목차
- 상업용 부동산이란 무엇입니까?
- CRE의 기초
- 임대료 감소
- 상업용 부동산 관리
- CRE에 투자
- CRE의 장점
- CRE의 단점
- CRE의 실제 사례
상업용 부동산 – CRE 란 무엇입니까?
상업용 부동산 (CRE)은 사업 목적으로 만 사용되거나 생활 공간이 아닌 작업 공간을 제공하기 위해 독점적으로 사용되는 자산입니다. 대부분의 경우 상업 부동산은 사업을 수행하기 위해 임차인에게 임대됩니다. 이 부동산 카테고리는 단일 주유소에서 거대한 쇼핑 센터에 이르기까지 다양합니다. 상업용 부동산에는 모든 종류의 소매점, 사무실 공간, 호텔, 스트립 몰, 레스토랑 및 편의점이 포함됩니다.
상업용 부동산의 기초
주거용 부동산과 함께 상업용 부동산은 부동산의 두 가지 주요 범주로 구성됩니다. 주거용은 인간 거주 용으로 예약되어 있으며 상업용 또는 산업용이 아닌 구조물을 포함합니다. 이름에서 알 수 있듯이 상업 부동산은 상업에 사용됩니다.
일부 구역화 및 허가 당국은 산업 재산, 특히 제품의 제조 및 생산에 사용되는 사이트, 특히 무거운 제품을 파기하지만 대부분 상업 부동산의 일부로 간주합니다.
상업용 부동산은 기능에 따라 사무실, 산업, 다가구 및 소매의 네 가지 등급으로 분류됩니다. 개별 공간도 분류됩니다. 예를 들어 사무실 공간은 클래스 A, 클래스 B 또는 클래스 C로 특성화됩니다.
- 클래스 A는 미학, 연령, 인프라 품질 및 위치 측면에서 최고의 건물을 나타냅니다. 클래스 B 건물은 일반적으로 A 등급 건물만큼 오래되고 가격 측면에서는 경쟁력이 없습니다. 투자자들은 종종이 건물을 복원 대상으로 삼습니다.C 등급 건물은 가장 오래되고 일반적으로 20 세 이상이며 덜 매력적인 지역에 위치하고 유지 보수가 필요합니다.
주요 테이크 아웃
- 상업용 부동산은 주거용 부동산과 주거용 부동산을 비교하여 사업 목적으로 만 사용되는 자산으로, 상업용 부동산의 4 가지 등급은 사무실, 산업, 다가구 및 소매업을 포함합니다. 상업용 부동산에 투자하려면 주거용 부동산보다 투자자의 정교함과 자금이 더 많이 필요합니다. 공개 거래 부동산 투자 신탁 (REIT)은 개인이 상업용 부동산에 투자 할 수있는 적절한 방법입니다.
임대료 감소
일부 사업체는 그들이 소유 한 건물을 소유하고 있습니다. 그러나보다 일반적인 시나리오는 부동산 임대입니다. 일반적으로 투자자는 건물을 소유하고 건물을 운영하는 각 사업체에서 임대료를 징수합니다. 상업 임대료 (특정 기간 동안 공간을 차지하는 가격)는 일반적으로 평방 피트 당 연간 임대료로 표시됩니다. 반대로, 주거용 부동산 요금은 연간 합계 또는 월 임대료로 표시됩니다.
상업용 임대는 1 년에서 10 년 이상까지 진행될 수 있으며, 사무실 및 소매 공간은 일반적으로 5 년에서 10 년 사이의 임대 기간입니다.
부동산 시장 분석가 인 CBRE Group, Inc.가 실시한 2017 년 연구에서 분석가 Alex Krasikov는 임대 기간이 임대 공간의 크기에 비례한다는 것을 발견했습니다. 또한 데이터는 상승하는 시장 환경에서 가격을 고정하기 위해 임차인이 장기 임대 계약을 체결 할 것으로 나타났습니다. 그러나 이것이 유일한 추진 요인은 아닙니다. 넓은 공간에 대한 요구 사항이있는 일부 임차인은 필요에 맞는 부동산의 가용성이 제한되어있어 장기 임대에 들어갑니다.
상업용 부동산 임대에는 4 가지 주요 유형이 있으며, 각각 임대인과 임차인의 책임 수준이 다릅니다.
- 단일 네트리스는 세입자에게 재산세 납부를 책임지고 더블 네트 (NN)리스는 세입자에게 재산세와 보험료 납부를 책임지게하며, 트리플 네트 (NNN)리스는 세입자에게 재산세 납부를 책임집니다. 총 임대 계약 하에서 임차인은 임대료 만 지불하고 집주인은 건물의 재산세, 보험 및 유지 보수 비용을 지불합니다.
상업용 부동산 관리
물론 CRE 임대를 지속적으로 완전하게 유지하는 것이 모든 소유자의 목표입니다. 집주인은 임대료 최대화와 공실 최소화와 임차인 이직률 사이의 균형을 유지해야하는 경우가 종종 있습니다. 공간이 다른 임차인의 특정 요구를 충족시키기 위해 적응되어야하기 때문에 (예: 식당이 요가 스튜디오에 의해 점유 된 후에 부동산으로 이사하는 경우), 회전율은 CRE 소유자에게 비용이 많이들 수 있습니다.
부동산 소유자는 상업용 부동산 관리 회사를 고용하여 임차인을 찾고, 관리 및 유지하고, 임대 및 융자 옵션을 감독하며, 부동산 유지 및 시장성을 조율 할 수 있습니다. 상업용 부동산 관리 회사의 전문 지식은 해당 부동산을 관리하는 규칙과 규정이 주, 카운티, 시정촌 및 산업 및 규모에 따라 다르므로 도움이됩니다.
상업용 부동산에 투자
상업용 부동산에 대한 투자는 수익성이 높으며 주식 시장의 변동성에 대한 헤지의 역할을합니다. 투자자는 매각 할 때 재산 감사를 통해 돈을 벌 수 있지만 대부분의 수익은 임차인 임대료에서 나옵니다.
직접 투자
투자자는 물리적 자산의 소유권을 통해 집주인이되는 곳에 직접 투자를 사용할 수 있습니다. 상업용 부동산에 직접 투자하는 데 가장 적합한 사람들은 해당 산업에 대한 상당한 지식이 있거나 회사를 고용 할 수있는 사람들입니다. 상업용 부동산은 위험이 높고 보상이 많은 부동산 투자입니다. CRE 투자에는 상당한 양의 자본이 필요하기 때문에 이러한 투자자는 순자산 가치가 높은 개인 일 가능성이 높습니다.
이상적인 숙박 시설은 CRE 공급이 적고 수요가 많은 지역에 유리한 임대 요금을 제공합니다. 이 지역의 지역 경제의 강점은 CRE 구매의 가치에도 영향을 미칩니다.
간접 투자
대안으로, 투자자는 부동산 투자 신탁 (REIT)과 같은 다양한 시장 유가 증권의 소유권, 교환 거래 자금 또는 은행과 같은 상업용 부동산 시장을 제공하는 회사에 투자함으로써 간접적으로 상업 시장에 투자 할 수 있습니다. 부동산업자.
상업용 부동산의 장점
상업용 부동산의 가장 큰 장점 중 하나는 매력적인 임대료입니다. 토지 또는 법률에 의해 신축량이 제한되는 지역에서 상업용 부동산은 인상적인 수익과 상당한 월별 현금 흐름을 가질 수 있습니다. 산업용 건물은 일반적으로 저렴한 요금으로 임대하지만 오피스 타워에 비해 오버 헤드 비용도 낮습니다.
상업용 부동산은 또한 거주 용 부동산보다 임차인과의 임대 계약이 상당히 길다는 이점이 있습니다. 이 장기 임대 기간은 장기 임차인이 건물을 점유하는 한 상업용 부동산 보유자에게 상당한 양의 현금 흐름 안정성을 제공합니다.
안정적이고 풍부한 소득원을 제공하는 것 외에도, 상업용 부동산은 재산이 잘 유지되고 최신 상태를 유지하는 한 자본 감상의 가능성을 제공합니다. 또한 모든 부동산과 마찬가지로 주식 시장과 반대 방향으로 이동하여 포트폴리오의 주식에 대한 효과적인 다각화 옵션을 제공합니다.
찬성
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주식 시장에 대한 헤지
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고수익 수입원
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장기 임차인의 안정적인 현금 흐름
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자본 인식 잠재력
단점
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직접 투자하려면 더 많은 자본이 필요합니다
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더 큰 규제
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더 높은 리노베이션 비용
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일 리퀴드 자산
상업용 부동산의 단점
규칙과 규정은 상업용 부동산에 직접 투자하고자하는 대부분의 사람들에게 주요한 억제 요인입니다. 상업용 부동산에 대한 세금, 구매 메커니즘 및 유지 관리 책임은 법적 계층에 묻혀 있습니다. 이러한 요구 사항은 주, 카운티, 산업, 규모, 구역 및 기타 여러 명칭에 따라 변경됩니다. 상업용 부동산의 대부분의 투자자는 전문 지식이나 직원의 급여를 가지고 있습니다.
또 다른 장애물은 임차인 이직으로 인한 위험 증가, 특히 예상치 못한 소매 폐쇄로 사전 통지없이 부동산이 비어있는 경제와 관련이 있습니다.
거주지의 경우 한 임차인의 시설 요구 사항은 일반적으로 이전 또는 향후 임차인의 시설 요구 사항을 반영합니다. 그러나 상업용 부동산의 경우 각 테넌트는 비용이 많이 드는 보수가 필요한 매우 다른 요구를 가질 수 있습니다. 그런 다음 건물 소유자는 각 임차인의 전문 거래를 수용 할 수 있도록 공간을 조정해야합니다. 공실이 낮지 만 임차인 매출이 높은 상업용 부동산은 입주 임차인의 보수 비용으로 인해 여전히 비용을 잃을 수 있습니다.
직접 투자를 원하는 사람들에게는 상업용 부동산을 구입하는 것이 주거용 부동산보다 훨씬 비용이 많이 드는 제안입니다. 또한 부동산은 일반적으로 자산 군 중 비 유동성이지만 상업 건물의 거래는 특히 느리게 진행되는 경향이 있습니다.
CRE 예측의 실제 예
미국의 상업용 부동산 시장은 2008-2009 경기 침체기에 타격을 입었지만 2010 년 이후 매년 이익을 얻었습니다. 이러한 이익은 거의 모든 경기 침체 시대의 손실을 복구하는 데 도움이되었습니다.
CBRE가 발행 한 연례 보고서 인 "2019 미국 부동산 시장 전망"은 다음과 같이 믿고 있습니다.
경기 순환이 늦었지만, 네 가지 주요 상업용 부동산 자산 유형 모두에 대한 전망은 여전히 매우 좋습니다. 가치에 대한 인식은 최소화 될 것이지만 소득 수익은 건강을 유지해야합니다.
그러나 다른 지표들은 후퇴 성장 사이클에서 상업용 부동산 시장이 정점에 이르렀 음을 시사합니다. 캘리포니아 부동산 회사 인 Ten-X Growth에 따르면, 상업용 부동산 가격은 2017 년보다 2018 년 1 % 증가한 것으로 나타났습니다.
Ten-X 보고서에 따르면 2018 년 상업용 부동산의 최종 총계가 경제주기 후반 가격에 대한 견해를 확인한 것으로 나타났습니다. 이 회사의 연구에 따르면 공실률이 상승하고 임대료 증가율이 둔화되고 시장 금리가 상승하고 있음을 발견했습니다.
포브스 (Forbes )가 보도 한 바와 같이, 특히 소매 부문은 2017 년에 광범위한 매장 폐쇄가 강화되고 2018 년까지 계속됨에 따라 더 넓은 상업용 부동산 시장에서 어려움을 겪어왔다. Unibail-Rodamco SE는 2016 년 1 월까지 일부 손실을 되돌리기 전 2016 년 중반과 2017 년 말 사이에 30 %를 달성했습니다.
그러나 대부분의 회사는 부동산 시장이 전반적으로 건전한 상태를 유지한다고 주장합니다. JP Morgan은 "2019 년 상업 부동산 전망 (Commerical Real Estate Outlook)"에서 2018 년이 상업용 부동산 임대료 및 평가액의 9 년 증가라고 CBRE의 견해를 크게 반향했습니다. 모건은이 속도가 둔화 될 것으로 예상하지만 2019 년 이후까지 계속 하락세를 보지 못했습니다.
