월스트리트의 가장 중요한 혁신 중 하나는 대출을 모아서 별도의이자 부채로 분리하는 행위였습니다. 담보 및 구조적 금융의이 개념은 담보 대출 담보 의무 (CMO) 및 담보 부채 의무 (CDO) 시장보다 앞서 있습니다. 1980 년대 초까지이 개념이 모기지를 재 포장하여 모기지 지원 보안 산업 (MBS)을 만들어 공식화 한 것은 아닙니다.
MBS는 모든이자와 원금이 단순히 투자자에게 전달되는 모기지 풀로 확보됩니다. CMO는 투자자에게이자 및 원금의 통과 대신 특정 현금 흐름을 제공하기 위해 만들어졌습니다. CMO는 1983 년 Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac)을 위해 투자 은행 First Boston과 Salomon Brothers가 모기지 론 풀을 가져 와서 이자율과 만기가 다른 트랜치로 나눠서 증권을 발행했습니다. 그 트랜치. 최초의 담보 대출은 담보로 사용되었습니다.
CMO와 달리 1980 년대 후반에 나온 CDO는 모기지 이외의 광범위한 대출 범위를 포함합니다. 둘 사이에는 많은 유사점이 있지만, 그들의 구조, 총체적인 대출 유형 및 어느 하나를 찾는 투자자의 유형에 약간의 차이가 있습니다.
CMO-필요 이상으로 태어난
주택 담보 대출을 다루는 제 3자가 모기지 지원 담보 (MBS)의 한 종류 인 담보 대출 담보 의무 (CMO)를 발행합니다. CMO의 발행자는 주택 담보 대출을 수집하고이를 새로운 증권 발행을위한 담보로 사용되는 대출 풀로 재 포장합니다. 그런 다음 발행자는 담보 대출에서 대출 지불을 리디렉션하고이자 및 원금을 모두 풀의 투자자에게 분배합니다. 발급자는 그 과정에서 수수료 또는 징수를 징수합니다. CMO를 통해 발행사는 트랜치를 사용하여 모기지에서 예측 가능한 수입원을 분리 할 수 있지만, 모든 MBS 제품과 마찬가지로 CMO도 여전히 일부 선불 위험에 노출되어 있습니다. 이것은 수영장의 모기지가 조기에 선불되고, 재 융자되거나 및 / 또는 채무 불이행 될 위험이 있습니다. MBS와 달리 투자자는 CMO에 얼마나 많은 재투자 위험을 감수 할 것인지 선택할 수 있습니다.
아래는 순차적 지불 구조를 사용하여 다양한 성숙도의 3 개 트랜치의 단순화 된 버전의 예입니다. Tranche A, B 및 C는 모두 평생 동안이자 지급을받을 것이지만, 각 CMO가 종료 될 때까지 교장 지급이 순차적으로 진행됩니다. 예를 들어, Tranche C는 Tranche B가 퇴직 할 때까지 어떤 주요 지불금도받지 않으며 Tranche B는 Tranche A가 퇴직 할 때까지 어떤 주요 지불금도받지 않습니다.
유가 증권 자체가 복잡해 보이고 모든 머리 글자에서 잃어 버리기가 쉽지만 대출 담보 과정은 매우 간단합니다.
법인으로서 CMO의 발행자는 은행 및 모기지 회사에서 구매 한 모기지 풀의 법적 소유자입니다. 주택 담보 대출 재 포장 이전에, 차용인은 주택 구입을 위해 돈을 빌려줄 은행을 방문 할 것입니다. 은행은 주택을 상환하거나 주택이 매각 될 때까지 주택을 담보로 사용하여 주택 담보 대출을 보류합니다. 일부 은행은 여전히 장부에 저당을 보유하고 있지만 대부분의 주택 담보 대출은 재 포장하는 제 3 자에게 문을 닫은 후 곧 매각됩니다. 초기 대출 기관의 경우, 더 이상 대출을 소유하지 않거나 대출 서비스를 제공 할 필요가 없기 때문에 약간의 안도감을 제공합니다. 이 모기지는 담보가되며 유사한 품질의 대출과 함께 트랜치 (대출 풀의 일부 임)로 그룹화됩니다. 모기지 풀에서 CMO를 만들어 발행자는 다양한 성숙도 길이로 특정, 별도의이자 및 주요 흐름을 설계하여 투자자의 요구를 원하는 현금 흐름 및 성숙도와 일치시킬 수 있습니다. 법적 및 세금 목적을 위해 CMO는 부동산 모기지 투자 도관 (REMIC) 내에 별도의 법인으로 보유됩니다. REMIC은 기업 수준의 기초 저당에서 징수하는 소득에 대해 연방 세금이 면제되지만 투자자에게 지불 된 소득은 과세 대상으로 간주됩니다.
CDO-일부 좋은 일부 나쁜
담보 부채 채무 (CDO)는 1980 년대 후반에 생겨 났으며 CMO의 많은 특성을 공유합니다. 대출은 함께 모이고, 새로운 증권으로 재 포장되고, 투자자는 수입에 따라이자와 원금을 지급받으며 다양한 정도의 위험과 성숙도. CDO는 자산 지원 보안 (ABS)이라는 범주에 속하며 MBS와 마찬가지로 기본 대출을 자산 또는 담보로 사용합니다. CDO의 개발은 빈 공간을 채웠고 대출 기관이 담보 대출을 CMO로 증권화하는 것과 같은 증권화를 통해 본질적으로 빚을 투자로 옮길 수있는 유효한 방법을 제공했습니다. REMIC에서 발행 한 CMO와 마찬가지로 CDO는 SPE (특수 목적 엔티티)를 사용하여 대출을 보호하고 서비스하며 투자자를 투자 유가 증권과 일치시킵니다. CDO의 장점은 신용 카드, 자동차 대출, 학생 대출, 항공기 대출 및 기업 부채와 같은 소득 창출 부채를 거의 보유 할 수 있다는 것입니다. CMO와 마찬가지로 대출 항목의 슬라이스는 AAA, AA +, AA 등과 같이 단일 발행 채권과 같은 등급 등급을 부여하는 등급 기관의 감독과 함께 상급자에서 후순위로 구성됩니다.
아래는 CDO가 어떻게 구성되는지에 대한 예입니다. 각 CDO에는 다른 회사와 마찬가지로 대차 대조표가 있습니다. 자산은 대출, 채권 등과 같은 소득 창출 요소로 구성됩니다. 왼쪽에 발행 된 각 채권은 오른쪽에있는 특정 자산 풀에 연결됩니다. 그런 다음 풀에 대한 소유권 주장의 중요성과 기본 자산의인지 품질에 따라 제 3자가 채권을 평가합니다. 이론적으로는 낮은 등급의 신용 등급과 선순위는 투자자의 높은 수익률을 요구할 것입니다.
CMO와 CDO
CMO와 CDO는 설계에 따라 전자를 모델로하여 CMO와 CDO간에 많은 유사점이 있습니다. CMO는 개인이 발행하거나 준 정부 대출 기관 (Federal National Mortgage Association, Government National Mortgage Association, Federal Home Loan Mortgage Corp. 등)이 지원하는 반면 CDO는 개인 레이블이 붙어 있습니다.
CMO와 CDO는 외부에 유사한 랩퍼가 있지만 내부는 다릅니다. CMO가 제공하는 현금 흐름은 특정 모기지 풀에서 비롯된 것이므로 CDO 현금 흐름은 자동차 대출, 신용 카드 대출, 상업 대출 및 심지어 CMO의 일부 트랜치에 의해 뒷받침 될 수 있으므로 CMO는 이해하기 조금 더 쉽습니다. CMO 시장은 2007 년의 부동산 붕괴로 인해 약간의 영향을 받았지만 CDO 시장은 더 강세를 보였습니다. CMO 시장의 작은 부분 만이 서브 프라임으로 간주되었고 CDO는 서브 프라임 CMO를 핵심 지주로 삼았습니다. 하위 프라임 트랜치가 남쪽으로 나갔을 때 다른 ABS 자산과 혼합 된 CMO의 가장 낮은 순위, 가장 위험한 트랜치를 구입 한 CDO는 큰 어려움을 겪었습니다. 전보다 SEC에 대한 감독이 훨씬 많았 기 때문에 과거의 실수가 다시 일어날 가능성은 낮지 만 때로는 역사가 반복되기도합니다. 두 제품 모두 대출과 자산을 함께 모은 다음 투자자와 현금 흐름을 일치시키는 동일한 역할을 수행하므로 투자자가 원하는 위험 정도를 결정해야합니다.
CDO는 전체 CMO 시장이 4.7 조 달러에 비해 2002 년에 3 억 3 천 5 백만 달러의 미해결 문제가있는 ABS 시장의 비교적 작은 부문이었습니다. CDO 시장은 2002 년 이후 자산 담보 대출의 보안이 커지고 발행인이 더 위험한 CMO 거래의 구매를 앞당기면서 팽창했습니다. 부동산 시장이 번창함에 따라, 2007 년 총 미결제 CDO가 1.3 조 달러로 정점에 도달함에 따라 CDO / CMO 시장도 CDO / CMO 시장이 급격히 증가했습니다. 2013.
수요가없는 CMO의 위험한 트랜치를 구매하고 CDO에 번들로 묶는 것이 종이에 좋게 보이지만, 서브 프라임으로 추정되는 트랜치의 품질은 처음 생각했던 것보다 훨씬 낮은 서브 프라임으로 판명되었습니다. 2007 년 주택 시장 붕괴 이후에도 신용 평가 기관과 CDO 발급 기관은 책임을지고 벌금을 내고 손해 배상을하여 CDO에서 수십억의 손실을 입었습니다. 많은 사람들이 하룻밤 동안 쓸모 없게되었고 AAA에서 정크로 다운 그레이드되었습니다. 가장 위험한 CDO에 많은 투자를 한 사람들은 이러한 문제가 궁극적으로 실패했을 때 큰 손실을 경험했습니다. 많은 CDO 발급자들이 실패한 위험한 자산을 포장하는 데있어 그들의 역할에 대해 고발 및 / 또는 벌금을 물었습니다. 가장 크고 가장 널리 알려진 사건 중 하나는 2010 년 Goldman Sachs (NYSE: GS)에 대한 소송으로 CDO의 구조화에 대한 공식적인 책임과 벌금이 부과되었으며 고객에게 잠재적 위험에 대해 제대로 알리지 않았습니다. 증권 거래위원회의 추정에 따르면, 투자자들은 2010 년에 먼지가 쌓인 후 10 억 달러 이상을 잃었습니다.
CDO는 오늘날에도 여전히 존재하지만, 좋은 결정의 상처는 영원히 사라질 것입니다.
결론
전 세계 투자자들은 담보 초기부터 귀중한 교훈을 얻었습니다. 많은 대출을 받고 투자자들에게 안전한 투자를 창출 할 수있는 방법을 찾기 위해서는 창의적 사고가 필요했습니다. 이는 대출 기관의 자본을 확보하고, 발행인을위한 많은 일자리를 창출했으며, 유동성이없는 시장에서 유동성을 창출했으며, 주택 소유를 촉진하는 데 도움이되었습니다. 주택 소유에 연료를 공급 한 것과 동일한 과정이 결국 부동산 거품과 연료 붕괴를 불러 일으켰습니다. 담보 과정이 활기를 되찾았지만 결국 자체 붕괴를 일으켰습니다.
