금융 위기 + 10 : 현재 주택 가격은 어디에 있습니까?

리먼 브라더스의 붕괴와 그에 따른 금융 위기 이후 10 년이 지났고 경제는 번창하고있는 것으로 보입니다. 주식 시장은 큰 수정없이 거의 9 년 반이 지난 3, 453 일이 지난 후 현대 역사상 가장 오래 지속되는 기록을 세웠습니다. 올해 초 미국 실업률은 18 년 최저치 인 3.8 %로 떨어졌습니다.

주택은 대 불황을 일으킨 위기의 중심에있었습니다. 그러나 지금은 대부분 부동산 시장이 뜨겁습니다. 가격이 상승하고 재고가 감소하며 대출 기준이 완화되어 더 많은 사람들이 모기지를 얻을 수있게되었습니다. 최근 FICO 리서치 블로그 게시물에 따르면, “새로 시작된 모기지에서 가장 먼저 관찰되는 추세는 대 불황에서 멀어 질수록 인수 기준이 완화되고 소비자의 더 많은 부분이 모기지를 얻는 것입니다."

주택 위기 101

그럼에도 불구하고 주택은 10 년 동안 울퉁불퉁했습니다. 위기를 촉발시키는 데 도움이되는 뻔뻔스런 대출 관행을 상기하십시오. 붕괴로의 대출에 주택이 무너지면서 대출 기관은 점선으로 사인 할 의사가있는 사람에게 – 실질적으로 상환 할 수없는 경우에도 – 대출을 발부했습니다. 잉여 재고를 채울 수 있습니다. 소득이없고, 일자리가없고, 자산이없는 차용자에게 발행 된 NINJA 대출은 만연했고, 널리 발행 된 2/28 서브 프라임 조정 가능한 금리 모기지 (ARM)는 차용자를 실패로 만들었다. 이 대출은 차용자들에게 처음 2 년 동안 시장의“teaser”요율을 제공했으며, 그 후 이자율이 더 높은 요율로 상승하여 종종 지불 할 수 없었습니다.

2006 년 1 분기부터 2012 년까지이 서브 프라임 ARM 모기지는 모기지 은행 협회의 다음 차트에 표시된 것처럼 고정 프라임, 프라임 ARM, 서브 프라임 고정 및 FHA 대출보다 압류 시작 비율이 훨씬 높았습니다. 서브 프라임 ARM도 같은 기간 동안 연체율이 가장 높았습니다.

이 대출의 부채는 은행, 헤지 펀드, 보험 회사, 연금 기금 및 부유 한 개인에게 판매 된 모기지 지원 증권을 포함한 투자 가능한 상품으로 재 포장되었습니다. 차용인이 대출에 대한 채무 불이행을 시작했을 때, 모기지 지원 증권을 매매 한 금융 기관 (또는 개인)은 비참했습니다. 낙진은 전체 금융 산업을 위로하는 데 도움이되었습니다. 주식 시장은 추락했고, 은행은 실패했고, 주택 가격이 급등했고, 수백만의 사람들이 일자리를 잃었고, 퇴직 저축과 주택이 크게 줄었습니다.

오늘의 주택 가격

부동산 데이터 회사 인 CoreLogic의 특별 보고서에 따르면, 2006 년 4 월에 최고점을 기록하고, 불황이 공식적으로 종료 된 지 약 2 년 후인 2011 년 3 월에 최저점에 도달했으며, 2017 년 10 월에 최고치를 기록했다. 네바다는 침체 기간 동안 주택 가격이 60 % 하락하면서 가장 큰 폭으로 하락했습니다. CoreLogic의 다음 차트에서 볼 수 있듯이 애리조나와 플로리다는 각각 51 %와 50 % 하락한 것으로 나타 났으며, 이는 일부 주에서 최대 및 최저 피크 투 트러스트 하락을 나타냅니다.

CoreLogic의 수석 이코노미스트 인 Frank Nothaft는“2011 년에 마침내 바닥에 도달 한 후 주택 가격이 현재 위치로 천천히 상승하기 시작했습니다. “직업 수요가 급증 할뿐만 아니라 수요 증가와 공급 감소로 인해 가장 어려운 주택 시장이 주택 가격을 상승시켰다. 그러나 많은 사람들이 여전히 충돌 이전 수준으로 돌아 가지 않았습니다.”

많은 국가들이 위기 이전의 가치로 회복했지만, 모두 좋은 소식은 아닙니다. 위기 이후의 엄격한 대출 기준으로 인해 업계의 일부에서는 위기 이전의 최고점을 훨씬 능가하는 재고 및 가격을 강화하는 데 기여한 모기지를 확보하기가 어려워졌습니다.

높은 가격, 엄격한 대출 기준 및 모든 현금 구매자와의 경쟁에 직면 한 많은 주택 구매자는 현재 임대 옵션이 없습니다. Urban Institute에 따르면 샌프란시스코를 포함한 일부 대도시 지역에서는 거주자의 25 %만이 집을 살 여유가 있다고합니다. 부동산 웹 사이트 Zillow에 따르면 미국에서 가장 큰 도시 중 50 개 도시의 임대인 비율은 2006 년에서 2016 년 사이에 증가했다. 현재 임대 인구의 비율은 1965 년 이래 최고 수준입니다.

부동산 평가 및 컨설팅 회사 인 밀러 사무엘 (Miller Samuel)의 CEO 인 조나단 밀러 (Jonathan Miller)는“우리는 정말 숙취 단계에 있습니다. “가격이 상승한다고해서 회복 된 것은 아닙니다. 여전히 왜곡되어 있으며 이는 신용 조건 때문입니다."

경제성은 시장에 달려 있습니다

2006 년 4 월 주택 시장이 정점에 도달했을 때 미국에서 가장 인구가 많은 대도시 지역의 거의 3 분의 2가 과대 평가 된 것으로 나타 났으며 단지 1 %를 차지하는 5 개 대도시 만이 저평가 된 것으로 간주되었습니다. 2011 년 3 월, 시장은 바닥을 보였으며 27 개 시장 (또는 인구가 가장 많은 대도시 지역의 7 %)만이 과대 평가 된 것으로 간주되었습니다. 현재 (2017 년 12 월 현재 이용 가능한 가장 최신 데이터) 미국에서 가장 인구가 많은 대도시 지역은 저평가, 과대 평가 및 가치 가있는 시장으로 거의 분할되어 있습니다. CoreLogic에 따르면, 가처분 소득과 같은 현지 시장의 기초에 의해 지원되는 수준.

	과대 평가	가치	과소 평가
JAN '00: 시작	6 %	87 %	7 %
11 월 '06: 피크	67 %	32 %	1%
3 월 11 일: 신뢰	7 %	42 %	52 %
12 월 '17: 현재	33 %	35 %	32 %