기존 모기지 또는 대출이란 무엇입니까?
기존 주택 담보 대출 또는 기존 대출은 연방 주택 관리국 (FHA), 미국 재향 군인 국 (VA) 또는 USDA 농촌 주택 서비스와 같은 정부 기관이 제공하거나 확보하지 않은 모든 유형의 주택 구매자 대출입니다. 대신 개인 대출 기관 (은행, 신용 조합, 모기지 회사) 또는 정부 후원 기업인 Federal National Mortgage Association (Fannie Mae)과 Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)이 제공하거나 보증합니다.
기존의 대출은 종종 모기지 또는 대출을 따르는 것으로 잘못 언급됩니다. 겹치는 부분이 있지만 두 범주는 서로 다른 범주입니다. 적합한 모기지는 기본 조건이 Fannie Mae 및 Freddie Mac의 자금 기준을 충족시키는 것입니다. 그 중 가장 중요한 것은 연방 주택 금융 기관 (FHFA)이 매년 정하는 달러 한도입니다.2019 년 미국 대부분의 대륙에서 대출은 $ 484, 350를 초과해서는 안됩니다. 따라서 모든 순응 대출이 기존 대출이지만 모든 기존 대출이 준거 자격이되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 80 만 달러의 점보 모기지는 기존 모기지이지만 적합한 모기지는 아닙니다. Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 지원할 수있는 금액을 초과하기 때문입니다. (관련 독서에 대해서는 "점보 대 기존 모기지 이해")
현재, 기존 모기지는 미국에서 발행 된 주택 소유자 대출의 3 분의 2를 차지합니다. 기존 모기지의 2 차 시장은 매우 크고 유동적입니다. 대부분의 기존 주택 담보 대출은 통과 모기지 지원 증권으로 포장되며, 이 담보 대출 증권 (TBA) 시장으로 알려진 잘 정립 된 선물 시장에서 거래됩니다. 이러한 기존의 유가 증권 중 상당수는 담보 대출 담보 의무 (CMO)로 추가로 보호됩니다.
주요 테이크 아웃
- 기존 모기지 또는 기존 대출은 정부 기관이 제공하거나 확보하지 않은 주택 구매자의 대출로, 개인 대출 기관 또는 정부 후원 기업인 Fannie Mae와 Freddie Mac을 통해 제공되거나 보장됩니다. 공식적인 모기지 신청서 작성, 필요한 서류 제공, 신용 기록 및 현재 신용 점수. 기존의 대출 금리는 FHA 대출과 같은 정부 지원 모기지보다 높습니다.
기존 모기지 또는 대출의 작동 방식
2007 년 서브 프라임 모기지 붕괴 이후 몇 년 동안, 대출 기관은 대출에 대한 자격을 강화했습니다. 예를 들어“확인 없음”및“선금 없음”모기지는 바람과 함께 사라졌지 만 전반적인 기본 요구 사항의 대부분은 바뀌지 않았습니다.. 잠재적 인 차용인은 공식 모기지 신청서를 작성하고 (대개 신청 수수료를 지불해야 함) 대출 기관에 필요한 서류를 제공하여 배경, 신용 이력 및 현재 신용 점수를 광범위하게 점검해야합니다.
필요한 서류
100 % 자금이 지원되는 부동산은 없습니다. 자산과 부채를 점검 할 때, 대출 기관은 월간 모기지 상환금 (일반적으로 총 수입의 28 %를 초과하지 않아야 함)을 감당할 수 있는지 여부뿐만 아니라 부동산에 대한 계약금을 처리 할 수 있는지 확인하려고합니다. 대출 원산지 또는 인수 비용, 중개인 수수료, 결제 또는 결산 비용과 같은 다른 선행 비용과 함께 모기지 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 필요한 항목은 다음과 같습니다.
1. 소득 증명. 이 문서에는 다음이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다.
- 소득과 연도 별 소득을 나타내는 30 일의 급여 명세서 2 년의 연방 세금 환급 6 일 또는 분기, 수표, 저축 및 투자 계정을 포함한 모든 자산 계정에 대한 분기 별 명세서
차용인은 또한 양도 또는 보너스와 같은 추가 수입에 대한 증거로 준비해야합니다.
2. 자산. 거주지에 대한 선금 및 결산 비용 및 현금 준비금에 대한 자금이 있음을 증명하기 위해 은행 계좌 명세서 및 투자 계좌 명세서를 제시해야합니다. 계약금 지급을 지원하기 위해 친구 나 친척으로부터 돈을받는 경우, 대출금이 아니며 필수 또는 의무적 상환이 없음을 증명하는 선물 편지가 필요합니다. 이 편지들은 종종 공증을 받아야합니다.
3. 고용 확인. 오늘날 대출 기관은 안정적인 작업 기록을 가진 대출자에게만 대출을 제공하려고합니다. 대출 기관은 급여 명세서를보고 싶어 할뿐만 아니라 고용주에게 전화하여 여전히 고용 상태인지 확인하고 급여를 확인할 수 있습니다. 최근에 직장을 변경 한 경우, 대출 기관은 이전 고용주에게 연락하기를 원할 수 있습니다. 자영업자에게는 사업과 소득에 관한 상당한 추가 서류가 필요합니다.
4. 기타 문서. 대출 기관은 운전 면허증 또는 주 ID 카드를 복사해야하며 사회 보장 번호와 서명이 필요하므로 대출 기관이 신용 보고서를 가져올 수 있습니다.
금리
기존의 대출 금리는 FHA 대출과 같은 정부 지원 모기지보다 높은 경향이 있습니다 (대출업자가 모기지 보험료를 지불하도록 요구하는 대출은 장기적으로 비용이 많이 들지만).
기존 모기지가 보유한 이자율은 대출 조건 (길이, 규모, 고정 이자율 또는 조정 가능한 이자율 포함)뿐만 아니라 현재 경제 또는 금융 시장 상황을 포함한 여러 요인에 따라 달라집니다. 모기지 대출 기관은 향후 인플레이션에 대한 기대치를 바탕으로 금리를 설정합니다. 모기지 지원 증권의 공급과 수요 또한 금리에 영향을 미칩니다. 연방 준비 은행이 연방 기금 금리 인상을 목표로 은행이 더 비싸게 빌리면 은행은 더 높은 비용을 고객에게 전가하고 모기지 대출을 포함한 소비자 대출 금리는 상승하는 경향이 있습니다.
일반적으로 이자율과 관련된 포인트는 대출 기관 (또는 중개인)에게 지불 된 포인트, 수수료입니다. 포인트가 많을수록 이자율이 낮아집니다. 원 포인트는 대출 금액의 1 %를 요하며 이자율을 약 0.25 % 줄입니다. 일반적으로 장기간 (10 년 이상) 집에 살 계획을 가진 사람들은 대출 기간 동안 이자율을 낮추기위한 포인트를 고려해야합니다.
이자율 결정의 마지막 요소는 개인 차용자의 재무 프로필입니다: 개인 자산, 신용도, 그리고 주택에 대한 자금 조달을위한 계약금 크기.
10 년 이상 집에 살 계획 인 구매자는 모기지 수명 동안 이자율을 낮추기 위해 포인트를 지불하는 것을 고려해야합니다.
기존 모기지 또는 대출에 대한 특별 고려 사항
이러한 유형의 대출은 모든 사람을위한 것이 아닙니다. 다음은 기존 모기지를받을 자격이있는 사람과 그렇지 않은 사람을 살펴 봅니다.
자격이되는 사람
확고한 재무 상태에있는 신용 및 성실한 신용 보고서를 보유한 사람들은 일반적으로 기존의 모기지를받을 수 있습니다. 보다 구체적으로 이상적인 후보자는 다음을 가져야합니다.
- 신용 점수가 680 이상, 바람직하게는 700 이상인 신용 점수. 점수가 높을수록 대출에 대한 이자율이 낮아지며 740 이상을 유지하는 가장 좋은 조건이 있습니다. ). 이것은 월 소득과 월 소득의 합계입니다. 이 수치는 약 36 %이며 43 %를 넘지 않습니다. 주택 구입 가격의 최소 20 %에 대한 계약금을 즉시 이용할 수 있습니다. 대출 기관은 더 적게 받아 들일 수 있지만, 그렇게 할 경우, 대출자가 개인 모기지 보험에 가입하고 집에서 최소 20 %의 지분을 얻을 때까지 매달 보험료를 지불하도록 요구합니다.
또한, 기존의 모기지는 종종 투자 목적으로 거주지를 원하거나 제 2의 집으로 주택을 구입하거나 50 만 달러가 넘는 부동산을 구입하고자하는 주택 구매자에게 가장 좋은 또는 유일한 수단입니다.
자격이없는 사람
일반적으로 인생에서 막 시작한 사람들, 보통보다 부채가 조금 더 많은 사람들, 그리고 신용 등급이 적당한 사람들은 종종 전통적인 대출을받을 자격이 없습니다. 보다 구체적으로, 이 모기지는 다음과 같은 사람들에게는 힘들 것입니다.
- 지난 7 년 동안 파산 또는 압류로 인한 피해 신용 점수가 650 미만이며 43 % 이상의 DTI. 계약금으로 주택 구매 가격의 20 % 또는 10 % 미만.
