UPREIT 란 무엇입니까?
UPREIT은 우산 파트너십 부동산 투자 신탁을 의미합니다. UPREIT는 부동산 소유자가 UPREIT에서 지분을 소유하기 위해 부동산을 교환 할 수있는 고유 한 REIT 구조입니다. 그러나 UPREIT는 일반적으로 IRC (Internal Revenue Code) 섹션 721 교환의 적용을받습니다.
주요 테이크 아웃
- UPREIT는 재산 소유자가 UPREIT에서 주식 소유권을 위해 재산을 교환 할 수 있도록하는 고유 한 REIT 구조입니다. UPREIT의 주식-주식 거래소는 일반적으로 Title 26 Internal Revenue Code의 섹션 721에 따라 허용됩니다. UPREIT 단위와 교환하여 자산 매각에 대한 세금 UPREIT 단위의 자본 이득 세금에는 표준 REIT 과세가 적용됩니다.
UPREIT 이해
부동산 투자 신탁 (REIT)은 대체 부동산 뮤추얼 펀드의 한 유형으로 Dwight D. Eisenhower에 의해 도입되었습니다. REIT는 부동산 자산 및 부동산 금융 자본을 포함하는 부동산 포트폴리오 유형으로 만들어집니다. 리츠는 투자자가 지분 또는 사업 지분에 대한 투자 기여를 할 수있는 실체입니다.
시장에서 REIT가 발전함에 따라, 다른 유형의 투자자에게 제공하기 위해 일부 대체 구조가 개발되었습니다. UPREIT는 주로 지분 소유권을 대가로 재산 기부를 허용하는 것으로 알려진 구조 중 하나입니다. DownREIT 및 일부 다른 대안도 파생물로 작성되었습니다.
그들의 형태로, REIT는 모든 유형의 사업 구조를 취할 수 있습니다. 공개적으로 거래되는 REIT는 기업으로 구성 될 것입니다. 개인 리츠는 일반적으로 다른 지위를 선택할 수도 있지만 일반적으로 신탁 또는 협회로 구성되도록 선택합니다. 대부분의 비법 인과 마찬가지로 개인 법인도 법인으로 과세 될 수 있습니다.
REIT에서 가장 중요한 것은 IRC Title 26, Section 856-859의 요건을 충족한다는 것입니다. 이러한 요구 사항을 충족하면 REIT는 모든 수입을 주주에게 전달할 수 있습니다. 따라서, 통과 소득은 공제액으로 간주되며 REIT는 세금을 거의 지불하지 않습니다. 주요 요구 사항은 사업의 90 % 이상이 부동산 자산과 관련되어 있어야한다는 것입니다.
특별 고려 사항
소유주는 자산을 판매하는 대신 단위를 교환하여 UPREIT에 기부 할 수 있습니다. 공유 단위는 일반적으로 기여 속성과 동일한 값을 갖습니다. REIT에 판매 된 부동산은 IRC 섹션 721에 따라 다루어 지므로 거래는 과세 대상 이벤트를 생성하지 않습니다.
재산-공유 전환에서 UPREIT는 특별 조항을 지시 할 수 있습니다. 거래소는 부동산 매도인이 REIT에 투자 할 방법을 선택할 수있는 특별 단위를 판매자에게 제공합니다. 부동산 판매자는 단위를 즉시 REIT 주식으로 전환 할 수 있습니다. 최소 1 년 동안 주식을 보유한 다음 현금을받는 것과 같은 다른 옵션도 사용할 수 있습니다.
투자자가 자신의 자산을 UPREIT에 매각하면 UPREIT는 해당 자산과 관련된 모든 관리를 소유합니다. UPREIT 관리는 섹션 721 교환 옵션과 새로운 단위 보유자를 위해 제공되는 모든 조항으로 인해 기본 REIT보다 다소 복잡 할 수 있습니다. UPREIT 관리자는 수익 창출을 위해 REIT 포트폴리오를 관리해야합니다.
UPREIT의 주식은 경영 활동, 부동산 자산 평가, 금융 거래 및 기타 발생하는 거래에 따라 변동될 수 있습니다. 이것은 주주들에게 변동성을 만들 수 있습니다. UPREIT 주주는 일반적으로 유동성이 유동적이므로 언제든지 언제든지 주식을 현금으로 쉽게 전환 할 수 있습니다.
UPREIT의 장점
UPREIT는 부동산을 판매하려는 모든 부동산 소유자에게 실용적인 옵션이 될 수 있습니다. 따라서 개인 재산 소유자와 상업용 재산 소유자 모두에게 호소 할 수 있습니다. 섹션 721을 UPREIT로 교환하기로 선택한 모든 부동산 소유자는 UPREIT 단위 형식으로 부동산 가치를받을 수 있습니다.
UPREIT 로의 섹션 721 교환은 과세 대상 이벤트를 생성하지 않습니다. 그러나 단위 보유자는 일반 REIT 과세 표준에 따라 과세됩니다. 일부 부동산 소유자는 세금을 우회 할 수 있기 때문에 이러한 유형의 투자를 부동산 계획에 사용하도록 선택할 수 있습니다.
UPREIT에 대한 요구 사항
UPREIT는 모든 표준 회계 및 세금 지침에 따른 REIT입니다. UPREIT는 소유 지분과 교환하여 재산을 REIT에 기부 할 수 있도록하기 위해 만들어졌습니다. 따라서이 구조화는 IRC 섹션 721의 표준에 따라 이루어지며, 이 섹션은 부동산 교환을위한 재산 보호막에 대해 논의합니다. 일반적으로, REIT 내에서 섹션 721 교환을 허용하는 모든 REIT는 UPREIT로 간주 될 수 있습니다.
대부분의 REIT는 부동산 시장의 특정 부문에 중점을 둘 것이지만, 지침 표준은 부동산 및 관련 금융이 사업의 90 % 이상을 구성해야한다는 것을 지시합니다. UPREIT는 일반적으로 대상 부동산 틈새 시장에 중점을 둔 동일한 투자 전략을 따릅니다.
섹션 721은 부동산 대가로 주주 단위를 석방하기위한 지침 표준을 제공합니다. 섹션 721은 IRC 섹션 1031 교환에 대한 대안이 될 수 있습니다. 섹션 1031 교환을 통해 부동산 소유자는 재산을 판매하고 수익금을 세금을 피하기 위해 같은 종류의 교환에 투자 할 수 있습니다.
섹션 1031 교환은 유사 교환이 필요하고 재산이 소유권 교환을 공유 할 수 없기 때문에 UPREIT에서는 허용되지 않습니다. 따라서 섹션 721을 UPREIT로 교환하는 것이 매력적일 수 있습니다. 721 번과 1031 번의 교환으로 부동산 소유자는 세금을 연기 할 수 있습니다.
UPREIT vs. DownREIT
UPREITs, DownREITs 및 기타 모든 특수 REIT 엔터티는 유연성을 추가 할 수있는 특별 조항을 갖춘 핵심 REIT입니다. DownREIT는 부동산 투자자가 REIT와 합작 투자를 할 수 있도록합니다. DownREIT에서 단위 교환은 주로 조인트 벤처의 자산 가치를 기반으로하며 이는 조인트 벤처 단위 소유자에게 더 나은 수익을 창출 할 수 있습니다.
