목차
- 역사적 가격
- 데이터가 보이지 않는 것
- 숫자와 동향
- 현실
- 모기지 금리
- 부동산은 나쁜 투자입니까?
- 결론
평신도의 부동산 이론은 다음과 같이 진행됩니다. 순례자가 도착했습니다. 그들은 땅을 사용하기 시작했습니다. 더 많은 유럽인들이왔다. 토지에 대한 수요가 너무 높아서 아메리카 원주민들이 새로 도착한 정착민들을위한 공간을 만들기 위해 밀려났습니다. 더 많은 토지를 건설 할 수 없으므로 수요와 가격이 항상 상승하여 부동산을 큰 투자로 만듭니다.
불행히도 공식은 그렇게 간단하지 않습니다. 여기서 우리는 부동산 가격과 장기적으로 상승 할 것이라는 이론을 살펴 봅니다.
주요 테이크 아웃
- 2004 년 부동산 시장이 평평 해지기 전에 주택 가격이 최근에 양호한 속도로 성장한 이후, 수요가 많고 공급이 적어 일부 지역에서는 주택 가치가 상승했지만 대부분의 부품은 여전히 위기 이전에 도달하지 못했습니다. 잠재적 주택 구매자는 주와 주변 도시에 따라 가격이 다르기 때문에 국가 동향에 중점을 두어서는 안됩니다. 낮은 모기지 금리는 소비자가 신용이 싼 경우 더 많은 부채를 기꺼이 부담하기 때문에 주택 가격에 간접적 인 영향을 미칩니다.
역사적 가격
2007 년에 본격적으로 시작된 주택 버블 붕괴와 그 결과로 발생한 부동산 충돌 이전에, NAR (National Association of Realtors)의 역사적 주택 가격 데이터는 끝없이 가격 상승 이론을지지하는 것으로 보였습니다. 아래 차트는 1968 년에서 2004 년 사이의 평균 주택 가격을 추적하여 36 년 동안 단일 하락없이 평균 6.4 %의 연간 증가를 보여줍니다.
도표 1: 1968 년에서 2004 년까지 중간 주택 가격
데이터가 보이지 않는 것
불행히도 주택 소유자들에게 2004 년은 시장이 평평 해지기 전에 지난해 건강한 성장세를 보였습니다. 2006 년까지 NAR 데이터는 1 % 만 증가했습니다. 그 후 시장은 전례없는 하락을 경험했습니다.
가격은 2007 년에 전국적으로 하락하기 시작했다. 2008 년에 다시 떨어졌다가 2009 년에 다시 떨어졌다. 2010 년 중반까지 주택 가격은 정체 된 시장에서 2004 년 수준으로 떨어졌다. Standard & Poor 's의 자료에 따르면, 수십 년 동안 단 몇 년 만에 이익 증가에 대한 일방 통행 티켓이 30 % 이상 떨어진 것으로 나타났습니다.
미국의 많은 지역에서 수요 증가와 공급 감소로 인해 가격이 상승했지만 여전히 위기가 발생하기 전 수준에 도달하지 못한 지역이 많습니다. 또한 대출 표준이 더욱 엄격 해져 사람들을 시장에서 몰아 내고 있습니다.
수치가 잘못되기 전에도 판매 가격 추세 데이터는 불완전한 그림을 제공했습니다. 미국 주택 건설 협회 (National Association of Home Builders)는 미국의 평균 주택 크기가 1950 년에 983 평방 피트, 1970 년에 1, 500 평방 피트, 2004 년에 2, 349 평방 피트 인 것으로보고했습니다.이 추세는 2000 년대 상반기에 계속되고 다소 줄어 듭니다.
주택의 규모가 커지고 인플레이션이 건축 자재 비용에 추가되면서 주택 가격이 상승하는 것은 논리적입니다. 그러나 인플레이션이 그림에서 제외되면 어떻게됩니까? 결과는 완전히 예상치 못한 것입니다. 2000 년대 후반의 부동산 붕괴 이전에도 주택 가격은 빈번하고 크게 하락했습니다. 실제로, 제 1 차 세계 대전, 대공황, 제 2 차 세계 대전, 1970 년대 및 1980 년대에는 모두 상당한 가격 하락이있었습니다. 다른 시점에서도 정기적으로 적은 감소가 발생했습니다.
숫자와 동향
국가 추세 수조차도 그림의 일부만을 나타냅니다. 주택 가격 추세는 지역마다 크게 다를 수 있습니다. 캘리포니아의 붐은 디트로이트의 파열을 가릴 수 있습니다. 같은 도시 내에서도 숫자는 크게 다를 수 있습니다. 새로운 성장 또는 성화가 발생하는 지역은 상당한 가격 감사를 표시 할 수 있지만 도시 전체의 지역은 하락할 수 있습니다.
국가 및 지역 통계를 볼 때는 해당 지역의 시장 현실을 고려해야합니다. 도시, 주 또는 이웃이 쇠퇴하는 경우 국가 수준의 가격 상승이 도움이되지 않을 수 있습니다.
부동산 가치와 가격은 주와 이웃 도시에 따라 다르기 때문에 국가 추세는 전체 그림을 제공하지 않을 수 있습니다.
현실
부동산을 투자로 볼 때 고려해야 할 또 다른 중요한 점은 부동산을 판매하지 않는 한 결코 갚을 수 없다는 것입니다. 실질적인 관점에서 볼 때, 1 차 거주지가 구입 한 후 가치가 두 배로 증가하더라도, 이는 아마도 부동산 세가 상승했음을 의미합니다. 당신이 경험하는 모든 이익은 재산을 팔 때까지 종이에 대한 이익입니다.
주택에 대한 대출을함으로써 집의 자산을 활용할 수는 있지만, 집을 현금 자동 입출금기 (ATM)로 사용하는 것은 과거 어리석은 전략이었습니다. 당신이 지불하는이자는 당신의 이익에 먹일뿐만 아니라 대출 지불은 당신의 재정적 안정에서 벗어납니다. 부동산 가격이 하락하면 주택 가치보다 대출에 더 많은 빚을 져야하는 불가피한 입장에 처할 수 있습니다.
모기지 금리
모기지 금리는 일반적으로 경제 성장 기간 동안 상승합니다. 이런 일이 발생하면 구직 시장은 건강하고 사람들의 임금도 상승합니다. 주택 시장이 붕괴 된 이후 모기지 금리는 상대적으로 낮아 주택 소유가 더욱 매력적입니다. 2013 년 5 월 30 년 고정 금리 모기지 금리는 3.35 %였으며 2019 년 6 월 현재 3.73 %로 비교적 변동이 없습니다. Freddie Mac에 따르면, 낮은 요금이 구매 응용 프로그램을 촉진했으며 회사는 더 높은 판매 활동과 더 낮은 가격으로 주택 시장의 개선을 기대하고 있습니다. 모기지 리포트에 따르면 2019 년 말까지 4.4 % 수준으로 상승 할 것으로 예상됩니다.
이것이 어떻게 부동산 가격에 영향을 미칩니 까? 모기지 금리가 낮다고하더라도 반드시 주택 가격과 직접적인 관계가있는 것은 아닙니다. 그러나 그들은 그들에게 간접적 인 영향을 미칠 수 있습니다. 금리가 낮 으면 소비자는 더 많은 의지를 가지고 더 많은 부채를 감당할 수 있습니다. 신용 비용, 즉이자 비용이 저렴하기 때문입니다. 그러나 금리 상승은 구매자의 수요를 약화시키는 경향이 있습니다.
부동산은 나쁜 투자입니까?
지금까지는 시간이 지남에 따라 가치가 상승 할 것이라는 희망으로 주택을 구매할 때 가치가 없다고 생각할 수도 있습니다. 평생 같은 집에 살 계획이라면 지출 할 수있는 이익이 거의 없을 수도 있지만, 출구 전략으로 구매할 경우 훨씬 더 나은 기회를 얻을 수 있습니다. 현금 이익.
먼저 주택 구입 동기를 고려하십시오. 당신이 그것에 살고 싶다면, 당신은 이익과 손실에 대한 생각을 중단해야합니다. 돈을 벌고 싶다면 이탈 전략으로 거래를 시작해야합니다. 이는 또한 부동산의 구매 가격을 최전방에 유지하면서 판매 가격을 염두에 두어야 함을 의미합니다.
당신이 당신의 가격 포인트에 도달하면, 당신은 평가 한 주식과 마찬가지로 재산을 판매합니다. 이것은 귀하의 라이프 스타일에 따라 귀하의 1 차 거주지에 대한 실질적인 접근 방법이 아닐 수 있지만, 많은 부동산 투자가가 부동산을 구매할 때하는 것 – 혁신 및 판매. 가격이 항상 상승하지는 않는다는 것을 기억하십시오.
과거에 일본은 주택 가격이 훨씬 더 떨어졌습니다. 그렇다고해서 가격이 수익성있는 영역으로 되돌아 가지 않는다는 의미는 아니지만 경우에 따라 시간이 오래 걸릴 수도 있습니다.
결론
역사를 가이드로 삼아 대부분의 주택 소유자는 실제로 거주하고 싶은 주택을 구입하고, 모기지를 빨리 지불하고, 퇴직까지 살면서 축소하고, 저렴한 주택으로 이사하는 것이 좋습니다. 확실하지는 않지만이 전략은 수익을 올릴 가능성을 높입니다.
