자본 개선이란 무엇입니까?
자본 개선은 자산의 전반적인 가치를 높이거나, 내용 연수를 연장하거나, 새로운 용도에 적용 할 영구적 인 구조적 변화를 추가하거나 재산의 일부 측면을 복원하는 것입니다. 개인, 사업체 및 도시는 소유 한 자산을 자본 적으로 개선 할 수 있습니다. 사업 또는 도시의 의미에서이 프로세스는 자본 지출이라고도합니다.
IRS (Internal Revenue Service)에 따르면, 이러한 유형의 개선은 완료 후 1 년 이상 지속되어야합니다. 자본 개선의 규모는 다를 수 있지만 개인 주택 소유자와 대규모 부동산 소유자 모두 자본을 개선합니다.
자본 개선의 작동 방식
자본 개선은 일반적으로 부동산의 시장 가치를 높이지만 자산의 유용성을 현재 상태 이상으로 확대 할 수도 있습니다.
IRS 간행물 523은 자본 개선의 정의를 요약합니다. 주거 자본 개선의 예에는 침실, 욕실 또는 데크 추가가 포함됩니다. 기타 IRS 승인 프로젝트에는 새로운 내장 기기 추가, 벽에서 벽으로 카페트 또는 바닥재, 또는 지붕 교체, 사이딩 또는 폭풍우 창문과 같은 주택 외부 개선.
예를 들어, 사람이 새 온수기를 구입하고 집에 붙어있는 재산을 위해 도구를 흘리면 집에 대한 자본 개선으로 간주됩니다. 비즈니스 기반 자본 개선의 예는 HVAC를 대체하거나 기존 건물에 장애인 접근 가능 법 (ADA) 장애인 기능을 설치하는 것입니다. 마찬가지로 도심 지역에 새로운 공공 공원을 조성하는 것도 도시의 수도 개선으로 간주됩니다. 이러한 시나리오에서 새로운 추가는 각각의 속성을 더욱 가치있게 만들고 영구적 인 추가로 간주하며 제거하면 속성에 중대한 피해를 줄 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 자본 개선은 자산의 가치를 높이거나, 유용한 수명을 늘리거나, 새로운 용도에 맞게 수정하는 영구적 인 구조적 변화 또는 복원입니다. IRS는 자본 개선을 정의하고 수리와 구별합니다. 해당 주택의 비용 기준으로, 판매시 과세 대상 이익의 규모가 줄어 듭니다.
자본 개선 영향 비용 기준
비용 기준은 자산의 원래 비용입니다. IRS는 비용 기반 증가에 따른 개선을위한 특정 표준을 설정합니다. 주요 관심사는 재산을 판매 할 때 제자리에 있어야한다는 것입니다. 또한 자본의 개선은 재산의 일부가되거나 재산에 영구적으로 부착되어 재산을 제거하면 재산 자체의 가치가 크게 손상되거나 감소해야합니다.
IRS는 자본 개선과 수리를 구분합니다. 수리 또는 유지 보수는 부동산 비용으로 포함 할 수 없습니다. 그러나 집의 모든 창문을 교체하는 것과 같이 더 큰 프로젝트의 일부인 수리는 자본 개선으로 인정됩니다. 주택을 좋은 상태로 유지하는 데 필요한 수리 작업은 자산에 가치를 더하지 않으면 포함되지 않습니다. 국세청에 따르면 이러한 자격이없는 수리의 예에는 벽 페인팅, 누수 해결 또는 고장난 하드웨어 교체가 포함됩니다.
자본금 개선 자본 이득
주택을 개선하는 것 외에도 IRS에 따라 자본을 개선하면 구조의 비용 기반이 증가합니다. 즉, 개선에 따른 비용은 소유주가 부동산을 구입하거나 건축하기 위해 지불 한 금액에 추가됩니다. 차례로 비용 기준을 늘리면 재산을 판매 할 때 과세 대상 자본 이득의 크기가 줄어 듭니다.
부동산의 자본 이득은 다른 유형의 자본 이득과는 다르게 행동합니다. 2019 년 현재 주택 소유자는 1 차 거주지 판매로 인한 단일 이익의 경우 최대 미화 25 만 달러, 결혼하고 공동으로 제출하는 경우 50 만 달러까지의 이익에 대해 자본 이득을받을 자격이 있습니다. 이 면제에는 한 가지 중요한 경고 사항이 있습니다. 주택 소유자는 판매 전 마지막 5 년 중 최소 2 년 동안이 부동산에 거주 했어야합니다.
또한, 이익이 위에 열거 된 금액보다 현저히 많으면 비용 개선에 대한 자본 개선 효과가 중요 할 수 있습니다. 많은 요인들이 납세자가 $ 250 / 500의 자본 이득 수준을 어길 수 있습니다. 여기에는 소유주가 수십 년 전에 부동산을 인수 한 경우와 구매 이후 현지 부동산 가치가 크게 증가한 경우가 포함됩니다.
예를 들어, 한 사람이 650, 000 달러에 집을 구입하고 부엌을 개조하고 욕실을 추가하기 위해 5 만 달러를 소비한다고 가정 해 봅시다. 주택 비용은 $ 650, 000에서 $ 700, 000로 증가합니다. 10 년 동안 집을 소유하고 생활 한 후 독신으로 세금을 신고하는 주택 소유자는 975, 000 달러의 가격으로 부동산을 판매하게됩니다. 자본 개선이 이루어지지 않은 경우, 자본 이득에 대한 과세액은 $ 75, 000, (판매 가격 $ 975, 000-$ 650, 000 구입 가격-$ 250, 000 자본 이득 제외)입니다.
그러나 자본 개선으로 비용 기준이 $ 50, 000 증가했기 때문에 자본 이득의 과세 대상 금액은 $ 25, 000 ($ 975, 000-($ 650, 000 + $ 50, 000)-$ 250, 000 = $ 25, 000)입니다.
자본 개선의 실제 사례
뉴욕주의 임대 법에는 주요 자본 개선 (MCI) 프로그램이라는 조항이 포함됩니다. 1970 년대부터 집주인은 임대료 안정화 또는 통제 된 건물 임대료를 매년 최대 6 %까지 인상하여 주요 자본 개선 비용을 그 구조로 회수 할 수 있습니다. HVAC 시스템 업그레이드, 새로운 엘리베이터, 업데이트 된 공용 공간 및 기타 개선 사항은 모두 MCI에 적용됩니다.
2019 년 2 월, 주 의회 의원 2 명은 프로그램을 없애기위한 법안을 도입하여 건물 소유자가 프로그램을 남용하는 것이 너무 쉽다고 청구했습니다. 부도덕 한 임대인이 부풀려 지거나 제작 된 비용 청구를 제출할 때 학대가 발생합니다. 사기 가능성을 제외하고 MCI 프로그램은 본질적으로 불공평하다. 이러한 주의자들은 자본 개선이 임대인에게는 일회성 비용이지만 임대료 인상은 세입자의 지속적인 비용이라고 말합니다.
