첫 번째 집을 사는 것은 흥미롭고 신경을 많이 쓰는 경험이 될 수 있습니다. 올바른 장소를 찾아야 할뿐만 아니라 올바른 모기지를 찾아야합니다. 많은 지역 시장에서 재고가 적고 전국적으로 주택 가격이 상승함에 따라 저렴한 주택을 찾는 것이 어려울 수 있습니다.
집을 찾아야한다는 압박감이 생길 수도 있지만, 집을 방문하여 제안을 시작하기 전에 자금을 조달해야합니다. 신용 기록 및 신용 점수, 부채 대비 소득 비율 및 전반적인 재무 상태를 확인하는 것은 대출 기관이 돈을 빌릴만큼 신용 할만한 가치가 있음을 확신시켜줍니다.
많은 최초 구매자는 주택 담보 대출 및 주택 구입 과정에서 많은 실수를 저지르는 경향이 있습니다. 피해야 할 가장 일반적인 실수는 다음과 같습니다.
1. 신용에 탭을 두지 않음
특히 집을 사기 전에 놀람을 좋아하는 사람은 없습니다. 귀하 (및 / 또는 배우자)가 연체 지불 내역, 부채 징수 조치 또는 중대한 부채와 같은 명백한 신용 문제를 가지고있는 경우, 모기지 대출 기관은 귀하에게 이상적인 금리 및 조건을 제공하거나 신청을 완전히 거부 할 수 있습니다. 어느 상황이든 실망스럽고 이상적인 타임 라인을 되돌릴 수 있습니다.
잠재적 인 문제를 사전에 해결하려면 매년 세 개의 신용보고 기관인 Transunion, Equifax 및 Experian에서 매년 creditcreditreport.com으로 신용 보고서를 무료로 확인하십시오. 사건을 해결하는 데 도움이되는 증빙 서류를 포함하여보고 기관 및 채권자와 서면으로 오류를 찾아보고 실수를 제기하십시오. 연체 결제 또는 연체 계정과 같이 최신이지만 정확한 부정적인 항목을 찾으면 해당 항목을 빠르게 제거 할 수 없습니다. 그들은 7-10 년 동안 당신의 신용 보고서를 유지합니다. 그러나 청구서를 제 시간에 지불하고 부채에 대한 최소 월 지불액을 초과하여 사용 가능한 크레딧을 최대한 활용하지 않으면 점수를 높일 수 있습니다. 무엇보다도 인내하십시오. 낮은 신용 점수를 향상시키는 데 최소 1 년이 걸릴 수 있습니다.
또한 은행, 신용 조합 또는 신용 카드 제공 업체가 신용 점수에 무료로 액세스 할 수 있는지 확인하십시오. 점수가 620 미만인 경우 기존 모기지에 대한 승인을받는 데 문제가있을 수 있습니다. FHA 대출을 받으려면 프로그램의 최대 자금 조달 (3.5 % 계약금)을 사용하려면 최소 신용 점수 580 또는 10 % 계약금이 필요한 최소 500 점이 필요합니다.
2. 사전 승인을 받기 전에 주택 검색
완벽한 집을 찾으면 낭비 할 시간이 없습니다. 많은 핫 마켓에서 여러 입찰과 치열한 경쟁에 맞서게됩니다. 판매자는 대출 기관의 사전 승인 서한이없는 구매자의 제안을 고려하지 않을 것입니다. 사전 승인 서한은 판매자가 신용 기록 및 점수, 수입 및 고용 기록, 재무 자산 및 기타 주요 요소를 기반으로 청구서 상환 수단 및 동기 부여를 보장하기 위해 대출자가 실사를 수행했음을 보여줍니다.
경쟁이 치열한 시장에서 판매자는 사전 승인 서신없이 진지하게 받아들이지 않으므로 원하는 집에서 잃을 수 있습니다. 이 문서에는 자격이있는 대출 금액, 이자율 및 대출 프로그램 및 예상 계약금이 나와 있습니다. 경우에 따라 (특히 고가의 주택이나 경쟁이 치열한 시장의 경우) 대출 기관은 계약금을위한 자금 증명을 요구할 수 있습니다. 사전 승인 서한에는 또한 일반적으로 90 일 이내에 만료 날짜가 포함됩니다.
3. 담보 대출을 위해 쇼핑하지
주택 구입자는 주택 담보 대출을 위해 쇼핑하지 않을 때 테이블에 많은 돈을 남길 수 있습니다. 몇 가지 다른 대출 기관으로 모기지를 신청하면 감당할 수있는 금액을 더 잘 이해할 수 있으며 대출 상품, 이자율, 결산 비용 및 대출 수수료에 대한 사과 대 사과 비교를 할 수 있습니다. 더 중요한 것은 주택 담보 대출을 구매하면 대출 기관과 협상 할 수있는 최상의 위치에있게됩니다.
대출 업체를 쇼핑 할 때 수수료와 마감 비용에주의를 기울여야합니다. 일부 가격 변동은 현재 종이에 크게 보이지 않을 수도 있지만 대출 기간 동안 상당한 비용 절감 효과를 가져올 수 있습니다. 일부 대금업자는 이자율을 사전에 매입하여 종가를 늘리는 방법 인“포인트”할인을 제공한다는 점을 명심하십시오. 그리고 종가를 낮게 또는 전혀 올리지 않는 다른 대출 기관들은 차액을 구성하기 위해 더 높은이자를 부과하는 경향이 있습니다.
현재 금융 기관 (은행 또는 신용 조합)에 문의하는 것 외에도 모기지 중개인에게 귀하 대신 금리를 구매하도록 요청하십시오. 모기지 브로커는 대출 기관이 아닙니다. 그들은 당신의 네트워크에서 당신과 대출 기관 간의 중매 역할을합니다. 필요에 맞는 제품을 보유한 여러 대주를 비교하여 시간과 비용을 절약 할 수 있습니다. 또한 온라인 또는 직접 대행사 중 일부가 직접 제공하는 것을 살펴 보는 것도 좋습니다.
대출 기관이 여러 개인 모기지를 신청하면 대출 견적을 받아 금리와 종가를 나란히 비교할 수 있습니다. 또한 30 일 이내에 대부분의 요율 쇼핑을 수행하는 경우 신용 평가 담당자가 전화를 걸기 때문에 여러 신용 조사 기관이 수행하는 여러 신용 조사는 하나의 "열심 한 문의"로 간주되며 신용 점수가 낮아지지는 않습니다. 당신이 쇼핑해야 할 대금업자는 많지 않지만 3 ~ 5 개의 대출 견적이 있으면 비교할 수있는 강력한 근거가 될 것입니다.
4. 당신이 감당할 수있는 것보다 더 많은 집을 사다
대출 기관이 최대 $ 300, 000를 빌릴 수 있다고 말한다고해서 반드시 그럴 필요는 없습니다. 왜 안돼? 대출을 최대한 활용하면 월별 지불이 실제로 관리되지 않을 수 있습니다. 일반적으로 대부분의 예비 주택 소유자는 연간 총 수입의 2 ~ 2.5 배에 해당하는 대출 금액을 감당할 수 있습니다. 다시 말해, 연간 $ 75, 000를 벌면 $ 150, 000에서 $ 187, 500 사이의 주택을 살 수있을 것입니다. Investopedia의 모기지 계산기를 이용하면 월별 지불액을 추정 할 수 있습니다. 이는 특정 가격대의 주택을 감당할 수 있는지에 대한 더 나은 지표입니다.
모기지 상환을 위해 월 예산을 늘려야하는 경우 합리적으로 감당할 수있는 것보다 더 많은 집을 사면 문제가 생길 수 있습니다. 다시 말해, “가난한 집”을 느끼게되고 구매자의 후회를 느낄 수 있습니다. 또한 주택 소유권에는 월별 모기지 상환 이외의 비용이 추가된다는 점을 고려하십시오. 불가피한 유지 보수 비용, 수리, 주택 소유자 협회 비용 (해당되는 경우) 및 임차인으로서 지불하지 않은 기타 비용을 절약해야합니다.
주택 담보 대출을 충당하기 위해 월 예산을 늘리면 비상 사태 나 주택 수리 비용을 절약 할 수 없으며 다른 재정 목표를 위해 현금 흐름도 소모됩니다.
결론: 승인 된 최대 대출 금액을 고정하지 말고 해당 가격대에서 월간 모기지 지불을 할 수 있는지 여부를 결정하십시오. 처음으로 주택을 구입하는 사람들은 신중을 기하고 최대 예산 미만의 주택을 구매할 수 있습니다.
5. 부동산 중개인을 고용하지 않음
집을 직접 검색하려고하면 시간이 많이 걸리고 복잡합니다. 전문적이고 경험이 풍부한 부동산 중개업자는 부동산과 판매자와의 협상 과정에서 선택 범위를 좁히고 문제를 발견 할 수 있습니다. 일부 주에서는 거래를 처리하기 위해 부동산 변호사를 요구하지만 변호사는 주택 검색을 도와주지 않습니다. 제안서를 작성하고 구매 계약을 협상하며 마감 에이전트 역할을 할 수 있습니다.
또한 부동산 중개인없이 쇼를 계속하는 경우 판매자 대리인이 귀하를 대리하도록 제안 할 수 있습니다. 요원이 당신의 관심사를 염두에 두지 않기 때문에 이것은 욕설 일 수 있습니다. 그들의 목표는 판매자에게 가장 높은 최고의 제안을 얻는 것입니다. 자신의 이해 관계가 자신과 더 잘 맞는 자신의 대리인이 있으면 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.
무엇보다도, 에이전트를 입대시키는 비용은 주머니에서 직접 나오지 않습니다. 구매자는 일반적으로 구매자 에이전트의 수수료를 지불하지 않습니다. 일반적으로 판매자가 판매자의 에이전트에게 지불 한 후 수수료를 구매자의 에이전트와 분할합니다.
6. 신용 한도 개설 (또는 결산)
사전 승인을받은 후에도 모기지를 거부 할 수 있습니다. 모기지 대출 기관은 사전 승인 기간 동안, 그리고 마지막 청신호를주기 전에 마감 직전에 다시 신용을 확인합니다. 그동안 신용 및 재정 상태를 유지하십시오. 이는 새로운 신용 한도를 열거 나 기존 신용 한도를 닫지 않는 것을 의미합니다. 그렇게하면 신용 점수를 낮추고 부채 대 소득 비율을 높일 수 있습니다. 이는 대출 기관이 최종 승인을 거부하는 주요 이유입니다.
대신, 집을 닫은 후 새로운 신용 한도 (자동차 또는 자동차 융자 또는 새로운 신용 카드)를 인출 할 때까지 기다리십시오. 그리고 집을 닫기 전에 신용 카드 계정이나 대출금을 지불하는 것이 좋지만 계정을 닫으면 해당 신용 기록이 보고서에서 제거됩니다. 신용 기간은 신용보고 기관이 신용 점수를 생성하는 데 사용하는 주요 요소 중 하나입니다. 대신 계정을 열어 둔 채로두고 닫을 때까지 사용하지 마십시오. (참고: 일부 신용 카드 회사는 장기적인 활동이 없으면 계정을 폐쇄하여 신용에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 매월 소액을 즉시 지불하는 소액 구매로 계정을 활성화하십시오.)
7. 신용을 대폭 구매
신용 한도를 개설하거나 마감하면 점수가 줄어들 수 있으므로 기존 계정을 운영 할 수 있습니다. 다시 한 번, 집을 닫을 때까지 신용과 재정을 안정적으로 유지하십시오. 대신 현금을 사용하거나, 더 좋은 방법으로, 문을 닫을 때까지 새 가구나 TV 구입을 지연하십시오.
또한 예산이 새로운 주택 소유 비용을 어떻게 처리 할 것인지를 알고 싶어합니다. 대량 구매에 대한 월별 지불금을 믹스에 추가하기 전에 몇 달을 기다리는 것이 좋습니다.
8. 돈을 이동
모기지 인수에있어 또 하나의 큰 제한 없음: 은행 계좌 또는 기타 자산에서 큰 예금 또는 인출하기. 대금업자가 갑자기 소싱되지 않은 돈이 들어오고 나가는 것을 보게되면 대출을받는 것처럼 보일 수 있으며 이는 부채 대 소득 비율에 영향을 줄 것입니다. 대출 기관은 고용주로부터의 보너스 또는 IRS 세금 환급과 같은 투명한 예금에 대해 걱정하지 않습니다. 그러나 친구가 돈을 송금하거나 개인 계좌에서 사업 수입을받는 경우, 대출 기관은 보증금이 위장 된 대출이 아닌지 확인하는 증거를 요구할 것입니다. 대출 기관이 판매장 (예금이 판매 한 물건에서 나온 경우), 취소 된 수표 또는 급여 명세서를 요구할 것으로 예상합니다.
친척이나 친구가 선금으로 선물을 사용할 수 있습니다. 그러나 많은 대출 상품은 예금을 소싱하고 기증자가 돈을 갚지 않기를 기대하기 위해 선물 서신과 서류를 요구합니다.
9. 직업 변경
직업을 바꾸는 것은 직업에 도움이 될 수 있지만 모기지 승인을 복잡하게 할 수 있습니다. 대출 기관은 안정적인 소득과 고용을 보장하고 모기지를 상환 할 여유가 있기를 원합니다. 특정 소득과 직업에 근거하여 모기지에 대해 사전 승인을받은 경우, 마감 전에 중간에있을 가능성은 적기 일 수 있으며 마감을 지연시킬 수 있습니다.
승인을 받으려면 일반적으로 2 년 연속 꾸준한 고용 및 소득에 대한 증거를 제공해야합니다. 직업을 바꿀 때, 특히 저임금 직업을 취하는 경우 소득과 고용에 대한 지속적인 기록이 중단됩니다. 또한 커미션에서 급여의 25 % 이상을 지불하는 역할로 전환하는 경우 2 년 연속 그 수입을 달성했음을 증명해야합니다. 가능할 때마다 대출 기관은 대출이 종료 될 때까지 작업 전환을 기다리는 것이 좋습니다. 그렇게 할 수 없다면, 대출 기관에 즉시 알리십시오.
10. 가정 검사 생략
주택을 수리 할 현금이 많지 않고 예상치 못한 수리 비용을 지불해야하는 경우가 아니라면 주택 검사를 포기하는 것은 비용이 많이 드는 실수 일 수 있습니다. 왜? 주택 검사는 주택과 관련된 주요 문제를 찾아 내고 구매자를 보호합니다. 검사를받지 않으면 집을 닫은 후 파이프가 갈라 지거나 물이 닿는 등의 주요 문제가 발생해도 상소 할 수 없습니다. 즉, 해당 문제를 해결하기 위해 청구서 전체를 차지할 수 있습니다. 주택에 대한 제안을 할 때, 주요 사안이 밝혀지고 판매자가 문을 닫기 전에 고치지 않을 경우, 거래에서 페널티가없는 출구를 제공하는 주택 검사 우발 사태를 포함시킬 수 있습니다.
그러한 우발 상황이 발생하면 제안을 철회 할 수 있으며 일반적으로 본격적인 보증금을 환불받을 수 있습니다. 주택 검사 수수료는 환불이 불가능하며 일반적으로 구매자가 주택 검사관에게 선불로 지불하며 일반적으로 위치와 건물의 크기에 따라 $ 300에서 $ 500 사이입니다. 용광로, 온수기, 지붕 또는 기타 큰 티켓 품목을 교체하기 위해 수천 달러를 깎을 가능성에 대비하여 지불 할 때 지불하는 작은 가격입니다. 해충 검사, 곰팡이 또는 라돈 검사와 같은 추가 검사 또는 하수도 범위 (예: 대출 기관에서 요청한 경우)를 고려할 수 있습니다. 이러한 검사 및 기타 검사를 통해 투자 및 안전을 보호 할 수 있습니다.
11. 대출 견적과 결산 공개를 비교하지 않음
귀하의 대출 기관은 법에 의해 종결 날짜 3 영업일 전에 마감 공개를 제공해야합니다. 이 문서에는 계약금, 마감 비용, 대출 세부 사항 및 조건 및 기타 중요한 정보를 포함하여 마감시 지불해야하는 정확한 비용이 나와 있습니다. 이 문서는 5 페이지짜리 문서이므로, 대출 기관이나 거래에 관련된 다른 당사자가 추가 수수료 (정크 수수료)를 청구받지 않도록받은 최초 대출 추정액과 문서를 비교하십시오.
또한 특정 수수료가 예상보다 많이 증가하면 대출 기관에 이유를 설명하도록 요청하십시오. 마감일에 서류 문제가 발생하지 않도록 이름 및 기타 식별 정보와 같은 기본 세부 정보가 올바르게 나열되어 있는지 확인하십시오. 오류가 있거나 의심 스럽거나 설명 할 수없는 추가 비용이 발생하면 대출 기관에 즉시 알려주십시오. 경우에 따라 서류 작업을 수정하고 업데이트하고 모든 문제를 해결하기 위해 종결을 철회해야 할 수도 있습니다.
결론
당신은 실수로 주택 담보 대출과 주택 구입을 방해하고 싶지 않습니다. 이러한 실수 중 일부는 무해한 것처럼 보이지만 닫는 것을 추적하고 큰 두통을 유발할 수 있습니다. 원활한 승인을 위해 사전 승인에서 마감까지 어떻게해야하는지 대출 기관에 문의하십시오. 또한 은행 명세서, W-2, 예금 기록, 세금 신고서, 급여 명세서 등 모든 문서를 정리하고 업데이트하여 대출 기관이 요청할 경우 문서를 제공 할 수 있도록하십시오.
첫 주택을 구입할 때가되면 대출 및 부동산 프로세스에 대해 잘 읽고 교육을 받으면 이러한 실수를 피하고 그 과정에서 돈을 절약 할 수 있습니다. 또한 숙련되고 숙련 된 전문가가 귀하를 안내하도록하여 거래가 원활하게 진행되도록하십시오. 이것은 그 과정에서 발생하는 스트레스와 복잡성을 완화 할 수 있습니다.
