모기지 초과 서비스 정의
모기지 초과 서비스는 현금 흐름이 모기지 지원 증권 (MBS) 보유자에 대한 쿠폰과 원금 지불로 나누어 진 후에 남아있는 월별 현금 흐름의 백분율입니다. 이 서비스 수수료는 일반적으로 대출 서비스 담당자에게 제공되며 아마도 MBS 보험업자에 대한 보증 수수료입니다.
고장 모기지 초과 서비스
예를 들어, 전형적인 MBS 거래에서, 모기지 금리가 8 % 인 경우, MBS 보유자는 7.5 %를받을 수 있고, 모기지 서비스 제공자는 0.25 %를 받고 MBS 보험업자는 0.15 %를받습니다. 이는 나머지 0.10 % (초과 서비스로 8 %-7.5 %-0.25 %-0.15 % = 0.10 %).
MBS와 마찬가지로 초과 서비스는 선불 및 연장 위험이 있습니다. 초과 서비스 가격이 책정되면 연금이 얼마나 오래 지속될 지에 대한 추정치에 따라 평가됩니다. 이것은 모기지 대출자가 자금을 상환하거나 다른 방식으로 모기지를 상환 할 수있을 때 알 수 없기 때문에 추정되어야합니다. 모기지의 이자율에 대한 현재 이자율의 변화에 따라 해당 모기지와 관련된 초과 서비스의 연금이 얼마나 오래 지속될지가 결정되기 때문에 초과 서비스의 가치는 이자율이 변경 될 때 급격히 변할 수 있습니다.
모기지 초과 서비스가 나오는 곳
모기지 초과 서비스는 발신자가 번들로 묶은 다음 판매 된 모기지를 처리 한 결과 일 수 있습니다. 구매자가 대출을 직접 서비스하지 않으면, 발신자 또는 제 3 자와 서비스 계약을 체결 할 수 있습니다. 그러한 약정에 따라, 서비스 제공자는 일반적으로 서비스되는 전체 모기지 풀과 관련하여 차용자가 지불 한이자 지불금의 일부를받을 권리를 보유합니다.
모기지 서빙 스프레드는 서비스 담당자가 보유한이자 금액이며, 일부는 서비스 제공자가 수행 한 서비스에 대한 합리적인 보상의 형태로 간주됩니다. 모기지 서비스 스프레드의 일부가 수행 된 서비스에 대해 합리적인 보상으로 간주 될 수있는 것을 초과하는 경우이를 초과 서비스 스프레드라고하며 기본 모기지 풀의이자 부분에 대한 지속적인 투자를 나타냅니다.
IRS (Internal Revenue Service)는 이전에 특정 모기지 초과 서비스 스프레드의 소유권이 부동산 자산을 구성하므로 초과 서비스 스프레드로부터 발생하는 수입은 부동산 담보 대출에 의해 확보 된 의무에 대한이자로 간주된다고 판결했습니다. 이 판결은 세금 목적으로 부동산 투자 신탁에 적용되는 것으로 간주되었습니다.
