수십 개의 모기지 대출 기관이 몇 주 만에 파산을 선언합니다. 시장은 모든 종류의 차용자에게 영향을 줄 수있는 주요 글로벌 신용 위기에 대한 우려로 가득 차 있습니다. 중앙 은행은 긴급 조항을 사용하여 금융 시장에 유동성을 주입합니다. 부동산 시장은 수년간의 최고 기록으로 급락했습니다. 차압은 2006 년 후반과 2007 년에 전년 대비 두 배씩 증가했습니다.
보고서는 위협적인 것처럼 들리지만이 모든 것이 무엇을 의미합니까?
우리는 현재 동결 된 서브 프라임 모기지 시장의 하락이 신용 시장뿐만 아니라 국내 및 세계 주식 시장으로 흘러 들어가는 미국 주택 시장을 중심으로하는 금융 위기에 처해 있습니다. 시장이 지금까지 어떻게 떨어졌으며 앞으로 나올 수있는 것에 대해 더 자세히 알아 보려면 계속 읽으십시오.
위기로가는 길
한 그룹이나 한 회사의 경우가 바퀴에서 잠들었습니까? 이것은 감독이 너무 적거나 탐욕이 너무 많거나 이해가 부족한 결과입니까? 금융 시장이 악화되는 경우가 종종 있기 때문에 대답은 "위의 모든 것"일 가능성이 높습니다
오늘날 우리가보고있는 시장은 6 년 전의 시장의 부산물이라는 것을 기억하십시오. 9 월 11 일 이후의 글로벌 테러 공격에 대한 두려움이 이미 어려움을 겪고있는 경제를 약화 시켰던 2001 년 말로 거슬러 올라갑니다. 1990 년대 후반의 기술 거품에 의해 야기 된 경기 침체에서 막 시작된 경제입니다. (관련 독서에 대해서는 가장 큰 시장 충돌 과 두려움과 탐욕이 이어질 때를 참조하십시오.)
이에 따라 2001 년 연방 준비 제도 이사회는 금리 인하를 시작했고 2003 년 유가 펀드 금리가 1 %에 이르렀으며, 이는 중앙 은행의 입장에서는 본질적으로 0입니다. 낮은 연방 기금 금리의 목표는 화폐 공급을 확대하고 차입을 장려하여 지출과 투자를 촉진시키는 것입니다. 지출이 "애국적"이라는 아이디어는 널리 퍼져 있었고 백악관에서 지역 부모-교사 협회에 이르기까지 모든 사람들이 구매, 구매, 구매를 장려했습니다.
2002 년에 경제가 꾸준히 확장되기 시작했습니다.
부동산은 매력적으로 보이기 시작합니다
낮은 이자율이 경제에 들어서면서 부동산 시장은 2002 년 초에 판매 된 주택의 수와 판매 가격이 급격히 증가함에 따라 열풍에 빠지기 시작했습니다. 30 년 고정 금리 모기지는 거의 40 년 동안 가장 낮은 수준에 있었고 사람들은 가장 저렴한 주식을 이용할 수있는 독특한 기회를 보았습니다. (관련 독서에 대해서는 주택 시장 거품이 터지는 이유 와 금리가 주식 시장에 미치는 영향을 참조하십시오.)
투자 은행 및 자산 기반 보안
만약 주택 시장이 낮은 금리와 수요 증가를 가진 적절한 손만 다뤄 졌다면 어떤 문제도 공정하게 포함되었을 것입니다. 불행히도, 월가에 새로운 금융 상품이 분사되어 환상적인 손길이 닿았습니다. 이 신제품들은 결국 광범위하게 널리 퍼져 연금 기금, 헤지 펀드 및 국제 정부에 포함되었습니다.
그리고 우리가 지금 배우고있는 것처럼, 이 제품들 중 많은 것들이 전혀 가치가없는 것으로 끝났습니다.
간단한 아이디어는 큰 문제로 이어집니다
자산 기반 보안 (ABS)은 수십 년 동안 존재 해 왔으며 그 핵심은 간단한 투자 원칙입니다. 개인의 주택 담보 대출과 같이 예측 가능하고 유사한 현금 흐름을 가진 자산을 하나의 관리 패키지로 묶습니다. 모든 개인 지불금 (모기지 지불금)을 징수하고 돈을 사용하여 투자자에게 관리되는 패키지에 대한 쿠폰을 지불합니다. 이는 기초 부동산이 담보로 작용하는 자산 기반 담보를 창출합니다. (통찰에 대한 자세한 내용 은 고정 수입으로 자산 배분을 읽으십시오.)
또 다른 큰 장점은 Moody 's 및 Standard & Poor 's와 같은 신용 등급 기관이 이들 유가 증권에 대해 'AAA'또는 'A +'승인 도장을 찍어 투자로서의 상대적 안전성을 나타내는 것입니다. (통찰에 대한 자세한 내용은 기업 신용 평가 란 무엇입니까?를 참조하십시오 . )
투자자의 장점은 한 번의 쿠폰 지불로 도착하는 다양한 고정 수입 자산 포트폴리오를 취득 할 수 있다는 것입니다.
정부 모기지 협회 (Ginnie Mae)는 수년간 보안 모기지를 묶어 ABS로 판매 해 왔습니다. 그들의 'AAA'등급은 항상 Ginnie Mae의 정부 지원이 감당할 수 있음을 보증했습니다. 투자자들은 국채보다 수익률이 높았고 Ginnie Mae는 자금을 사용하여 새로운 모기지를 제공 할 수있었습니다.
여백 확대
폭발적인 부동산 시장 덕분에 업데이트 된 형태의 ABS도 만들어졌으며, 이 ABS에만 서브 프라임 모기지 대출 또는 채무 불충분 한 신용을 가진 구매자에게 대출이 채워졌습니다. (서브 프라임에 대한 자세한 내용은 서브 프라임이 종종 서브 파르먼트 및 서브 프라임 대출: 도움의 손길 또는 언더 핸드?
서브 프라임 대출은 훨씬 더 높은 채무 불이행 위험과 함께 각각의 자체 상환 일정과 함께 다양한 위험 등급 또는 거래처에 배치되었습니다. 서브 프라임 대출이 포함되어 있더라도 상위 트랜치들은 'AAA'등급을받을 수있었습니다. 낮은 트랜치는 증가 된 기본 위험을 보상하기 위해 더 높은 쿠폰 요율을 전달했습니다. 맨 아래에서 "주식"거래는 전체 투기 율이 5 ~ 7 % 범위에서 낮은 수준을 상회 할 경우 현금 흐름이 본질적으로 소멸 될 수 있기 때문에 투기 투자였습니다.. (자세한 내용은 모기지의 비하인드 스토리를 참조하십시오 .)
서브 프라임 모기지 대출 기관조차도 위험한 부채를 팔 수있는 길을 가졌기 때문에이 부채를 더욱 적극적으로 판매 할 수있게되었습니다. 월스트리트는 서브 프라임 대출을 받아 다른 대출 (일부 품질, 일부는 아님)과 함께 포장하여 투자자에게 판매하기 위해 그곳에있었습니다. 또한, 이 번들 증권의 거의 80 %가 ABS 등급 평가 작업에서 유리한 수수료를 얻은 평가 기관 덕분에 마술처럼 투자 등급 ('A'등급 이상)이되었습니다. (통찰에 대한 자세한 내용은 투자 등급의 의미는 무엇입니까? )
이 활동의 결과로 모기지, 심지어 위험한 모기지를 창출하는 것이 매우 수익성이 높아졌습니다. 모기지 대출 기관이 소득 증명 및 선금과 같은 기본 요구 사항을 간과하기도 오래지 않았습니다. 125 %의 주택 담보 대출이 저평가되어 잠재적 주택 소유자에게 제공되었습니다. 논리는 부동산 가격이 너무 빠르게 상승함에 따라 (2005 년까지 평균 주택 가격이 매년 14 % 나 상승 했음), LTV 모기지의 125 %가 2 년 이내에 물보다 위에 올랐다는 것이다.
활용 제곱
강화 루프가 너무 빨리 회전하기 시작했지만 월스트리트, 메인 스트리트 및 모든 사람들이 브레이크를 타기 시작한 사이에 이익을 얻었습니다.
기록적인 저금리는 부동산 가격이 미국 대부분의 지역에서 최고치를 기록하도록 강요하는 대출 기준과 결합되었습니다. 기존 주택 소유주들은 주택 평가에 수백 달러를 쓸 수있는 최근 얻은 자산을 활용하여 기록적인 수를 재조정하고있었습니다. (관련 독서에 대해서는 주택 담보 대출: 비용 과 주택 담보 대출: 정의 및 작동 방식 참조 )
한편, 시장의 유동성 덕분에 투자 은행 및 기타 대규모 투자자들은 흔들리는 서브 프라임 자산을 포함한 추가 투자 상품을 만들기 위해 점점 더 많은 차입금을 늘릴 수있었습니다.
담보 부채는 싸움에 합류
더 많은 은행과 다른 대규모 투자자들이 차입금 채무 (CDO)를 창출 할 수있는 능력은 본질적으로 MBS에서 자본과 "중간층 (중저가) 트랜치"를 메우고 다시 다시 포장하여 메 자닌으로 재 포장했습니다. CDO.
동일한 "트릭 다운 (trckle down)"지불 체계를 사용함으로써, 대부분의 메 자닌 CDO는 'AAA'신용 등급을 획득하여 헤지 펀드, 연금 펀드, 상업 은행 및 기타 기관 투자가의 손에 착륙 할 수있었습니다.
현금 흐름이 주택 부채에서 비롯된 주택 담보 대출 증권 (RMBS)은 CDO가 차용자와 원래 대출 기관 사이의 통신선을 효과적으로 제거하고있었습니다. 갑자기 큰 투자자들이 담보물을 통제했습니다. 결과적으로 늦게 모기지 상환에 대한 협상은 손실을 줄이려고하는 투자자의 "직접 처분"모델에서 우회되었습니다. (자세한 내용은 차압에서 주택 저장을 읽으십시오.)
그러나 1) 부동산 시장이 계속 호황을 누리고 있고 2) 주택 소유자가 실제로 주택 담보 대출을 지불 할 수 있다면 이러한 요인들이 현재의 위기를 초래하지 않았을 것입니다. 그러나 이것이 발생하지 않았기 때문에 이러한 요소는 차후 유질 처분에 도움이되었습니다.
티저 속도와 ARM
모기지 대출 기관이 서브 프라임 대출에 대한 위험을 투자자들에게 제공하는 많은 위험을 내 놓으면서, 자유 자본으로 대출을 시작하는 흥미로운 전략을 자유롭게 만들 수있었습니다. 조정 가능한 모기지 (ARM) 내에서 티저 요율 (1 년 또는 2 년 동안 지속되는 낮은 특별 요율)을 사용함으로써 차용인은 초기에 저렴한 모기지에 몰입하여 지불금이 3, 5, 또는 칠 년. (자세한 내용은 ARMed And Dangerous and American Dream 또는 Mortgage Nightmare?를 읽어보십시오 . )
2005 년과 2006 년에 부동산 시장이 정점에 도달함에 따라 티저 금리, ARM 및 "이자 전용"대출 (처음 몇 년 동안 기본 지불이 이루어지지 않은 대출)이 점점 더 주택 소유자에게 밀려났습니다. 이러한 대출이 점점 일반화되면서, 더 적은 수의 차용인이 조건에 의문을 제기하고 대신 몇 년 (대규모의 이익으로 주장)으로 재 융자 할 수 있다는 전망에 매료되어 캐치 업 지불이 무엇이든 할 수있었습니다 필요한. 그러나 주택 시장이 급등하고있는 상황에서 차용인이 고려하지 않은 것은 주택 가치의 하락이 차용인에게 풍선 지불과 훨씬 높은 모기지 지불의 조합으로 차용자가 떠나게 될 것이라는 점입니다.
모든 실린더에서 발사 될 때 부동산만큼 집과 가까운 시장은 무시할 수 없게됩니다. 5 년 동안 많은 지역에서 주택 가격이 문자 그대로 두 배가되었으며, 주택을 구입하지 않았거나 재 융자하지 않은 사람은 그 시장에서 돈을 벌기 위해 경쟁에서 뒤쳐 졌다고 생각했습니다. 모기지 대출 기관은이를 알고 더욱 적극적으로 추진했습니다. 새 집을 충분히 빨리 지을 수 없었고 주택 건설업 자의 주식이 급등했습니다.
CDO 시장 (주로 서브 프라임 부채로 확보)은 2006 년 한 해에만 6 천억 달러 이상으로 발행되었습니다. 10 년 전에 발행 된 금액의 10 배 이상이었습니다. 비록 유가 증권 이었지만, 이 증권은 2 차 시장에서 간절히 주워졌으며, 시장을이기는 금리로 큰 제도적 펀드에 행복하게 주차했습니다.
균열이 나타나기 시작 함
그러나 2006 년 중반에 균열이 나타나기 시작했습니다. 새로운 주택 판매가 정체되었고, 중간 판매 가격이 상승을 멈췄습니다. 여전히 역사적으로 낮은 금리가 상승하고 있으며 인플레이션 우려로 인해 금리가 상승 할 것으로 보입니다. 쉽게 이해할 수있는 모기지와 재 융자가 이미 완료되었으며, 12 개월에서 24 개월 전에 작성된 흔들리는 ARM 중 첫 번째가 재설정되기 시작했습니다.
기본 금리가 급상승하기 시작했습니다. 갑자기 CDO는 수익률을 찾는 투자자들에게 매력적으로 보이지 않았습니다. 결국, 많은 CDO가 여러 번 재 포장되어 실제로 서브 프라임 노출이 얼마나되는지 알기가 어려웠습니다.
쉬운 신용의 위기
이 분야의 문제에 대한 뉴스가 중역 토론에서 헤드 라인 잡기 뉴스에 이르기까지는 그리 오래 걸리지 않았습니다.
더 이상 이차 시장이나 투자 은행이 대출을 팔지 않는 모기지 대출 기관의 수는 주요 자금 조달 원이 된 곳에서 끊어졌고 운영을 중단해야했습니다. 결과적으로 CDO는 비 유동성에서 판매 불가능한 것으로 바뀌 었습니다.
이 모든 재정적 불확실성에 직면하여 투자자들은 훨씬 더 위험을 회피하고 잠재적으로 위험한 MBS 및 고정 된 소득 담보로 인해인지 된 위험 수준에 대해 적절한 위험 보험료를 지불하지 않는 것으로 나타났습니다. 서브 프라임 리스크는 감당할 가치가 없다고 투자자들은 한꺼번에 투표권을 행사했다.
이 품질로의 비행 중에 3 개월 재무부 법안은 새로운 "필수 품목"고정 수입 제품이되었으며 며칠 만에 수익률이 1.5 %로 떨어졌습니다. 정부 지원 채권 (및 단기 채권)을 구매하는 것보다 훨씬 주목할만한 점은 유사한 회사채와 T-bills 사이의 스프레드였으며, 이는 약 35 베이시스 포인트에서 120 베이시스 포인트 이상으로 확대되었습니다. 일주일.
이러한 변화는 미숙 한 눈에는 최소한이거나 손상되지 않을 수 있지만, 레버리지가 왕이고 저렴한 신용이 현재의 광대 한 현대 고정 수입 시장에서 그 규모의 움직임은 많은 피해를 줄 수 있습니다. 이것은 여러 헤지 펀드의 붕괴로 설명되었다. (이러한 붕괴에 대한 자세한 내용 은 아마란스 도박 과 대규모 헤지 펀드 손실을 읽어보십시오.)
많은 기관 자금은 긴장 은행의 마진 및 담보 요청에 직면하여 현금 및 현금을 조달하기 위해 주식 및 채권과 같은 다른 자산을 판매해야했습니다. 전 세계 주요 주식 평균이 몇 주 만에 급격히 하락함에 따라 판매 압력이 증가한 것은 2007 년 7 월 Dow Jones Industrial Average를 사상 최고 수준으로 끌어 올린 강력한 시장을 효과적으로 정지 시켰습니다..
위기의 영향을 막기 위해 미국, 일본 및 유럽의 중앙 은행은 수 천억 달러의 현금 주입을 통해 은행의 유동성 문제를 해결하고 금융 시장을 안정시키는 데 도움을주었습니다. 연방 준비 은행은 또한 할인 기간 금리를 인하하여 금융 기관이 연준에서 자금을 빌리고 운영에 유동성을 추가하고 자산 투쟁을 돕도록 더 저렴했습니다. (자세한 내용 은 주요 중앙 은행 알아보기를 참조 하십시오 .)
유동성 증가는 시장을 어느 정도 안정시키는 데 도움이되었지만 이러한 사건의 영향은 아직 명확하지 않습니다.
결론
담보 채무 채무 나 재무 친척에 대해서는 본질적으로 잘못되거나 나쁜 것이 없습니다. 위험을 다양 화하고 자본 시장을 여는 자연스럽고 지능적인 방법입니다. 닷컴 거품, 장기 자본 관리의 붕괴, 1980 년대 초의 초 인플레이션 등 전략이나 도구가 잘못 사용되거나 과도하게 사용되는 경우 다른 분야와 마찬가지로 흔들리는 것이 필요합니다. 탐욕이 혁신을 불러 일으킬 수있는 자본주의의 자연스러운 확장이라고 부르십시오. 그러나 선택하지 않으면 시스템에 균형을 맞추기 위해 주요 시장력이 필요합니다.
무엇 향후 계획?
여기서 어디로 가야합니까? 이 질문에 대한 답은 미국과 전 세계에 미치는 영향이 얼마나 광범위한 지 파악하는 데 중점을 둘 것입니다. 관련된 모든 당사자들에게 가장 좋은 상황은 미국 경제가 양호하고 실업률이 낮으며 개인 소득이 인플레이션과 보조를 맞추고 부동산 가격이 바닥을 찾는 상황입니다. 마지막 부분이 발생할 때만 서브 프라임 붕괴의 총 영향을 평가할 수 있습니다.
이 불황 이후 규제 감독이 더욱 강화 될 것으로 보이며, 향후 몇 년간 대출 제한과 채권 등급을 매우 보수적으로 유지할 것입니다. 배운 교훈을 제외하고 월가는 위험과 패키지 증권의 가격을 책정하는 새로운 방법을 계속 모색 할 것이며, 과거의 소중한 필터를 통해 미래를 보는 것은 투자자의 의무입니다.
서브 프라임 모기지 및 서브 프라임 붕괴에 대한 원 스톱 상점은 서브 프라임 모기지 기능을 확인하십시오.
