부동산 투자 신탁 (REITs)은 소규모 투자자가 부동산으로 발생하는 더 높은 수익에 직접 참여할 수있는 수단으로 자리 매김했습니다. 과거에 이러한 신탁은 에너지 또는 다른 부문 관련 신탁과 같은 범주에서 단위 투자 신탁의 경미한 파생물로 간주되었지만, 글로벌 산업 분류 표준이 REIT에 별도 자산 클래스라는 상태를 부여했을 때, 규칙 변화하고 그들의 인기는 급상승했습니다.
우리는 REITs의 작동 방식을 설명하고 일반 투자자에게 제공하는 고유 한 세금 영향 및 절감 효과를 조사합니다.
REIT의 기본 특성
REIT는 자산 묶음 및 모기지 풀로 묶여 단위 투자 신탁 형태의 유가 증권으로 제공됩니다. REIT의 각 단위는 기본 속성 각각의 비례 소유권 비율을 나타냅니다. NYSE의 REIT는 2019 년 3 월 기준으로 1 조 달러 이상의 시가 총액을 보유했습니다. 2019 년에는 226 개의 REIT가 뉴욕 증권 거래소 및 기타 시장에서 활발하게 거래되었습니다.
일반적으로 REIT는 성장 중심보다 가치가 높으며 주로 중소형 기업으로 구성됩니다.
국세청은 REIT가 소득의 90 % 이상을 단위 보유자에게 지불하도록 요구합니다. 이것은 REIT가 전통적인 고정 수입 시장에서 일반적으로 발견되는 것보다 더 높은 수율을 제공한다는 것을 의미합니다. 또한 부동산 시장에 따라 변동하기 때문에 전통적인 주식보다 변동성이 적습니다.
세 가지 유형의 리츠
리츠는 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
- 주식 리츠: 이 신탁은 부동산을 소유 및 / 또는 임대하고 부동산 판매로부터 임대 소득, 배당금 및 자본 이익을 징수합니다. 트리플 소득원은이 유형을 매우 인기있게 만듭니다. 모기지 리츠: 이 신탁은 이자율에 노출되어 더 큰 위험을 감수합니다. 이자율이 상승하면 모기지 리츠의 가치는 크게 떨어질 수 있습니다. 하이브리드 리츠 -이 계측기는 처음 두 범주를 결합합니다. 이들은 개방형 또는 폐쇄 형 (개방형 및 폐쇄 형 뮤추얼 펀드와 유사), 유한 한 또는 무한한 수명을 가지며 단일 그룹의 프로젝트 또는 여러 그룹에 투자 할 수 있습니다.
신뢰 수준의 과세
REIT는 다른 모든 단위 투자 신탁과 동일한 규칙을 따라야합니다. REIT는 먼저 신뢰 수준에서 세금을 납부 한 다음 수혜자에게 세금을 부과해야합니다. 그러나 기업과 동일한 자체 평가 방법을 따라야합니다. 따라서 REIT는 기업과 동일한 평가 및 회계 규칙을 갖지만 이익을 거치지 않고 현금 흐름을 단위 소유자에게 직접 전달합니다.
다른 단위 투자 신탁에 대한 규칙 외에 REIT에 대한 몇 가지 추가 규칙이 있습니다.
- 정부는 임대료를 REIT의 사업으로 간주하기 때문에 임대 소득은 REIT에 대한 사업 소득으로 취급됩니다. 이는 기업이 사업비를 징수 할 수있는 것과 같이 임대 활동과 관련된 모든 비용을 공제 할 수 있음을 의미합니다. 조약에 의해 세율이 낮아지지 않는 한, 소득은 일반 배당금에 대해 30 %의 원천 징수 세와 자본 이득에 대해 35 %의 세율을 적용 받아야합니다.
모든 실질적인 목적으로, REIT는 소득의 90 % 이상을 단위 보유자에게 분배하는 한 일반적으로 신탁 수준의 과세 대상에서 제외됩니다. 그러나이 규칙을 준수하는 REIT조차도 여전히 보유 소득에 대한 법인세에 직면하게됩니다.
단위 소유자에 대한 과세
REIT가 지급 한 배당금은 자본 이익으로 과세되는 적격 배당금으로 간주되지 않는 한 단위 소유자에게 일반 수입으로 과세됩니다. 그렇지 않으면, 배당은 단위 소유자의 최고 한계 세율로 과세됩니다.
또한, REIT가 지급하는 배당금의 일부는 비과세 자본의 수익을 구성 할 수 있으며, 이는 배당금을 수령 한 해의 단위 소유자의 과세 소득을 감소시킬뿐만 아니라 자본 자산이 판매 될 때까지 해당 부분에 대한 세금을 연기합니다. 이러한 지불은 또한 단위 소유자의 비용 기준을 줄입니다. 비과세 부분은 장기 또는 단기 자본 이득 / 손실로 과세됩니다.
REIT는 신탁 수준에서 거의 과세되지 않으므로 주식보다 상대적으로 높은 수익을 제공 할 수 있으며, 발행인은 배당 지급을 계산하기 전에 회사 수준에서 세금을 지불해야합니다.
예- 단위 소유자 세금 계산
Jennifer는 현재 단위당 20 달러에 거래되는 REIT에 투자하기로 결정합니다. REIT는 단위당 $ 2의 운영 자금을 보유하고 있으며이 중 90 % 또는 $ 1.80을 단위 보유자에게 분배합니다. 그러나이 배당금의 단위당 0.60 달러는 감가 상각비 및 기타 비용에서 비롯되며 비과세 자본의 수익으로 간주됩니다. 따라서이 배당금의 $ 1.20 ($ 1.80-$ 0.60)만이 실제 수입에서 나옵니다. 이 금액은 일반 수입으로 Jennifer에게 과세되며, 단위당 비용은 $ 0.60에서 $ 19.40로 감소합니다. 앞에서 언급했듯이, 이러한 기초 감액은 단위 판매시 장기 또는 단기 이익 / 손실로 과세됩니다.
결론
REIT가 제공하는 고유 한 세금 우위는 상대적으로 높은 수익을 추구하는 투자자들에게 우수한 수익률로 해석 될 수 있습니다. 이론적으로, 장치를 충분한 시간 동안 유지하면 장치 소유자가 마이너스 비용 기준을 달성 할 수 있습니다. 이것은 흔하지는 않지만, 이러한 방식으로 발생 가능한 손익을 실현할 수있는 가능성은 투자자가 명확하게 이해해야합니다.