가정 조항은 무엇입니까
가정 조항은 주택 판매자가 기존 주택 담보 대출에 대한 책임을 부동산 구매자에게 넘길 수 있도록하는 주택 담보 대출 계약의 조항입니다. 다시 말해, 새로운 주택 소유자는 기존 모기지를 가정합니다. 신규 구매자는 일반적으로 신용 및 기타 자격 요건을 충족해야합니다.
분류 가정 조항
기존 모기지 금리가 현재 시장 금리보다 낮 으면 가정 조항이 매력적인 판매 포인트가됩니다. 또한 구매자는 일반적으로 거래에 약간의 수수료가 있지만 많은 마감 비용을 피할 수 있습니다. 일부 비용에는 제목 검색, 문서 스탬프 및 세금이 포함됩니다.
대부분의 주택 소유자의 경우, 가정 모기지가 일반적으로 관행을 금지하기 때문에 가정 조항의 이점은 이론적입니다. 은행은이 사실에 대해 눈살을 찌푸렸다. 나중에 알려지지 않은 구매자가 아니라 최초 차용자의 신용도에 근거하여 모기지를 작성하기 때문이다. 새로운 소유자의 상환 능력은 평가하기 어려울 수 있으며 은행은 위험을 감수하기를 꺼려 할 수 있습니다. 또한, 은행이 새로운 차용인의 신용도를 승인하더라도 새로운 모기지로 발생하는 계약금 및 마감 비용을 잃게됩니다. 또한, 현재 시장 이자율이 원래 메모의 이자율보다 높을 가능성이 있습니다.
은행이 가정을 허용하는 경우는 거의 없기 때문에 대부분의 모기지에는 부동산 매각시 잔고의 상환을 요구하는 판매 중 조항이 포함됩니다. 은행은 주택 담보 대출이 상환 될 때까지 유치권 계약에 서명하지 않아 판매가 본질적으로 불가능합니다.
그러나 FHA (Federal Housing Administration), 재향 군인 관리국 (VA) 및 미국 농무부 (USDA)의 정부 지원 모기지에는 가정 조항이 표준으로 적용됩니다. 새로운 소유자는 여전히 신용 및 자격 기준을 충족해야합니다. 이 정부 지원 모기지는 모든 미국 모기지의 약 20 %를 차지합니다.
가정 조항은 어떻게 작동합니까?
어떤 사람이 5 년 동안 지불 한 3.5 %에 30 년 동안 240, 000 달러의 모기지를 보유한 판매자의 모기지를 가정한다고 가정 해보십시오. 이자를 포함한 잔액은 약 323, 300 달러이며, 원래 메모에는 25 년이 남아 있습니다. 현재 시장 금리가 4 %라고 가정합니다. 새로운 구매자가 동일한 $ 240, 000 대출에 대해 30 년 고정 금리 모기지를 취했다면, 약 412, 500 달러의 기간이 끝날 때이자에 대한 균형을 이룰 것입니다. 또한 신규 구매자는 일시금 지불을 금융 기관에 제출해야합니다.
판매자의 기존 모기지를 가정하면 구매자는 대출 기간 동안 약 89, 000 달러를 절약 할 수 있습니다. 또한 가정 조항 대출과 관련하여 지불 의무 5 년이 더 적습니다. 주택에 쌓인 자기 자본을 상쇄하기 위해 일시금을 판매자에게 지급합니다. 또한 구매자는 수천 달러의 마감 비용을 피할 수 있습니다.
