부동산에 투자하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 많은 미국인들에게 가장 기본적인 부동산 투자는 가정이나 임대 주택 형태로 이루어집니다. 단일 부동산에 투자하는 것은 다양한 사용 가능성을 가진 큰 수익성있는 투자 일 수 있습니다. 다양성, 수명 및 감사는 종종 단일 자산 투자를 시간이 지남에 따라 상대적으로 안전하고 신뢰할 수 있으며 수익성있게 만드는 가장 큰 이유입니다.
온라인 크라우드 펀딩 및 모기지 대출의 증가는 직접 부동산 투자자를위한 많은 가능성과 기회를 넓혔습니다. Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 등과 같은 플랫폼은 모기지 론을보다 빠르고, 쉽고, 효율적으로 제공하여 구매자가보다 다양한 투자를 할 수있는 잠재력을 제공합니다.
부동산 시장이 발전함에 따라 새로운 상품이 정기적으로 도입되고 있습니다. 이러한 소개를 통해 부동산 투자자는 이제 부동산 투자 그룹, 부동산 뮤추얼 펀드, 부동산 투자 신탁 및 Fundrise와 같은 크라우드 펀딩 소매 서비스에서 다양한 선택을 할 수 있습니다. 그러나 직접 부동산 투자는 여전히 금융 안정성과 위험 허용 오차가 적절히 혼합 된 투자자에게 상당한 수익을 올릴 수있는 방법을 제공합니다. 이러한 투자자들에게 부동산 옵션은 행사시 부동산 직접 투자의 이익을 증가 시키거나 일부 위험을 줄일 수 있습니다.
부동산 옵션은 거래소에서 이용할 수 없으며, 프리미엄 이상으로 가격이 변동하지 않으며 일반적으로 여러 단위를 포함하지 않습니다. 부동산 옵션은 상업용 부동산 시장에서 가장 많이 사용되지만 일반 투자자도 사용할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 옵션은 구매자가 옵션의 혜택을 누리지 만 보유 기간이 끝날 때까지 부동산을 구매할 필요는없는 상황에 적합합니다.
주요 테이크 아웃
- 부동산 옵션은 구매자와 판매자 사이에서 특별히 설계된 계약 조항으로, 부동산 옵션은 구매자와 판매자 사이에서 협상되며 일반적으로 구매자에게 가장 큰 이점을 제공합니다. 보유 기간 부동산 옵션 조항이 가장 일반적이지만 옵션은 다음과 같습니다. 다양한 변형으로 작성되었습니다.
부동산 옵션이란 무엇입니까?
직접 부동산 투자에는 다양한 다른 부동산 대안에 엄격하게 적용되지 않는 많은 고유 한 고려 사항이 있습니다. 관심있는 투자자 또는 고급 투자자에게는 부동산을 직접 구매하는 계약에 대한 조항 인 부동산 옵션이 잠재적 기회 일 수 있습니다. 부동산 옵션에는 고유 한 매개 변수뿐만 아니라 추가 수준의 복잡성이 있습니다.
일반적으로 부동산 옵션은 구매자와 판매자 간의 특별히 설계된 계약 조항입니다. 판매자는 구매자에게 정해진 기간 동안 정해진 가격으로 부동산을 구매할 수있는 옵션을 제공합니다. 구매자는 보유 기간이 끝날 때까지 부동산을 구매하거나 구매하지 않는 옵션을 구매합니다. 이 옵션의 권리에 대해, 구매자는 판매자에게 옵션 프리미엄을 지불합니다. 구매자가 부동산을 구매하기로 결정한 경우 (즉, 부동산 옵션 행사) 판매자는 기존 계약 조건에 따라 부동산을 구매자에게 판매해야합니다.
주식을 구매할 때 옵션 개념에 직면했을 수 있습니다. 옵션은 구매자에게 기본 자산을 기반으로하는 용어를 추가로 제공합니다. 일반적으로 옵션은 조기에 행사하거나 옵션 만기일까지 보유하거나 만기 전에 두 번째 구매자에게 판매 할 수 있습니다. 부동산 옵션은 상업용 또는 고급 주거용 부동산 거래에서 부동산 개발자 및 투자자가 가장 일반적으로 사용합니다. 부동산 옵션은 판매자에게 제한적인 혜택을 주면서 구매자에게 더 많은 유연성과 잠재적으로 더 많은 투자 기회를 제공합니다.
부동산 구매 계약의 일부로 통합 된 다수의 초안 부동산 옵션이있을 수 있습니다. 가장 일반적인 일부는 다음과 같습니다.
- 보류 기간 옵션: 구매자는 부동산 구매 옵션에 대해 보험료를 지불하지만 리스팅 옵션에는 필요하지 않습니다: 구매자는이 옵션을 사용하여 자산을 나열하고 잠재적으로 마크 업 교환 옵션에서 이익을 얻습니다: 구매자는 옵션을 보유하기 위해 보험료를 지불합니다 그런 다음 구매시 부동산 거래소와 같은 기간을 만듭니다.
부동산 옵션 프리미엄, 협상 보류 기간 및 최종 판매 가격은 종종 부동산 옵션 계약에서 협상되는 가장 중요한 구성 요소입니다.
부동산 옵션의 예
다음은 부동산 옵션 시나리오에 대한 위험 및 보상에 대한 포괄적 인 분석입니다. 건축업자가 $ 500, 000이고 $ 2 백만에 대해 토지를 구입하려고한다고 가정하십시오. 빌더는 몇 가지 확실하지 않습니다.
- 건축업자는 은행 대출 또는 기타 소스를 통해 150 만 달러를 모금 할 수 있습니까? 건축업자는 주거용 또는 상업용 개발 또는 재산의 추가 세분에 필요한 허가를받을 수 있습니까? 다른 건축업자가 토지를 구입하기 전에 돈을 모으고 허가를받을 수 있습니까?
이 상황에서는 부동산 옵션이 적합합니다. $ 25, 000의 정의 된 환불 불가능 비용 (부동산 옵션 프리미엄이라고 함)의 경우 빌더는 판매자와 부동산 옵션 계약을 체결 할 수 있습니다. 부동산 옵션을 통해 건축업자는 6 개월 동안 부동산 판매 가격을 2 백만 달러로 고정 할 수 있습니다.
부동산 옵션 계약에는 다음 조건이 포함될 수 있습니다.
- 부동산 세부 사항 (위치, 규모 및 기타 세부 사항) 계약 기간 (계약일로부터 6 개월) 옵션 보험료 또는 고려 금액 (구매자가 판매자에게 일시불로 지불 한 환불 불가 프리미엄 $ 25, 000) 계약 기간 동안 옵션 행사 ($ 2 백만)
6 개월의 계약 기간 동안 4 가지 가능한 시나리오가있을 수 있습니다.
시나리오 1: 빌더는 150 만 달러의 은행 대출이 승인되었습니다. 그는 또한 개발에 필요한 허가를 얻을 수 있음을 확인합니다. 그는 부동산 옵션을 행사하여 2 백만 달러의 사전 결정된 가격으로 부동산을 구매합니다. 판매자는 2 백만 달러를 받고 추가 $ 25, 000 옵션 프리미엄을 유지합니다.
시나리오 2: 2 개월 후 빌더는 개발 허가를 얻을 수 없다는 것을 알게되었습니다. 향후 4 개월 동안 건축업자는이 부동산을 2 백만 달러에 기꺼이 구매할 다른 당사자를 찾을 수있었습니다. 빌더는 부동산 옵션을 새로운 당사자에게 $ 30, 000의 새로운 가격으로 판매합니다. 새 당사자가 원래 옵션 계약에서 빌더를 대체합니다. 새 당사자는 옵션을 행사하고이 자산을 2 백만 달러에 구매합니다. 판매자는 새로운 당사자로부터 2 백만 달러를 받고 빌더로부터 $ 25, 000 옵션 프리미엄을 유지합니다. 건축업자는이 옵션을 30, 000 달러에 팔았으므로 5, 000 달러를 벌고 사용할 수없는 재산에 안장을 두지 않았습니다.
시나리오 3: 건축업자는 단순히 부동산에 대한 가격 감사로부터 이익을 얻고 자하는 옵션 구매자입니다. 5 개월 만에 2 백만 달러의 가격이 220 만 달러로 증가하면 건축업자는 부동산 구매 옵션을 행사하고 부동산을 판매하여 이익을 얻는 혜택을 볼 수 있습니다. 거래가 끝나면 부동산 소유자는 $ 2 백만에 $ 25, 000 옵션 보험료를 더합니다. 건축업자는 부동산 판매로 $ 175, 000의 이익을 얻습니다.
시나리오 4: 빌더가 대출 또는 허가를 확보 할 수 없습니다. 또한 관심있는 다른 구매자를 찾을 수 없습니다. 빌더는 옵션이 만료되고 옵션 프리미엄이 유실됩니다. 그러나 구매자는 $ 25, 000 프리미엄 (실제 거래 가치의 1.25 %)을 지불함으로써 잠재적으로 나쁜 2 백만 달러의 투자를 피할 수있었습니다. 판매자는 $ 25, 000의 혜택을 받고 구매자를 계속 검색합니다.
모든 경우에 부동산 옵션 계약이 체결되면 판매자는 더 이상 부동산 매각 여부 또는 옵션 보유 기간 동안의 가격을 선택할 수 없습니다. 판매자는 구매자의 결정을 6 개월 동안 기다려야합니다. 판매자가 최종 결정에 관계없이 판매자가 옵션 프리미엄을 받고 유지하는 이유입니다.
결론
부동산 옵션은 부동산 투자에서 거래, 투자 및 이익을 얻는 대체 방법을 제공합니다. 이들은 두 개인 간의 비처방 계약 유형으로 간주 될 수 있습니다. 이러한 유형의 옵션에 대한 교환 시장은 없지만 구매자가 여전히 유효 보류 기간 동안 옵션을 판매 할 수있는 창의적인 조항이있을 수 있습니다. 일반적으로 관련 당사자는 옵션 계약 조항이 관련 당사자가 적절하게 작성, 공정 및 준수하도록해야합니다.
부동산 옵션 계약은 돈을 버는 대체 방법을 제공 할 수 있지만 일반적으로 가장 큰 장점 중 하나는 큰 위험의 전환입니다. 부동산 개발자는 여러 부동산 옵션 계약을 보유하고 잠재적으로 보유 기간 동안의 진화를 기반으로 선택된 소수의 운동 만 할 수 있다는 이점이 있습니다. 계약 소유자는 새로운 바쁜 고속도로 나 범죄 증가와 같이 유지 기간 동안 변경이 발생하는 경우 옵션을 포기할 수도 있습니다.
이러한 옵션의 보유 기간은 다를 수 있으며 위험도 다릅니다. 판매자는 일반적으로 정해진 가격에 고정되어 있습니다. 운동 가능성이 높으면 더 나은 선택이나 준비를 할 시간이 생길 수 있습니다. 구매자는 일반적으로 보유 기간 동안 지정된 보험료를 지불해야합니다. 보험료는 구매 가격을 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한 구매자가 더 나은 모기지 파이낸싱 조건을 얻도록하여 전체 비용을 낮출 수 있습니다. 보유 기간 동안 부동산은 또한 동일하게 유지되는 구매 가격으로 가치를 평가할 수 있습니다.
옵션 매도자에 의한 디폴트는 부동산 옵션 계약의 주요 과제 중 하나 일 수 있습니다. 이러한 경우 구매자의 유일한 상환은 일반적으로 소송입니다. 공개적으로 이용할 수있는 정보가 부족하고 부동산 옵션 참가자에 대한 과거 기록이 또 다른 도전입니다. 부동산 옵션 투자자는 계약서 작성 및 등록과 같은 법률 서비스 비용과 같은 추가 비용을 고려해야 할 수도 있습니다.
