임대 부동산에 투자하면 경제적 이점이 있지만 임대료를 지불하지 않는 임차인과 집주인의 두통도 위험이 있습니다. 임대료를 소유하는 것이 현명한 재정적 움직임인지 결정할 때 세금, 부동산 감사, 모기지 및 유지 보수 비용, 집주인이 되려는 욕구를 측정해야합니다.
세금 혜택에 대해 생각
재산 수입에 대한이자, 세금, 보험 및 기타 비용을 공제 할 수 있으며 일반적으로 다른 소득에 대한 손실을 공제 할 수 있습니다. 세금에서 감가 상각을 공제 할 수도 있습니다. 공제액은 기본적으로 2019 년 1 월 26 일 기준으로 27.5 년 동안의 찢어짐 수당입니다. 렌탈 부동산을 판매하고 자본 이득 세를 지불하지 않고 수익을 다른 렌탈 부동산으로 롤백 할 수 있습니다. (관련 독서에 대해서는 "재 주택 소유자를위한 세금 혜택"참조)
당신은 집주인이 될 것을 잊지 마세요
임대 부동산은 시간과 에너지가 필요한 사업입니다. 임대 법을 최신 상태로 유지해야하며 임차인을 위해 안전하고 거주 할 수있는 재산을 유지해야합니다. 최고 달러를 지불하는 세입자는 크고 작은 문제에 대해 거의 즉각적인 대응을 기대할 권리가 있음을 기억하십시오. 시장에서 약간의 돈을 지불하고 있다는 것을 알고있는 임차인은 조금 덜 요구하는 경향이 있습니다. 사소한 수리를 스스로 할 수 있다면 도움이됩니다. 또한 임대료를 징수하고 연체 세입자를 처리해야합니다.
자신의 임대 관리가 어려울 경우 부동산 중개인에게 부동산 관리자 나 관리인에게 의뢰를 요청하거나 온라인 검색을하십시오. 부동산 관리자를 고용하면 반품 할 수 있습니다.
당신의 부동산 숙제를
살 곳을 구입할 때와 같이 임대 부동산을 조사하는 데 시간을 더 많이 투자하십시오. 예상 지역의 임대 및 주택 판매에 대한 시장 정보, 구역 법 및 동향을 알아야합니다. 학교, 교통 수단, 레크리에이션 자원, 쇼핑 및 임대 할 지역의 임차인을 확인하십시오. 차압 은행은 일반적으로 주택 담보 대출 잔고를 회복하기를 원하고 부동산을 시장 가치보다 낮은 가격에 판매하기 때문에 압류 구매는 옵션이 될 수 있습니다.
집을 세입자에게 매력적으로 보이길 원할 것입니다. 물가가 있거나 대학 캠퍼스 또는 지역 학교 구역과 가까운 건물을 찾으십시오. 안정된 지역 사회에있는 오래된 집이나 소생되는 이웃에있는 오래된 집도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 새로운 골프 코스에서 투자 임대 부동산을 구매할 경우“골프 코스 증후군”에주의하십시오. 더 새로운 골프 코스 주택이 동일한 일반 지역에 건설 된 경우 몇 년 후에 부동산 가격이 하락할 수 있습니다.
숫자를 실행하는 것을 방치하지 마십시오
스마트 폰 앱 또는 온라인 모기지 계산기를 사용하여 월별 주택 비용을 분석하십시오. 계산기를 사용하면 구매 가격, 선금, 세금, 보험 및 담보 대출 금리를 입력 할 수 있습니다. 임대 주택의 모기지 금리는 일반적으로 1 차 주택의 금리보다 높습니다.
또한 유지 보수 및 수리도 고려해야합니다. 경험적으로 볼 때 일반적으로 구매 가격의 약 1 %가 유지되므로 30 만 달러의 자산이 유지되는 데 연간 약 3, 000 달러가 소요됩니다. 그러나 속성이 더 오래된 경우 백분율을 1.5 % 또는 2 %로 늘릴 수 있습니다. 수리 및 유지 보수를 계산하는 또 다른 방법은 때때로 "평방 피트 규칙"을 준수하는 것입니다. 이는 주택 소유자가 연간 평방 피트 당 $ 1의 예산을 제안합니다. 예를 들어, 임대 주택이 1, 800 평방 피트 인 경우 수리 및 유지 보수 비용으로 연간 $ 1, 800을보고 있습니다.
장래 집주인을위한 팁
실제 예
다음은 예상 소득의 예입니다. 한 달에 2, 000 달러에 300, 000 달러의 주택을 임대한다고 가정 해보십시오. 20 % 계약금은 $ 60, 000이며 $ 240, 000 잔고의 30 년 고정 이자율은 4 %입니다. 세금, 보험 및 유지 관리 예산으로 월별 비용이 $ 1, 764가되어 명목상의 이익은 연간 $ 2, 838 또는 연간 계약금의 4.73 %가됩니다. 나쁘지 않다. 저축 계좌보다 훨씬 낫고 대부분의 우량 주식보다 배당으로 지불하는 것이 좋습니다.하지만 좋은 해에 주식 시장에서 벌 수있는 만큼은 아닐 수도 있습니다. 그러나 일반적인 감가 상각 3.64 %를 계산할 때 명목상 $ 2, 838의 손실은 $ 6, 252의 손실이되어 다른 수입에 적용 할 수 있습니다. 그러나 세금에 따라 긍정적 인 현금 흐름으로 인해 수백 달러의 세금이 절약되고 주택 가치가 높아질 수 있습니다.
결론
부동산에 투자하는 것은 모든 사람에게 해당되는 것은 아니지만 투자를 사업으로 취급하고 내재 된 위험에 대한 내성을 갖고 망치로 다루는 경우 재정적 이점이 상당 할 수 있습니다. (관련 독서에 대한 내용은 "두 번째 집에 돈을 버는 방법"참조)
