1 차 거주지 또는 투자 부동산으로 사용하기 위해 주택을 구매하고자하는지 여부에 상관없이, 부동산이 현재 세입자가 점유하고있을 가능성이 있습니다. 이 경우 구매를 진행하기 전에 고려해야 할 사항이 몇 가지 있습니다. 임차인 권리가있는 집을 구입할 때 임차인의 권리, 집주인 의무 및 위험을 제한하는 방법에 대한 빠른 소개를 읽으십시오.
임차인의 권리
우선, 부동산 매매가 임차인 임대 조건을 변경하지 않는다는 것을 이해하는 것이 중요합니다. “땅과 함께 달린다”(소유자가 아닌 땅에 묶여 있음)와 같은 임대 계약 (및 다른 계약)과 마찬가지로, 소유권은 손이 바뀌더라도리스는 집에“부착 된”상태를 유지합니다. 테이크 아웃: 부동산을 구매하기 전에 발생한 임대는 폐쇄 한 후에도 계속 유효하므로 임대 계약이 끝나기 전에 임대료를 올리거나, 조항 또는 계약을 수정하거나 임차인을 쫓아 낼 수 없습니다. 당신은 새로운 소유자입니다.
집주인의 의무
새 소유자는 집주인의 의무를 상속받습니다. 집주인이되는 대부분은 임차인을 위해 안전하고 거주 할 수있는 재산을 유지하는 것입니다. 일반적으로 (최소한) 다음을 수행해야합니다.
- 복도 및 계단과 같은 모든 공통 영역을 안전하고 깨끗한 상태로 유지하십시오. 구조 요소가 안전하고 손상되지 않도록하십시오 (바닥, 벽, 계단, 엘리베이터, 지붕) 전기, 배관, 난방 / 공조 (HVAC)), 환기 및 위생 시스템을 적절히 유지 관리하십시오. 임차인이 적절한 시간에 적절한 양의 흐르는 물, 온수 및 열에 접근 할 수 있도록하십시오. 휴지통을 제공하고 쓰레기를 제거 할 준비를하십시오. 납 페인트 먼지 및 석면을 포함한 알려진 환경 독소를 관리하십시오. 설치류 및 해충 감염을 근절하십시오.
현지 법률에 따라 거주 습관과 관련된 추가 요구 사항이 필요할 수 있습니다. 규정을 검토하여 준수 여부를 확인하십시오. 또한, 잔디를 깎거나 유틸리티 비용을 지불하는 등 귀하가 가질 수있는 다른 특정 의무를 알아 보려면 임대 계약서를 반드시 읽으십시오.
임대 변경 또는 종료
일반적으로 임차인에게 월별 임대가있는 경우, 귀하는 (신규 임대인으로서) 적절한 통지를한다면 (일반적으로 30 일이지만 새 달이 시작되기 전에 임차를 종료하거나 임차료를 인상 할 수 있습니다) 이것은 주와 세입자가 부동산을 점유 한 개월 수에 따라 다릅니다). 그러나 임차 기간이 6 개월 또는 12 개월 인 경우 임차인은 집을 소유 한 사람에 관계없이 임대 기간이 진행되는 한 (대부분의 경우) 집을 점유 할 법적 권리가 있습니다..
임대를 조기에 종료 할 수있는 경우가 몇 가지 있습니다. 하나는 소유주 (판매자)가 부동산을 판매하거나 양도 할 경우 임대를 종료 할 권리가 있음을 명시하는 언어가 임대에있는 경우입니다. 이 경우 주택을 구매할 때 임대가 법적으로 종료 될 수 있습니다. 다른 예외는 압류의 결과로 부동산을 구입하는 경우에는 예외 통지에 관한주의 규칙을 따를 수 있습니다. 예를 들어, 워싱턴 주에서는 퇴거 조치를 시작하기 전에 임차인에게 압류 된 재산을 비우라는 60 일의 통지를해야합니다. 경우에 따라 세입자는 새로운 소유자, 신탁 관리인 또는 은행의“키 현금”제안으로 일찍 퇴출하는 데 동의 할 것입니다.
마지막으로, 주택을 임대 주택이 아닌 주 거주지로 사용하려는 경우 소유자 입주 퇴거 (OMI)를 사용하여 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 이에 대한 규칙은 주마다 다르지만 일반적으로 퇴거 후 90 일 이내에 집으로 이사하여 최소한 3 년 동안 1 차 거주지로 거주해야합니다.
결론
중요한 첫 번째 단계는 마감 전에 임대 문서를 검토하여 들어오는 일을 파악하고 임대가 지역 임대 법을 준수하도록 잘 작성되고 구조화되도록하는 것입니다. 문제가 발생하면 판매자가 폐쇄 조건으로 언어를 수정하도록 요구하십시오. 또한 선불 임대료 및 보증금에 대한 기록뿐만 아니라 돈도 (폐쇄 명세서에서 귀하에게 양도해야 함) 기록을받는 것이 중요합니다. 보증금은 신탁 계좌 (주에 따라 다름)로 유지해야하며 결산 대행사는 귀하와 판매자 간의 현재 임대료를 비례 배분해야합니다.
또한 판매자가 세입자가 이사하기 전에 부동산 상태에 대한 문서를 제공해야합니다. 손상이있는 경우, 체크인 보고서없이 세입자에게 책임이 있음을 입증하기가 어렵습니다. 가능하면 집을 닫기 전에 임차인을 만나서 집의 현재 상태를 확인하고 임대 조건을 논의하십시오.
마지막으로, 당신은 적절하게 보험에 가입되어 있는지 확인하십시오. 표준 주택 소유자 정책은 일반적으로 일을하지 않습니다. 임차인 부상, 태만 및 기타 손실이 발생할 경우 보험에 가입 할 수 있도록 주택이 임대 중임을 보험사에 알리십시오.
