목차
- 모기지 결합
- 당신이 시작하는 것을 알고
- 통합하는 방법
- 결론
당신이 생각하는 것보다 두 개의 모기지를 갖는 것은 드물지 않습니다. 집에 충분한 자본을 모으는 사람들은 종종 두 번째 모기지를 선택합니다. 그들은이 돈을 사용하여 빚을 갚거나, 자녀를 대학에 보내거나, 사업을 시작하거나, 돈을 많이 벌 수 있습니다. 다른 이들은 수영장을 개조하거나 건설하는 등의 방법으로 주택이나 부동산의 가치를 높이기 위해 두 번째 모기지를 사용할 것입니다.
그러나 두 개의 모기지는 하나만 보유하는 것보다 까다로울 수 있습니다. 운 좋게도 두 모기지를 하나의 대출로 결합하거나 통합하는 데 사용할 수있는 메커니즘이 있습니다. 그러나 통합 프로세스 자체는 까다로울 수 있으며 결과적으로 수학은 가치가 없어 질 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 두 개의 모기지를 보유하는 것은 일반적인 상황이며, 이를 하나의 단일 대출로 결합하여 단순화 할 수 있습니다. 두 개의 대출을 하나로 통합하려면 경험이 풍부한 전문 중개인의 도움이 필요할 수 있습니다. 통합으로 재무를 단순화하고 비용을 절약 할 수 있습니다 시간이 지나면 결국에는 현명한 결정을 내릴 수없는 비용이 발생합니다.
모기지 결합
한 가지 예를 살펴 보겠습니다. 10 년 이상 전에 그리고 그 기간 동안 – 신용 한도에서“추적”할 수있는 기간 – 주택 담보 대출 한도를 매월 $ 275로 지불했습니다. 10 만 달러의 신용 한도
이 대출 조건에 따르면, 10 년 후 인출 기간은 상환 기간이되었습니다. 그 다음 15 년은 대출금을 모기지처럼 상환해야합니다. 그러나 아마도 275 달러의 지불액이 700 달러의 지불액이 될 것으로 기대하지 않았을 것입니다.
두 개의 대출을 통합하면 매월 $ 100 이상을 절약하고 금리가 상승하는 것을 보지 않고 이자율을 고정시킬 수 있습니다. 반면에, 대출금을 더 빨리 지불하고 더 나은 조건을 원할 수도 있습니다. 이러한 유형의 통합은 어떻게 작동하며 좋은 생각입니까?
당신이 시작하는 것을 알고
통합 할 때 어떤 일이 발생하는지 이해하려면 현재 대출에 대한 몇 가지 사항을 알아야합니다. 대출을 통합 할 때 두 번째 모기지가 어떤 이유로 현금을 집에서 꺼내는 데 사용되었다는 것을 깨달았습니다 (현금 대출)는 새로운 대출에 비용을 추가하고 그 금액을 줄일 수 있습니다 자격이 있습니다. 대출자들은 현금 대출이 더 높은 가격을 책정한다고 말합니다. 대출자는 문제가 발생하면 대출에서 통계적으로 벗어날 가능성이 더 높기 때문입니다.
그런 다음 요율 / 기간 재 융자 (refi)가 있습니다. 이 유형의 대출은 단순히 현재 대출의 이자율과 조건에 대한 조정입니다. 대출자는 대출자가 돈을 주머니에 넣지 않았거나 부동산에 보유한 지분을 줄이지 않기 때문에 대출 기관에게 더 안전한 것으로 간주됩니다. 최근 모기지 금리가 역사적 최저 수준으로 떨어졌을 때 당신은 최근에 재 융자했을 것입니다.
이러한 차이점이 중요한 이유는 무엇입니까? C2 FINANCIAL CORPORATION의 모기지 고문 인 Casey Fleming과“대출 가이드: 최상의 모기지를 얻는 방법”의 저자 인 Casey Fleming에 따르면, 새로운 모기지에 대해 지불 할 조건과 금액이 매우 다를 수 있기 때문에 중요합니다.
“귀하와 귀하의 이웃이 융자 한도액 $ 417, 000에서 75 %의 대출 가치 환급 대출을 받고 있다고 가정 해 봅시다. 당신은 현금으로, 그의 현금은 아닙니다. 대출은 2015 년 4 월 기준으로 이웃보다 0.625 포인트 더 비쌉니다. 그리고 1 포인트는 대출 금액의 1 %이므로, 대출 금액이 $ 200, 000이면 모든 금액이 $ 1, 250 ($ 200, 000 x.00625) 더 지불합니다 이웃과 같은 이자율로.
이런 식으로 생각하십시오. 집을 샀을 때 처음에 두 개의 대출을받은 경우, 두 번째 모기지가 주택을 인수하는 데 사용 되었기 때문에 현금으로 대출받지 못합니다. 그러나 나중에 두 번째 모기지로 인해 돈을 받았다면 그 대출은 현금 대출이므로 새로운 통합 대출은 동일하게 간주됩니다.
이 구별이 중요 해지는 또 다른 이유가 있습니다. 현금 대출은 대출자에게 더 위험하기 때문에 주택에서 75 % ~ 80 %의 대출을받을 수 있고 금리 / 기간 채권에 대해서는 90 % 만 빌릴 수 있습니다. 플레밍은 다음과 같이 일반 영어로 작성합니다.
통합하는 방법
대출 기관은 대출 통합과 관련된 모든 복잡한 서류 작업을 수행합니다. 당신의 직업은 정보 소비자입니다. 한 대주와 대화하지 말고 여러 대주와 대화하십시오.
두 대출의 통합은 간단한 주택 담보 대출보다 복잡하기 때문에 최대 3-4 명의 대출 기관과 개인적으로 대화하는 것이 가장 좋습니다. 은행이나 신용 조합, 모기지 브로커와 대화하거나 신뢰하는 업계 전문가의 추천을받을 수 있습니다.
물론, 새로운 대출이 현금 대출이나 금리 / 기간 채권이 될 것인지 물어보십시오. 고정 또는 변동 금리 대출입니까? 15 년에서 30 년?
특정 대출 기관에 만족하면 프로세스를 안내합니다. 먼저 읽지 않고 서명하지 말고 지불 일정을 이해했는지 확인하십시오.
대출이 현금 대출 인 경우 Casey Fleming은 1 년 후이자를 금리 / 기간 조정으로 전환하는 방법이있을 수 있다고 말합니다.
“대출을 현금으로 통합하지만 거래와 관련된 모든 비용을 지불하는 대출 신용을 얻습니다. 1 년을 기다렸다가 다시 자금을 조달하십시오. 이 시점에서 단일 대출 만 리파이낸싱하기 때문에 현금 대출이 아닙니다. 이제 대출을 더 오래 유지하기 때문에 이자율을 낮추기 위해 포인트에 돈을 쓸 수 있습니다.”플레밍은 이자율이 안정적이거나 하락할 수 있다고 믿는 경우에만이를 권고합니다.
결론
“월별 지불액의 감소만으로 대출을 상환하거나 통합하기로 결정하지 마십시오. 대부분의 경우 기존 대출을 단순히 상환하는 것보다 평생 동안 새로운 대출에 더 많은 시간을 할애 할 것입니다.”라고 Fleming은 말합니다. "수백만의 소비자들이 미래를 담보로 계속해서 퇴직 수만 달러 나 수십만 달러를 삭감합니다."
대신, 집에 머무를 시간을 결정하고, 현재 모기지 비용과 새로운 모기지 비용을 대출 기간 동안 새 대출과 관련된 비용에 더하십시오. 비용이 더 적 으면 통합이 좋은 생각 일 것입니다.
