임대 개선은 임차인의 특정 요구에 맞게 임대 부동산을 변경하는 것입니다. 임대인의 시장성을 높이기 위해 임대인이나 임차인이 임대를 제안 할 수있는 임대인은 페인트 칠, 칸막이 설치, 바닥재 변경 또는 맞춤형 조명기구 설치와 같은 임대 개선을 수행 할 수 있습니다.
대부분의 임차인 개선의 유용한 경제 수명은 5 ~ 15 년이지만, 국세 법은 그러한 개선에 대한 감가 상각이 건물의 경제 수명 동안 발생하도록 요구합니다. 임대료 개선에는 미국 세금 기반 재무보고 또는 미국 GAAP (일반적으로 인정되는 회계 원칙) 재무보고로 작업하는지에 따라 다른 감가 상각 규칙이 있습니다. 세금 목적 상 임대료 개선은 최대 15 년 동안 감가 상각 될 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 임차인 개선은 임차인의 특정 요구에 맞게 렌탈 부동산을 변경 한 것입니다. IRS는 임차인 개선을위한 공제를 허용하지 않습니다. 그러나 개선은 건물의 일부로 간주되므로 감가 상각의 대상이되므로 GAAP 하에서 임대료 개선 감가 상각은 15 년의 일정을 따라야하며, 유용한 경제 수명을 기준으로 매년 재평가해야합니다.
임대료 개선 작업 방법
임대 개선은 임차인 개선 또는 빌드 아웃이라고도하며 일반적으로 상업용 부동산의 임대인이 만듭니다. 임대인은 기존 또는 신규 임차인에게 이러한 개선 사항을 제공 할 수 있습니다. 수정은 특정 테넌트의 요구와 그 요구에 맞게 조정됩니다. 특정 테넌트 공간 내부의 개선 사항 만 임대 개선으로 간주됩니다.
위에서 언급했듯이 임대 개선은 특정 임차인에게 도움이 될 공간의 구조적 변화에 적용됩니다. 따라서 한 임차인의 공간을 변경한다고해서 이웃 임대 계약이 개선되지는 않습니다. 건물 외관이나 경관에 대한 변경 사항도 적용되지 않습니다. 집주인이 건물의 지붕을 교체하거나 엘리베이터를 업그레이드하거나 주차장을 포장하는 경우 이러한 세입자는 특정 임차인에게 혜택을주지 않으므로 임대료 개선으로 간주되지 않습니다.
임대차 계약이 종료되면 계약에서 달리 명시하지 않는 한 개선은 일반적으로 임대인에게 귀속됩니다. 임차인이 집을 가져갈 수 있으면 재산에 손상을주지 않고 제거해야합니다.
미국 세금 기준 재무보고
2004 년에 국세청 (IRS)에 의해 15 년 규칙이 제정되었습니다. 그 해 이전에 감가 상각 기간은 39 년이었습니다. 15 년 규칙은 영구적이지 않으며 매년 재 승인되어야합니다. 감가 상각 기간은 실제 임대 기간의 유효 수명 또는 잔여 임대 기간에 관계없이 고정됩니다.
GAAP 재무보고
GAAP 재무보고의 경우, 개선 금액에 따라 임대료 개선을 자본화하거나 지출 할 수 있습니다. 회사는 자본화 한도를 설정합니다. 경영진이 결정한 내부 회계 표준으로, 항목 대신 자본화되는 임계 값을 설정합니다. 금액이 자본화 한도를 초과하지 않으면 임대료 개선에 발생한 기간에 비용이 발생합니다. 그러나 비용이 자본화 한도를 초과하는 경우 회사는이를 자본화하고 양도합니다.
GAAP 하에서 자본화 된리스 홀드 개선은 남은 내용 연수 나리스 기간이 짧을수록 상각됩니다. 유용한 수명은 관리 추정치에 따라 결정됩니다. 또한, 리스의 나머지 기간에는 예측 가능하고 합리적으로 발생하는 한 연장이 포함될 수 있습니다. 이후에 건물을 구입하면 임대가 효력을 상실하고 건물의 나머지 유효 수명 동안 임대료 개선이 상각됩니다.
