DownREIT 란 무엇입니까?
DownREIT는 부동산 취득 및 통제를 목적으로 부동산 소유자와 부동산 투자 신탁 (REIT) 간의 공동 노력입니다.
주요 테이크 아웃
- DownREIT는 REIT와 부동산 소유자 간의 파트너십 계약으로, 평가 된 부동산 매각시 세금을 연기 할 수 있습니다. 두 가지 유형의 DownREIT가 있습니다. 첫 번째 유형은 REIT의 자본 기여금이없는 것으로 제한되는 반면, 두 번째 유형은 REIT의 상당한 자본 기여가 포함됩니다. DownREIT는 UPREIT에 비해 복잡하고 운영 단위가 IRS의 보안으로 간주되는 경우 세금에 영향을 줄 수 있습니다.
DownREIT 이해
DownREIT는 부동산 소유주와 (REIT) 간의 파트너십 계약을 통해 부동산 소유주가 평가 된 부동산 매각에 대한 자본 이득 세금을 연기하도록 지원합니다. UPREIT는 1990 년대 부동산 경기 침체 이후 부동산 산업에 대한 자본 투자를 촉진하기 위해 발명되었습니다. DownREIT는 UPREIT에서 발전했습니다.
DownREIT에 자산을 제공하는 부동산 소유자는 파트너십으로 운영 단위를받습니다. 이 파트너십 엔터티와 부동산 소유자와의 관계는 REIT의 구조와 존재할 수있는 UPREIT에 따라 다양한 방식으로 구조화 될 수 있습니다. DownREIT에서 REIT는 기여 자산의 판매에 대한 정지 또는 잠금 계약에 동의해야합니다.
DownREIT 파트너쉽 범주에는 두 가지 유형이 있습니다. 첫 번째 유형의 파트너쉽에서 REIT는 자본금을 제한하지 않으며 제한된 파트너는 REIT 주식 배당금과 동일한 금액으로 운영 현금 분배를 우선적으로받습니다. REIT의 두 번째 범주는 REIT에 의한 상당한 자본의 기여를 포함합니다. 일반 파트너는 자본 수익률과 동일한 분배를받습니다.
UPREIT와 비교 한 DownREIT
DownREIT는 UPREIT보다 복잡하지 않으며 UPREIT와 동일한 세금 혜택이 없기 때문에 UPREIT보다 널리 사용되지 않습니다. DownREIT에 재산을 제공하는 것은 전문적인 세금 및 투자 지침이 필요한 복잡한 거래입니다. 거래가 극도로주의하여 구조화되지 않은 경우, IRS는 운영 단위와 교환하여 위장 판매 또는 남용 방지 규칙에 따라 과세 대상 거래로 간주하여 자산을 DownREIT로 이전 할 수 있습니다. 따라서 소득세 책임을 연기하는 것이 주요 관심사 인 부동산 소유자에게는 UPREIT가 더 논리적으로 선택 될 수 있습니다.
부동산 소유와 관련이없는 UPREIT와 달리 DownREIT에는 부동산 소유가 포함됩니다. 이 부동산의 일부는 완전 소유이며, 일부는 부동산에 기여한 사람들과의 파트너십을 통해 소유하고있을 수도 있습니다.
부동산 소유자가 자신의 부동산이 RERE의 다른 자산보다 더 높이 평가할 것이라고 생각하는 경우 DownREIT는 논리적 옵션이 될 수 있습니다.
그러나 DownREIT의 소유 구조가 더 복잡하기 때문에 운영 단위를 현금으로 변환하려면 더 복잡한 계산이 필요합니다. 마찬가지로, UPREIT와 DownREIT는 구조가 다르기 때문에 투자와 다르게 작동합니다. DownREIT를 사용하면 REIT와 투자자 간의 파트너십이 REIT의 전체 성과와 다르게 수행 할 수 있습니다.
그러나 DownREIT는 부동산 계획 도구로서의 가치면에서 UPREIT와 유사합니다. 두 가지 모두 소유주 사망시 운영 단위의 기초를 강화하여 고가의 부동산을 상속인에게 면세로 양도 할 수 있습니다. 상속인은 세금을 지불하지 않고 운영 단위를 REIT 주식 또는 현금으로 전환 할 수 있습니다.
DownREIT의 예
1 억 달러에 달하는 5 개의 부동산 포트폴리오를 고려하십시오. 이 부동산은 8 % 이자율로 부채가 8 천만 달러에 달합니다. 자산을 소유 한 파트너는 누적 자본 계정 잔고가 5 백만 달러입니다. REIT는 거래에 들어서서 자산에 대해 6 천만 달러의 기존 부채를 상환하고 나머지 파트너의 자본 계좌 잔고를 7 %의 부채로 대체합니다. 주식은 파트너가 보유한 나머지 2 천만 달러의 운영 단위로 발행되며 REIT가 다수 보유자가되며 나머지 파트너는 GP 및 LP가됩니다.
