작동 방식
주택 담보 대출을 통해 대출 기관은 주택 가치의 백분율에 따라 주택 소유자에게 지불합니다. 주택 소유자가 사망하거나 부동산에서 이사 할 때 다음 세 가지 중 하나가 발생할 수 있습니다. (1) 주택 소유자 또는 그의 상속인은 주택을 팔아 대출을 상환 할 수 있습니다. '(2) 주택 소유자 또는 상속인은 기존 대출을 재 융자 할 수 있습니다 집을 지키기 위해; 또는 (3) 대출 기관은 대출 잔액을 정산하기 위해 주택을 판매 할 권한이 있습니다.
개인 대출 기관이 제공하는 것을 포함하여 몇 가지 유형의 역 담보 대출이 있지만 일반적으로 다음과 같은 기능을 공유합니다.
- 더 오래된 주택 소유자에게는 젊은 주택 소유자보다 더 많은 대출 금액이 제공됩니다. 더 비싼 주택은 더 큰 대출을받을 자격이 있습니다. 주택 담보 대출은 주택에 대한 주요 부채 여야합니다. 다른 대출 기관은 상환하거나 1 차 모기지 보유자에게 대출을 양도하는 데 동의해야합니다. 대출 비용은 대출 비용에 포함될 수 있습니다. 대여는 주택 소유자가 재산을 유지하지 못하고 재산을 유지하지 못할 경우 상환을 요청할 수 있습니다 보험에 가입 한 재산, 재산세 납부 실패, 파산 신고, 재산 포기 또는 사기 행위. 주택이 비난 받거나 주택 소유자가 부동산 소유권에 새 소유자를 추가하거나 부동산의 일부 또는 전부를 소거하거나 부동산의 구역 지정 분류를 변경하거나 부동산에 대한 추가 대출을받는 경우에도 대출 기관은 상환을 요청할 수 있습니다.
HECM 대출
리버스 모기지는 1960 년대부터 사용되어 왔지만 가장 일반적인 리버스 모기지는 연방 보험이 적용되는 주택 자기 자본 전환 모기지 (HECM)입니다. 이 주택 담보 대출은 1989 년에 처음 제공되었으며 미국 주택 도시 개발부 (HUD)에서 제공합니다.
HECM은 연방 정부가 발행 한 유일한 리버스 모기지로 대출 기관의 비용을 제한하고 대출 기관이 의무를 이행 할 수 있도록 보장합니다. HECM의 주요 단점은 최대 대출 금액이 제한되어 있다는 것입니다.
비 HECM 대출
HECM 이외의 역 담보 대출은 다양한 대출 기관에서 구할 수 있습니다. 이 리버스 모기지의 주요 장점은 HEMC 한도보다 높은 금액으로 대출을 제공한다는 것입니다. HECM 이외의 대출의 단점 중 하나는 연방 보험이 아니며 HECM 대출보다 훨씬 비쌀 수 있다는 것입니다.
연간 총 대출 비용
HECM 모기지에 대한 이자율은 정부에 의해 설정되고 HECM 대출의 원가는 주택 가치의 2 %로 제한되지만 대출의 총 비용은 여전히 대출 기관에 따라 다를 수 있습니다. 또한 대출 기관을 찾을 때 차용인은 제 3 자 폐쇄 비용, 모기지 보험 및 서비스 수수료를 고려해야합니다.
차용인이 모기지 비용을 비교할 수 있도록하기 위해, 연방 대출 법에 따르면, 모기지 제공 업체는 차용자에게 총 연간 대출 비용 (TALC)의 형태로 비용 공개를 제시해야합니다. 다른 벤더의 대출을 비교할 때이 숫자를 사용하십시오. 리버스 모기지의 실제 비용은 선택한 소득 옵션에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
소득 옵션
HECM 역 담보 대출은 일시금 지급, 신용 한도, 월별 현금 대출 또는 이들의 조합을 포함하여 가장 다양한 소득 창출 옵션을 제공합니다.
신용 한도는 아마도 HECM 대출의 가장 흥미로운 특징 일 것입니다. 차용자가 이용할 수있는 금액은이자 금액만큼 시간이 지남에 따라 증가하기 때문입니다. HECM 이외의 대출은 더 적은 소득 옵션을 제공합니다. 다른 주택 융자 옵션에 대해서는 주택 담보 대출: 알아야 할 사항을 읽으십시오.
금리
HECM 역 모기지 금리는 1 년 미국 재무부 금리와 관련이 있습니다. 차용자는 매년 변경 될 수있는 이자율 또는 매달 변경 될 수있는 이자율을 선택할 수 있습니다. 연간 조정 가능한 요율은 1 년 미국 재무부 보안 요율의 증가 또는 감소와 동일한 요율로 변경됩니다. 이 연간 조정 가능한 요율은 연간 2 % 또는 대출 기간 동안 5 %로 제한됩니다. 월간 조정 가능한 금리 모기지 (ARM)는 ARM보다 낮은 이자율로 시작하여 매월 조정됩니다. 대출 기간 동안 10 % 증가 또는 감소 할 수 있습니다. ARM에 대한 자세한 내용은 ARMed 및 Dangerous를 참조하십시오.
리버스 모기지가 도울 수있는 방법: 실제 연구
신용 카드를 가지고있는 70 세 이상 노인의 거의 절반이 매월 잔액을 전액 상환하지 않지만 리버스 모기지는 그 문제에 도움이 될 수 있습니다. 미국 사회 보장국이 자금을 지원하고 2016 년 9 월 미시간 대학교의 미시간 퇴직 연구 센터, 스테파니 모튼, 도널드 연구원에 의해 출간 된 작업 논문 인“주택 주식 추출 및 역 담보 대출이 노인 세대의 신용 결과에 미치는 영향”에서 Haurin, Samuel Dodini 및 Maximilian D. Schmeiser는 노인이 역 담보 대출을받을 때 신용 카드 부채가 줄어드는 것을 발견했습니다.
차압 및 채무 상환 연체는 또한 리버스 모기지가 철회 된 후 최소 3 년 동안 덜 일반적이되었습니다. 역 담보 대출을 받기 전에 2 년 동안 신용 충격을 경험 한 노인들이 가장 큰 혜택을 받았습니다. (연구자들은 신용 충격을 25 점 이상의 신용 점수 하락으로 정의했습니다.)이 노인들은 신용으로 인해 다른 유형의 주택 담보 대출을받을 자격이 없었을 것입니다. 리버스 모기지 자격은 노인의 신용 점수에 의존하지 않습니다.
이 연구는 역 모기지 대출자들이 다른 유형의 주택 담보 대출 (폐쇄 된 주택 담보 대출, 주택 담보 대출 라인 및 현금 상환 자금 조달)을 수행 한 대출자보다 신용 카드 부채를 더 줄였다는 것을 발견했습니다. 리버스 모기지가 제공하는 선결제 금액과 월별 현금 흐름 증가로 노인들은 신용 카드 부채를 갚을 수있었습니다.
이 연구에 따르면 처음에는 리버스 모기지를 사용하여 $ 10, 000를 인출 한 노인들은 그 금액을 빌린 후 첫해에 신용 카드 부채를 $ 2, 364로 줄였습니다. 추가 차입은 최소한의 추가 부채 상환을 초래했습니다. 추가로 $ 10, 000를 선불로 인출 할 때마다 노인이 166 달러를 갚았으며, 매월 현금 흐름으로 100 달러를 더 지불 할 때마다 역 모기지가 발생했고, 노인은 1 년 동안 추가로 $ 45의 부채를 갚았 습니다 .
이 연구는 2008 년과 2011 년 사이에 역전 담보 대출을 해왔 던 재무 대출 역사상 독보적 인 기간을 다루는 차용자를 대상으로합니다. 경제 번영의 기간 동안 수행 된 유사한 연구는 다른 결과를 가질 수 있습니다.
신용 카드 빚에 대한 해결책으로 역 모기지를 고려하는 노인들은 주택 담보 대출 수수료로 잃어버린 주택 자본의 양과이자가 가치가있는 신용 카드이자 금액의 측면에서 가치가 있는지 평가해야합니다. 이것은 회계사 또는 재무 설계자가 가장 잘 수행하는 복잡한 계산입니다. 리버스 모기지 카운슬러는이 질문에 대답 할만큼 지식이 부족할 수 있습니다
결론
주택에 대한 대출을받는 것은 현재의 재정과 상속인에게 물려주는 재산에 영향을 미치는 큰 결정입니다. 대출 시작, 서비스 및이자를 포함하여 상당한 비용이 발생합니다. 또한 리버스 모기지를 사용하면 대출에 대한 관심으로 인해 시간이 지남에 따라 부채가 증가한다는 것을 기억해야합니다. 대출에 대해 마음이 바뀌거나 건강상의 이유로 부동산에서 이사해야하는 경우, 부동산 매각 수익금은 역 담보 대출을 상환하는 데 사용됩니다. 대출 규모와 재산 가치에 따라 대출 상환 후 잔액이 거의 없거나 아예 없을 수 있습니다.
역 담보 대출을 받기 전에 주제를 철저히 조사하고 다양한 대출 기관의 비용을 비교하고 모든 공개 문서를 읽어야합니다. 일반적으로 대출 비용과이자를 회수해야 할 필요가 있기 때문에 리버스 모기지 수익금을 투자하는 것은 바람직하지 않지만, 리버스 모기지 수입은 투자 포트폴리오의 다른 요소에 초점을 맞출 기회를 제공 할 수 있습니다. 모기지를 가정하기 전에 역 모기지가 제공 할 현금 흐름을 고려하고이 새로운 수입원이 전반적인 투자 전략에 미칠 영향을 검토하십시오.
자세한 내용은 리버스 모기지 함정을 참조하십시오.
