저렴한 주택 투자 란?
성공적인 부동산 투자자는 단순한 집주인 그 이상입니다. 그들은 정통한 비즈니스 임원입니다. 부동산 투자자는 포트폴리오 관리자 및 비즈니스 관리자와 매우 유사하게 운영되며 고객에게 가치를 창출하면서 수익을 극대화하는 데 중점을 둡니다. 이 기사에서는 비즈니스 및 투자 전략으로서의 저렴한 주택 투자에 대해 설명합니다.이 기사는 먼저 저렴한 주택을 정의하고 최고의 목표 시장을 나타내는 3 개의 인구 통계 그룹을 살펴 봅니다. 그런 다음이 기사에서는 저렴한 주택의 수익성과 시장성, 저렴한 주택 투자의 자금 조달 및 사회적 영향에 대해 설명합니다.
주요 테이크 아웃
- 저렴한 주택은 정부의 세금 공제로 인해 많은 부동산 투자자의 포트폴리오에 포함되어 있습니다. 저렴한 주택에 관심이있는 부동산 투자자는 그러한 투자가 해당 지역에서 수익성이 있고 시장에 판매 될 수 있도록해야합니다., 그리고 합리적인 주택을 유지하여 그것이 가능한 투자 건의 여부를 판단합니다.
저렴한 주택 이해
저렴한 주택의 개념은 소득이 제한된 사회 구성원들에게 주택을 제공하는 것입니다. 재산 소유자는 재산의 백분율을 저렴한 주택으로 사용하는 경우 세금 공제를받습니다 (예: 건물에 너무 많은 임대 단위). 임차인은 또한 매달 임대료를 지불 할 때 정부로부터 지원을받습니다. 네 그룹의 사람들은 일반적으로 저렴한 주택이 필요합니다.
노인 및 장애인
65 세 이상 및 장애인은 미국 인구의 상당 비율입니다. 연구 결과에 따르면 이러한 숫자는 증가하고 있으며 향후 20-30 년 내에 기록적인 수준에 도달 할 것입니다. 이 그룹의 사람들은 공공 숙소와 가까운 주택을 필요로하며 일상 생활을 돕기 위해 개조되었습니다. 수정에는 계단 대신 경사로, 휠체어 접근 가능한 욕실, 난간, 수정 된 캐비닛 및 옷장이 포함됩니다.
재학생
성인 및 비전통 대학생의 수가 증가함에 따라 교외 기숙사의 필요성이 높아졌습니다. 가족이있는 성인 학생들은 캠퍼스 근처에 개인 주택이 필요합니다. 유학생들은 휴가 및 여름 방학에 빈번한 국제 여행보다 저렴하고 편리하기 때문에 일년 내내 이용 가능한 주택이 필요합니다.
군대
군 복무원은 기내에서 기내 옵션을 이용할 수 있습니다. 기저 주택은 건설, 자산 관리 및 부지 유지 보수가 필요하지만 기저 주택은 추가 위치 지원, 맞춤형 건축 및 구매 금융이 필요합니다. 오프베이스 하우징은베이스에 가까워 야하며 출입이 용이해야합니다. 군사 주택 투자자는 연방 계약 및 각 서비스 지점에 대한 특정 지침을 숙지해야합니다.
재활 및 재입국 프로그램
인구의 한 부분은 과도기 주택이 필요합니다. 예를 들어, 노숙자와 가족, 중독자 회복 및 교정 시설에서 새로 석방 된 사람들은 중간 주택이 필요합니다. 주 보호 서비스 및 정신 건강 프로그램에 속한 일부 성인과 어린이는 그룹 주택과 인근 주택을 필요로합니다. 아파트와 기숙사는 거주자에게 적절한 시설과 프라이버시를 제공 할 수있을만큼 충분히 커야하지만 각 그룹에 적합한 보안 및 접근성 수준을 촉진해야합니다.
저렴한 주택 투자 요건
경제성과 수익성은 수익성과 시장성이라는 두 가지 중요한 사항을 결정하기 때문에 투자자에게 중요합니다. 섹션 8과 같은 보조금 지원 주택 프로그램은 저소득층 가족이 임대 주택 가격의 일부를 지불함으로써 임대료를 감당할 수 있도록 도와줍니다. 저렴한 주택에 투자 한 투자자는 해당 지역의 중간 소득을 알고 재산을 구매하고 저렴한 주택에 사용할 때 얻을 수있는 수익 유형을 결정해야합니다.
투자자가 중간 소득을 결정하는 데 도움이되는 여러 출처가 있습니다. 미국 인구 조사국은 주, 카운티 및 도시의 평균 소득을 계산합니다. 부동산 웹 사이트는 특정 지역의 주택 구매에 관심이있는 사람들에게이 정보를 제공합니다. 마지막으로, 주 및 지방 정부, 경제 개발 기관 및 주택 당국을 통해 정보를 이용할 수도 있습니다.
- 저렴한 임대료는 해당 지역의 평균 소득의 30 %를 계산하십시오. 저렴한 임대 단위당 예상 총 수입입니다. 저렴한 주택 소유의 경우 원칙, 이자, 재산세, 주택 소유자 보험 및 협회 수수료에 대한 평균 소득의 35 %를 계산하십시오. 그런 다음 해당 지역의 환율에 따라 세금, 보험료 및 수수료 금액을 공제하여 예상 판매 가격을 계산하십시오. 차이, 원리 및이자를 사용하여 해당 지역의 이자율을 기준으로 구매 가격을 결정하십시오. 은행 또는 모기지 전문가가 이러한 금액을 신속하게 결정하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
수익성
투자의 잠재적 수익성을 결정하려면 운영 비용을 추정하십시오. 임대 단위의 경우, 소유자로서 지불하는 세금과 보험으로 시작하십시오. 유틸리티, 건물 및 부지 유지 보수 비용, 검사, 거주자 인증, 등록 및 카운티 또는 지방 자치 단체가 요구하는 기타 비용과 같은 이전 비용을 포함하십시오.
판매 단위의 경우 융자 비용, 취득 및 판매 시점의 마감 비용, 건축 또는 재활을위한 자재 및 인건비, 이전 비용을 결정하십시오.
임대 및 판매 단위 모두 마케팅 및 광고 비용을 결정하십시오. 임차인이나 구매자를 유치 할 수 없으면 가장 큰 프로젝트가 중단됩니다. 간단하고 효과적인 광고 전략조차도 비용과 시간이 모두 소요됩니다. 수익성에 영향을 미치는 비즈니스 비용을 고려하십시오.
다음으로 소득을 결정하십시오. 임대 단위의 경우 저렴한 단위당 예상 총 수입액을 사용하십시오. 판매 단위의 경우 위에서 결정한 구매 가격을 사용하십시오. 표준 공식을 사용하십시오.
소득-지출 = 총 이익
현금 흐름을 고려하십시오. 공공 요금을 지불하는 경우 일부 프로그램에서는 보조금 기관이 추가 비용을 지불하여 임차인 공공 요금의 일부를 충당 할 수 있습니다. 마지막으로 소득세 상황을 살펴보십시오. 감가 상각은 세액에 영향을 미치며 실제 현금 흐름 또는 실제 순이익에 다양한 영향을 미칩니다.
시장성
저렴한 주택 투자가는 현지 주택 당국을 통해 이용 가능한 임대 보조금에 대한 지침을 충족하는 단위를 찾아 수정해야합니다. 판매자의 경우 시판되는 유닛의 시공 및 재건 비용을 최소화하는 데 중점을 둡니다.
- 간단한 논리로 시작하십시오. 수익성이 없으면 시장성이 없습니다. 압류 된 주택을 활용하십시오. 저당물로 인해 버려 졌던 단독 주택과 2 ~ 4 세대 주택이 많이 있습니다. 시장 비용 이하로이 단위를 구입하고 지역 개발자에게 판매 또는 계약을 맺고 지역 재개발 및 재판매를하는 지역 경제 개발 기관에 문의하십시오. 또한 해당 지역의 보안관 판매에 대한 정보를 알아보십시오. 같은 지역 또는 주에 따라 카운티마다 지침이 다를 수 있으므로 타겟팅 할 각 카운티에 대한 지침을 확인하십시오. 이러한 장치는 종종 보이지 않는 사이트에서 구매되며 상당한 재활 비용과 재판매 소요 시간을 나타낼 수 있습니다. 판매자 또는 판매 에이전트가 빠른 판매를위한 가격 인하를 용이하게하기 위해 모기지 상환 감소를 주선 한 경우 짧은 판매 기회를 찾을 수 있습니다. 이러한 장치는 수리 및 재판매 비용이 가장 저렴할 수 있습니다.
성공적인 투자자는 시장에서 언제 어떻게 움직일지를 알고 있습니다. 임대 단위에 대해 지속적인 매도 보류 분석을 수행하는 것을 잊지 마십시오. 인건비, 자재비 및 자금 조달 비용이 높으면 더 많은 부동산을 구매할 때가 아닐 수도 있습니다. 시장에 임차인이 더 많으면 금리가 낮더라도 판매용 유닛을 판매하는 데 유리한 시간이 아닐 수 있습니다. 해당 지역의 시장 임대료와 중간 소득이 높은 경우, 이제는 임대 가능한 월 임대료의 재산을 유지하는 데 가장 수익성이 높은시기 일 수 있습니다.
조금 더 페인트와 비품을 사용하여 은퇴 포트폴리오처럼 부동산 포트폴리오를 취급하십시오.
파이낸싱
투자자가 이용할 수있는 다양한 금융 대안을 연구하십시오. Fannie Mae, Freddie Mac 및 HUD Multifamily Financing에 대한 웹 사이트를 읽으십시오. 지역 은행가 및 상업용 모기지 중개인 또는 컨설턴트와 협력하여 대출 프로그램을 식별하고 개인 투자자를 찾으십시오. 지역 주택 건설업자, 리모델링 및 부동산 투자자 협회에 가입하십시오. 상공 회의소 회원이되고 경제 개발 기관과 제휴하십시오. 이러한 관계를 사용하여 공공 및 민간 금융 및 운영 파트너십을 식별하십시오.
행동 계획
- 정보를 받으십시오. 전국 및 지역의 저렴한 주택에 대해 알아보십시오. 저렴한 주택 시장을 만드십시오. 해당 지역의 틈새를 찾아 채우십시오. 같은 생각을 가진 투자자 및 자금 조달 원과 파트너십을 맺고 수익성있는 투자자가 되십시오. 포트폴리오 관리자 및 비즈니스 관리자로 기능합니다. 기존의 투자 지혜와 비즈니스 전략 조언을 적용하십시오.
저렴한 주택 투자에 대한 특별 고려 사항
저렴한 주택 투자자는 집주인, 투자자 및 비즈니스 임원이어야합니다. 집주인으로서 인간 요소를 통합하십시오. 가족과 지역 사회를 도와 시장을 창출 할 수 있습니다. 투자자로서 부동산의 블루칩 포트폴리오를 만드십시오. 가장 원하는 지역에서 가장 좋은 가격으로 최고의 수익을 올리는 최고의 부동산을 보유하십시오.
비즈니스 임원은 브랜드를 만들고, 영업권을 창출하며, 개별 단위가 아닌 브랜드의 시장 가치를 극대화합니다. 당신의 활동은 또한 건설 노동자와 부동산 판매 에이전트를위한 직업과 고용 기회를 창출한다는 것을 기억하십시오. 마케팅 및 자산 관리 활동은 귀하의 부서가 위치한 지역의 근로자를 인력으로 끌어들이는 데 도움이됩니다. 개인 이익을 창출 할 수있을뿐만 아니라 저렴한 주택 투자를 통해 사람들과 지역 사회에 경제적 기회를 창출 할 수도 있습니다.
