운영 비율 (OER)이란 무엇입니까?
부동산에서, 운영 비율 (OER)은 자산에 의해 수입 된 수입과 비교하여 자산을 운영하는 비용을 측정 한 것입니다. 자산의 운영 비용 (감가 상각을 뺀 값)을 총 운영 수입으로 나누어 계산하며 유사한 자산의 비용을 비교하는 데 사용됩니다. 투자자는 높은 유지비, 운영 수입 또는 특정 자산의 구매를 방해 할 수있는 유틸리티와 같은 위험 신호를 찾아야합니다.
운영비 비율 범위는 60 % – 80 % 수준에서 가장 이상적이며 낮을수록 좋습니다.
주요 테이크 아웃
- 영업 비용 비율은 투자자에게 부동산의 수익성이 어느 정도인지를 측정 한 것으로, 모든 영업 비용을 감가 상각비를 뺀 감가 상각비로 나눈 값으로 계산됩니다..
OER의 공식은 다음과 같습니다.
의 OER = 총 수익 총 운영 비용-감가 상각
OER을 계산하는 방법
영업 비용 비율
부동산에 대한 OER을 계산하려면 운영 비용을 알아야합니다. 여기에는 일반적인 업무 수행 비용으로 발생하는 모든 종류의 수수료와 비용이 포함됩니다. 또한 자산의 감가 상각비를 계산해야하며, 이는 사용 된 특정 회계 방법에 따라 다릅니다.
운영비 비율은 무엇입니까?
여러 해에 걸쳐 OER을 계산하면 투자자가 자산의 운영 비용 동향을 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다. 자산의 비용이 소득보다 더 큰 비율로 매년 증가하면 OER도 매년 증가합니다. 따라서 투자자는 재산을 오래 보유할수록 더 많은 돈을 잃을 수 있습니다.
아파트 건물을 소유 할 때, 투자자는 잠재적 임대 수입보다는 유효 임대 수입 또는 잠재적 임대 수입에서 공실 및 신용 손실을 뺀 공실을 계산해야합니다. 공실 관리는 효율적인 자산 관리에 포함되기 때문에 OER에 공실을 포함하여 운영 비용을보다 정확하게 파악하고 개선이 필요한 부분을 보여줍니다. 예를 들어 관리가 잘되지 않는 부동산은 공실률이 높을 가능성이 높으며 이는 OER에 반영됩니다.
재산 관리 비용, 유틸리티, 쓰레기 제거, 유지 보수, 보험, 수리, 재산세 및 기타 비용은 운영 비용 비율에 포함됩니다. 투자자가 OER에 계산해야하는 추가 운영 비용에는 자산 관리 수수료, 조경, 변호사 비용, 집주인 보험 및 기본 자산 보험이 포함됩니다. 이 비용은 매일 호텔을 운영하는 데 도움이됩니다. 이러한 이유로, 대출 지불, 자본 개선 및 개인 재산은 운영 비용에서 제외됩니다.
낮은 OER은 일반적으로 자산이 효율적으로 관리되고 투자자들에게 더 수익성이 높으며 자산의 수입 중 적은 부분이 운영 및 유지 보수 비용을 충당한다는 것을 의미합니다. 사업이 확장 가능한 경우, 소유자는 운영 비용을 크게 늘리지 않고 각 유닛의 임대료를 인상 할 수 있습니다. 또한 OER은 공공 요금이 크게 증가하는 등 잠재적 문제가 발생할 수있는 곳을 보여 주므로 투자자는 문제를보다 신속하게 해결하고 수익 수준을 보호 할 수 있습니다.
OER 사용 방법의 예
투자자 A가 다가구 아파트를 소유하고 있으며 월 임대료가 $ 65, 000 인 가설을 예로 들어 보겠습니다. 투자자는 월별 모기지 지불, 세금, 유틸리티 등을 포함한 운영 비용으로 50, 000 달러를 지불합니다. 이 부동산은 올해 $ 85, 000 감가 상각 될 것으로 예상됩니다.
따라서 연간 OER은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
의 (65, 000 × 12) = 66 %
이는 운영 비용이이 자산에서 발생하는 약 2/3의 수익을 소비 함을 의미합니다.
OER과 상한선 비율의 차이
자본 화율 (또는 상한 액)은 상업용 부동산 세계에서 부동산 투자 부동산에서 발생할 것으로 예상되는 수익률을 나타 내기 위해 사용됩니다. 종종 "한도"라고하는이 측정치는 자산이 생성 할 것으로 예상되는 순이익을 기준으로 계산됩니다. 부동산 시장에 대한 투자자의 잠재적 투자 수익을 추정하는 데 사용됩니다.
상한 액은 단순히 자산이 대출이 아닌 현금으로 구매된다고 가정 할 때 1 년 동안의 부동산 수익률을 나타냅니다. 다음 공식으로 정의됩니다.
의 한도액 = 순 영업 이익 ÷ 현재 시장 가치
투자 부동산의 수익성 측정 측면에서 OER과 유사하지만, OER은 순이익보다는 총수입을 사용하고 분모에 넣는다는 점이 다릅니다. OER은 또한 부동산의 시장 가치를 고려하지 않습니다.
OER의 한계
부동산 투자자에게는 OER에 두 가지 단점이 있습니다. 첫째, 재산의 시장 가치가 포함되지 않기 때문에 (상한 율과 마찬가지로) 투자자에게 매매 자산의 상대적 가치에 대해 알리지 않습니다. 지속적인 운영의 효율성에 대해서만 이야기합니다. 따라서 부동산 투자를 평가할 때 상한선과 같은 것과 함께 사용해야합니다.
둘째, 감가 상각이 여러 가지 방법으로 계산 될 수 있기 때문에, 감가 상각을 설명하는보다 유리한 방법을 사용하여 OER을 할 수 있습니다.
