자들은 힘들게 번 돈을 버리기 전에이 모든 것을 명심해야합니다.
일반적인 인식
일반 투자자는 교외에있는 2 베드룸 콘도미니엄이 5 년 전에 30 만 달러에 이용 가능했으며 현재는 450, 000 달러에 판매되고 있음을 알 수 있습니다. 5 년 만에 50 %의 멋진 수익률로 주식, 채권 또는 금의 수익보다 훨씬 낫습니다. 절대 이윤 가치도 $ 150, 000로 높은 것으로 보이며 자금 조달의 가용성은 레버리지 머니를 사용하여 이윤을 창출하는 환상을 제공합니다.
이러한 명백한 이점을 모두 갖춘 부동산 투자의 어려움과 숨겨진 비용은 무엇입니까?
자산 대출의 비용 분석
새로운 직업을 위해 새로운 도시로 이사하는 개인의 경우를 고려하십시오. 그는 5 년 정도 체류 할 것으로 예상하지만 기존 고용주 또는 같은 도시의 다른 고용주와의 경력 성장에 따라이 기간을 연장 할 수 있습니다. 좋은 수익의 가정하에, 그는 집을 임대하지 않고 집이나 콘도를 사는 것을 고려합니다.
개인이 5 달러 정도의 교환 거래 자금의 지분이나 단위를 구입할 수 있지만 부동산에 투자하려면 수천 달러가 필요하다는 점을 명심하십시오. 대부분의 부동산 투자는 대출을 통해 자금을 조달하지만, 30 만 달러 상당의 주택 또는 콘도를 구매하려면 여전히 20 % (60, 000) 계약금이 필요합니다.
20 % 미만을 기부하는 개인은 대출을받을 수 있지만 결국 더 높은 이자율을 내고 개인 모기지 보험에 가입하여 비용을 증가시킵니다. 이자율이 높을수록 상환 금액이 높아지고 모기지 보험료는 일반적으로 대출 금액의 0.15 %에서 2.5 %입니다.
대출 처리에 대한 추가 일회성 비용이 있으며 이는 대출 금액의 약 4 % ($ 9, 600)입니다. 재산 양도세 또는 등록 비용은 주마다 다르며 재산 가치의 평균 2.5 %를 차지하면 비용에 $ 6, 000가 추가됩니다.
투자자가 콘도를 구매 한 경우 5 년에 걸쳐 콘도미니엄 협회에 월 $ 200의 비용이 총 12, 000 달러가되었습니다. 그런 다음 수리, 가구 및 유지 보수 비용을 추가해야합니다. 보수적으로 추정되는 연간 $ 1, 000는 5 년 동안 총 $ 5, 000가됩니다.
그런 다음, 소유자가 5 년 후에 구매자가 자신의 콘도를 45 만 달러에 구매할 의사가 있다고 가정합니다.
그때까지, 투자자는 은행에 86, 400 달러의 대출금을 상환했을 것입니다. $ 60, 000 계약금, 대출 처리 비용 ($ 9, 600), 재산 양도세 ($ 6, 000), 재산세 ($ 30, 000), 콘도 관련 비용 ($ 12, 000) 및 일반 유지 보수 ($ 5, 000)를 합하면 총 $ 209, 000가됩니다.
순수익이란 무엇입니까?
투자자가 매월 1, 440 달러를 지불함에 따라, 원래의 20 년 대출 원금 인 $ 240, 000는 5 년 동안 약 $ 180, 000로 떨어집니다. 투자자는 신규 구매자로부터받은 $ 450, 000의 판매가에서 미화 $ 180, 000를 상환합니다. 투자자는이 부동산에 대한 총 비용으로 209, 000 달러를 지불하고 나머지 미결제 금액에 대해 은행에 $ 180, 000를 추가로 지불합니다. 따라서 그가받는 순액은 $ 61, 000입니다.
본질적으로 투자자는 5 년 동안 209, 000 달러를 지출했으며 29.2 %의 수익으로 61, 000 달러의 순이익을 얻었습니다. 판매 가격이 높은 것처럼 보이지만 숨겨진 비용으로 많은 이익을 얻었습니다.
더 오랜 시간이 걸립니다. 투자자가 계속 도시에 머무르고 20 년 동안 대출 기간 동안 콘도미니엄을 보유하고 있다고 가정합니다. 5 년마다 콘도의 가치는 1.5 배 증가합니다. 20 년 안에 그 가치는 150 만 달러에 달할 것입니다.
투자자는 $ 345, 600을 상환 할 것입니다. 60, 000 달러를 추가하면 총 비용은 $ 405, 600이됩니다.
위와 유사한 계산을 사용하여 총 재산세 $ 251, 000, 유지 보수 비용 (48, 000 달러), 일반 수리 및 유지 보수 (20, 000 달러), 대출 처리 비용 ($ 9, 600) 및 재산 이전 세금 ($ 6, 000)을 얻습니다. 총액은 739, 600 달러이므로 20 년 동안의 순이익은 106 %의 수익으로 780, 400 달러이며, 본질적으로 20 년 안에 돈을 두 배로 늘립니다.
장기적으로 효과적인 수익률은 그리 크지 않습니다. 5 배의 가격으로 평가되지만이자 지불 비용, 세금 및 기타 비용으로 인해 이익이 감소합니다.
투자자들은 또한 돈의 실제 가치는 시간이 지남에 따라 감소한다는 점에 주목해야합니다. 인플레이션으로 인해 유지 보수 및 정기 수리 비용이 증가합니다. 인플레이션도 고려하면 순수익은 더 떨어질 것입니다. 투자자는 또한 판매시 보험, 중개인 수수료 및 재산세를 고려해야합니다. 이를 포함하면 순수익이 더욱 감소합니다.
부동산 투자에는 다른 관련 위험이 있습니다. 투자 기간 동안의 개발로 인해 나중에 부동산 판매가 어려울 수 있습니다. 예를 들어 시끄러운 새 고속도로 나 범죄 급증으로 인해 부동산 가치가 떨어질 수 있습니다. 허리케인이나 지진과 같은 초자연적 인 재난은 재산을 완전히 파괴 할 수 있지만 보험 청구에서 일부만 복구 할 수 있습니다. 보험금을 사용하여 재건 한 후에도 해당 지역에서 그러한 사건이 발생한 후 더 높은 가격을 얻는 것이 어려워집니다.
부동산 투자에 대한 대안
부동산을 구매하는 대신, 투자자는 부동산 투자 신탁, 부동산 옵션, 부동산 기반 ETF, 뮤추얼 펀드 및 주식을 저렴한 대안으로 고려해야합니다.
주식에는 주식 별 리스크가 있지만 자금, ETF 및 REIT는 다각화를 제공합니다. 규제되지 않은 시장에서 상대방의 위험을 감수하려는 용감한 마음을 위해 부동산 옵션은 비용이나 세금없이 더 높은 수익을 제공 할 수 있습니다.
결론
부동산 투자에는 오랜 기간에 걸친 막대한 재정적 약속이 필요합니다. 이러한 투자의 가치를 장기간에 걸쳐 평가하는 것은 복잡한 작업입니다. 일부 투자자들은 명목상 가격 인상을 보면서 유혹을 느끼지만 모든 비용을 고려해야합니다.
