대문자 사용률이란 무엇입니까?
시가 총액 (자본 율이라고도 함)은 상업용 부동산 세계에서 부동산 투자 부동산에서 발생할 것으로 예상되는 수익률을 나타내는 데 사용됩니다. 이 측정 값은 자산이 창출 할 것으로 예상되는 순이익을 기준으로 계산되며 순 영업 이익을 자산 자산 가치로 나눔으로써 계산되며 백분율로 표시됩니다. 부동산 시장에 대한 투자자의 투자 수익률을 추정하는 데 사용됩니다.
한도는 시장에서 유사한 부동산 투자의 상대 가치를 신속하게 비교하는 데 유용 할 수 있지만, 레버리지, 화폐의 시간 가치 및 미래의 현금은 다른 요소들 중에서도 자산 개선으로 인해 흐릅니다. 좋은 또는 나쁜 상한 비율에 대한 명확한 범위는 없으며, 부동산과 시장의 상황에 크게 의존합니다.
주요 테이크 아웃
- 자본화 비율은 부동산의 순 운영 수입을 현재 시장 가치로 나눔으로써 계산됩니다.이 비율은 백분율로 표시되며 투자자의 부동산 투자에 대한 잠재적 수익을 추정 한 값입니다. 상한 비율은 상대 가치를 비교하는 데 가장 유용합니다 비슷한 부동산 투자.
대문자 화 비율 이해
한도는 부동산 투자가 수익성과 수익률을 평가하는 데 가장 널리 사용되는 방법입니다. 한도액은 단순히 부동산이 대출이 아닌 현금으로 구매되었다고 가정 할 때 1 년 동안 부동산의 수익률을 나타냅니다. 자본화 비율은 해당 자산의 본질적, 자연적, 그리고 타당하지 않은 수익률을 나타냅니다.
자본화 비율 공식
대문자 사용률 계산을위한 여러 버전이 있습니다. 가장 인기있는 공식에서 부동산 투자의 자본화 비율은 부동산의 순 운영 수입 (NOI)을 현재 시장 가치로 나눔으로써 계산됩니다. 수학적으로
자본화 비율 = 순 영업 이익 / 현재 시장 가치
어디, 순 영업 이익은 부동산에서 발생하는 임대료와 같은 (예상) 연간 소득이며 자산 관리에 소요되는 모든 비용을 공제함으로써 도달합니다. 이러한 비용에는 재산세뿐만 아니라 시설의 정기적 인 유지를 위해 지불 된 비용이 포함됩니다.
자산의 현재 시장 가치는 일반적인 시장 요율에 따라 현재의 자산 가치입니다.
다른 버전에서, 수치는 원래 자본 비용 또는 자산의 취득 비용을 기반으로 계산됩니다.
자본화 비율 = 순 영업 이익 / 구매가
그러나 두 번째 버전은 두 가지 이유로 널리 사용되지 않습니다. 첫째, 몇 년 / 수십 년 전에 저렴한 가격으로 구입 한 오래된 부동산에 대해 비현실적인 결과를 제공하며, 둘째, 구매 가격이 0이므로 사업부를 불가능하게하므로 상속 부동산에 적용 할 수 없습니다.
또한 부동산 가격이 크게 변동하기 때문에 현재 시장 가격을 사용하는 첫 번째 버전은 고정 가격 원래 구매 가격을 사용하는 두 번째 버전에 비해 더 정확한 표현입니다.
자본화 비율의 예
투자자가 백만 달러를 가지고 있고 두 가지 가능한 투자 옵션 중 하나에 대한 투자를 고려하고 있다고 가정합니다. 하나는 연간 3 %의 명목이자를 제공하고 가장 안전한 투자로 간주되는 정부 발행 국채에 투자 할 수 있습니다. 정기적 임차료를 지불해야하는 여러 임차인이있는 상업용 건물을 구입할 수 있습니다.
두 번째 경우, 연간 총 임대료는 $ 90, 000이고 투자자는 다양한 유지 보수 비용과 재산세에 대해 총 $ 20, 000를 지불해야한다고 가정하십시오. 부동산 투자로 인한 순이익은 $ 70, 000입니다. 첫해 동안, 재산 가치는 최초 구매 가격 인 백만 달러로 일정하게 유지되었다고 가정하자.
자본화 비율은 (순 영업 이익 / 재산 가치) = $ 70, 000 / $ 1 million = 7 %로 계산됩니다.
부동산 투자로 발생한 7 %의 수익률은 무위험 재무부 채권의 표준 수익률 3 %보다 훨씬 뛰어납니다. 추가 4 %는 위험이 전혀없는 가장 안전한 국채에 투자하는 것에 비해 부동산 시장에 투자함으로써 투자자가 취하는 위험에 대한 수익을 나타냅니다.
부동산 투자는 위험하며, 자본 화율 측정으로 표시되는 수익이 크게 달라질 수있는 몇 가지 시나리오가있을 수 있습니다.
예를 들어, 세입자 중 몇 명은 이사 할 수 있으며 부동산의 임대 수입은 $ 40, 000로 줄어들 수 있습니다. 다양한 유지 보수 비용과 재산세로 20, 000 달러를 줄이고 재산 가치가 백만 달러로 유지되면 자본화 비율은 (20, 000 달러 / 백만 달러) = 2 %가됩니다. 이 가치는 무위험 채권의 수익보다 적습니다.
다른 시나리오에서, 임대 소득은 원래 $ 90, 000로 유지되지만 유지비 및 / 또는 재산세는 $ 50, 000로 크게 증가한다고 가정합니다. 그러면 자본화 비율은 ($ 40, 000 / $ 1 million) = 4 %입니다.
또 다른 경우, 임대 소득과 다양한 비용이 동일하게 유지되면서 부동산 자체의 현재 시장 가치가 80 만 달러로 줄어들면 자본화 비율은 $ 70, 000 / $ 800, 000 = 8.75 %로 증가합니다.
본질적으로, 재산, 재산과 관련된 비용 및 재산의 현재 시장 가치 평가에서 발생하는 소득의 다양한 수준은 자본화 비율을 크게 변경할 수 있습니다.
재무부 채권 투자 이상으로 부동산 투자자가 이론적으로 이용할 수있는 잉여 수익은 위에서 언급 한 시나리오로 이어지는 관련 위험에 기인 할 수 있습니다. 위험 요소는 다음과 같습니다.
- 부동산의 연령, 위치 및 상태 부동산 유형 – 다가구, 사무실, 산업, 소매 또는 레크리에이션 임차인의 지급 능력 및 정기 임대 수령 임차인 임대 기간 및 구조 부동산의 전체 시장 요율 및 평가에 영향을 미치는 요인 지역 및 임차인의 비즈니스에 영향을 미치는 요소
대소 문자 비율 해석
상한선은 미래의 예상 소득을 기준으로하므로 변동이 클 수 있습니다. 그런 다음 투자 자산에 대한 상한선을 구성하는 요소를 이해하는 것이 중요해집니다.
또한이 비율은 자산에 투자 한 금액을 복구하는 데 걸리는 시간을 나타냅니다. 예를 들어, 상한이 10 % 인 부동산은 투자 회수에 약 10 년이 걸립니다.
서로 다른 속성 사이의 다른 한도 또는 같은 속성의 다른 시간대에 따른 다른 한도는 서로 다른 수준의 위험을 나타냅니다. 공식을 살펴보면 순 영업 이익이 더 높고 평가가 낮거나 그 반대 인 부동산의 경우 한도액 값이 더 높을 것입니다.
지리적으로 떨어져 있다는 점을 제외하고 모든 속성에서 비슷한 두 가지 속성이 있다고 가정합니다. 하나는 도시 중심가에 있고 다른 하나는 도시 외곽에 있습니다. 모든 것이 똑같다면, 첫 번째 부동산은 두 번째 부동산에 비해 더 높은 임대료를 창출 할 것이지만, 유지 보수 비용이 높고 세금이 높아지면 부분적으로 상쇄됩니다. 도심 가치는 시장 가치가 상당히 높기 때문에 두 번째 주택에 비해 한도가 낮습니다.
낮은 비율의 상한선은 더 나은 밸류에이션과 더 낮은 수준의 위험으로 더 나은 수익 전망에 해당함을 나타냅니다. 반면에, 상한선의 가치가 높을수록 부동산 투자 수익률이 상대적으로 낮아 위험이 높아집니다.
위의 가상의 예를 통해 투자자가 도심의 부동산을 쉽게 이용할 수 있지만 실제 시나리오는 그렇게 간단하지 않을 수 있습니다. 한도액을 기준으로 자산을 평가하는 투자자는 주어진 수준의 위험에 대한 적절한 한도액을 결정하기가 어려운 과제에 직면 해 있습니다.
자본화 비율
상한 요금에 대한 Gordon 모델 표현
한도 비율의 또 다른 표현은 Gordon Growth Model (DDM)이라고도합니다. 현재 시장 상황과 무관하게 회사의 주가의 내재 가치를 계산하는 방법이며, 주가는 미래 배당금의 현재 가치로 계산됩니다. 수학적으로
주가 = 예상 연간 배당 현금 흐름 / (투자자의 요구 수익률-예상 배당 성장률)
방정식을 재정렬하고 배당을 넘어 공식을 일반화
(필요한 수익률-예상 성장률) = 예상 현금 흐름 / 자산 가치
위의 표현은 이전 섹션에서 언급 한 기본 대문자 화 비율과 일치합니다. 예상 현금 흐름 값은 순 영업 수입을 나타내고 자산 값은 부동산의 현재 시장 가격과 일치합니다. 이로 인해 자본화 비율은 필요한 수익률과 예상 성장률의 차이와 같습니다. 즉, 한도는 단순히 필요한 수익률에서 성장률을 뺀 값입니다.
이는 투자자가 기대하는 주어진 수익률에 대한 자산의 평가를 평가하는 데 사용될 수 있습니다. 예를 들어, 자산의 순 운영 수입이 $ 50, 000이고 매년 2 % 씩 증가 할 것으로 예상됩니다. 투자자의 기대 수익률이 연간 10 %이면 순 상한 비율은 (10 %-2 %) = 8 %가됩니다. 위의 공식에서 자산 평가는 ($ 50, 000 / 8 %) = $ 625, 000가됩니다.
