목차
- 활용이란 무엇입니까?
- 레버리지에 액세스하는 방법
- 활용의 예
- 활용의 위험
- 많은 속성을 활용하는 단점
- 레버리지 위험 방지
- 결론
부동산 투자는 투자 포트폴리오를 다양 화하는 데 널리 사용되는 방법이되었습니다. 우리가 보는 모든 곳에서 부동산 세미나에 대한 많은 정보 제공자 또는 임대 부동산 관리 또는 뒤집기의 놀라운 가치를 전하는 홈 쇼에서 부동산 구매의 이점을 끊임없이 상기시킵니다.
그러나 그렇게 쉬운 일이 아닙니다. 결국, 임대 부동산을 구입하는 것은 주식에 투자하는 것과는 다릅니다. 단지 여기 저기 내려 놓고 부동산 소유자가 될 수는 없습니다. 구매하려면 자본이 필요합니다. 그리고 프로세스는 종종 길고 진행될 수 있습니다. 특히 연구를하지 않으면 관련된 모든 위험에 대해 언급하지 않아도됩니다. 그러나 순자산을 늘려 시장에 진출 할 수있는 방법이 있습니까? 레버리지를 활용 해보십시오. 이렇게하면 돈을 거의 내지 않고 빚을 갚을 수 있습니다.
레버리지를 사용하여 부동산의 순자산 가치를 높이는 방법과 관련된 위험에 대해 자세히 알아보십시오. (자세한 내용은 Investopedia의 Net Worth Tracker를 참조하십시오.)
주요 테이크 아웃
- 레버리지는 차입 자본 또는 부채를 사용하여 투자의 잠재적 인 수익을 증가시킵니다. 값이 감소하면 손실로 이어질 수도 있습니다. 건전한 투자 결정을 내리고 모기지 지불, 공석 및 어려운 경제 상황을 설명함으로써 위험을 활용하지 마십시오.
활용이란 무엇입니까?
레버리지는 투자의 잠재적 수익을 높이기 위해 다양한 금융 상품이나 빌린 자본, 즉 부채를 사용하는 것입니다. 부동산 시장에 대해 이야기 할 때 월스트리트와 메인 스트리트 모두에서 일반적으로 사용됩니다. 레버리지는 사람과 회사 모두가 수익 잠재력을 확장하는 데 사용되는 기술이며, 문제가 해결되지 않으면 관련된 위험의 단점을 동일하게 확장합니다.
부동산 가격이 상승 할 때와 같이 좋은 수익이 발생할 가능성은 있지만 레버리지를 사용하는 것은 양날의 칼일 수 있습니다. 투자가 반대 방향으로 움직이면 손실로 이어질 수도 있기 때문입니다. 부동산 가격의 경우 가격이 하락하면 손실이 발생합니다.
레버리지에 액세스하는 방법
레버리지에 액세스하는 가장 쉬운 방법은 자신의 돈을 사용하는 것입니다. 모기지의 경우, 표준 20 % 계약금은 거주하고자하는 집의 100 %를 제공합니다. 일부 파이낸싱 프로그램을 통해 적은 돈을 절약 할 수 있습니다.
활용: 부동산 순자산 증가
활용의 예
20 % 계약금의 공동 부동산 구매 요건을 고려하십시오. $ 500, 000 부동산에 $ 100, 000입니다. 구매자는 돈의 20 % 만 삭감하고 나머지를 빌리면 본질적으로 자신의 자금 중 상대적으로 적은 비율을 사용하여 구매합니다. 따라서 대다수는 대출 기관에서 제공합니다. 그렇기 때문에 부동산 투자자는 종종 구매 가격의 나머지 80 %를 다른 사람의 돈으로 언급합니다.
이 숙박 시설이 연간 5 %의 속도로 평가된다고 가정 해 봅시다. 이는 차용자의 순자산이 단 12 개월 만에 525, 000 달러로 증가한다는 것을 의미합니다. 이 이익과 대출없이 구매 한 이익을 비교하면 레버리지 전략의 가치가 강조됩니다. 예를 들어, 동일한 차용인이 $ 100, 000를 사용하여 $ 100, 000의 자산을 전액 구매할 수있었습니다.
동일한 5 %의 감사 율을 가정하면, 모든 현금 $ 100, 000 부동산 구매에서 구매자의 순자산은 12 개월 동안 $ 5, 000 증가 할 것이며, 더 비싼 부동산의 경우 $ 25, 000가 증가 할 것입니다. 20, 000 달러의 차이는 레버리지 사용을 통해 제공되는 잠재적 순자산 증가를 보여줍니다. 이제 20 % 동안 매년 5 % 씩 증가하는 것을 상상해보십시오. 시간이 지남에 따라 레버리지 사용은 순자산에 매우 중요하고 긍정적 인 영향을 줄 수 있습니다.
활용의 위험
나쁜 소식이 있습니다. 이 모든 것이 훌륭하게 들리지만 단점이 있습니다. 레버리지는 유리한 방식으로 작동 할 수 있습니다. 방법을 보여주기 위해 이전 예제를 다시 살펴 보겠습니다. 10 만 달러의 계약금을 사용하여 50 만 달러의 주택을 구매하고 해당 지역의 부동산 가격이 몇 년 동안 연속적으로 하락하면 레버리지가 반대로 작용합니다. 1 년 후, 귀하의 500, 000 달러 자산은 5 % 감가 상각된다면 $ 475, 000의 가치가 있습니다. 같은 궤도에서 가격이 계속 유지되면 귀하의 자산은 $ 451, 250의 가치가있을 수 있습니다 – $ 48, 750의 지분 손실.
지렛대가 유리하게 작용할 수있는 것처럼, 반대도 효과가 있습니다.
동일한 5 % 가격 인하 시나리오에서 10 만 달러의 주택을 모두 현금으로 구매하는 데 10 만 달러가 사용 된 경우, 구매자는 1 년 만에 주택 가격이 하락한 첫 해에 5, 000 달러를 잃었을 것입니다.
가격이 크게 하락하는 부동산 시장에서 주택 소유자는 주택 가치보다 더 많은 돈을 빚을 수 있습니다. 투자자들에게 가격 하락은 이익을 줄이거 나 없앨 수 있습니다. 임대료도 하락하면 주택 담보 대출 비용 및 기타 비용을 충당 할 수있는 가격으로 임대 할 수없는 재산이 될 수 있습니다. 집주인이 되려는 경우 고려해야 할 요소가 많이 있습니다.
많은 속성을 활용하는 단점
상업용 부동산 투자자는 종종 가능한 한 적은 돈을 쓰지 않기 때문에 여러 단위가 관여하면 문제는 더욱 커집니다. 목표는 자산의 100 %를 통제하면서 가치의 20 % 만 낮추어 돈을 활용하는 것입니다. 이전 예제에서 $ 500, 000를 고려하십시오. 작은 아파트 건물이라고 가정 해 봅시다. 계약금으로 10 만 달러로 구매 한 이래 건물의 가치가 30 % 하락하면 부동산 가치는 350, 000 달러에 불과하지만 투자자는 여전히 40 만 달러의 전체 가치에 대해이자와 원금을 지불해야합니다.
투자자가 임대료로 인하하는 금액도 감소하면 그 결과는 부동산에 대한 불이행 일 수 있습니다. 투자자가 해당 자산의 현금 흐름을 사용하여 다른 자산에 대한 담보 대출을 지불하는 경우, 소득 손실로 인해 한 자산에 대한 하나의 불량 대출에 대한 유질 처분으로 전체 포트폴리오로 끝날 수있는 도미노 효과가 발생할 수 있습니다.
레버리지 위험 방지
이제 부동산 활용의 기본 사항과 함정에 대해 배웠으므로이 기술을 사용하여 좋은 수익을 올리는 것이 불가능하다고 생각할 수 있습니다. 걱정하지 마십시오. 상식을 사용하는 것뿐입니다. 다른 투자와 마찬가지로 부동산에도 위험이 따릅니다. 레버리지를 활용하면 이점을 얻을 수 있지만 시장에서 우위를 점하지 않으려는 몇 가지 주요 사항이 있습니다.
먼저, 발생하기 전에 어떤 일이 일어날 지 가정하지 마십시오. 미래의 성과, 특히 주택 시장에서 앞으로 일어날 일을 나타내는 지표로 과거 성과를 항상 사용할 수는 없습니다. 특정 영역에서 특정 기간 동안 속성 값이 5 %에서 10 %까지 상승했다는 것이 동일한 경로를 계속 유지한다는 의미는 아닙니다.
다음으로 그에 따라 예산을 책정하고 귀하가 무엇을 받고 있는지 파악하십시오. 선금을 낮추면 대출 금액이 높아집니다. 그것은 당신이 더 큰 모기지 지불을해야한다는 것을 의미합니다. 공실률이 낮고, 경제가 더 어려우며, 나쁜 임차인을 고려해야 할 수도 있습니다. 궁극적으로, 당신은 여전히 모기지 지불에 대한 책임이 있습니다, 그래서 당신은 당신이 어떤 상황에서도 자신을 떠있게 유지할 수 있는지 확인해야합니다.
결론
이러한 활용 된 구매의 이미지는 매끄럽게 이야기하는 투수들이 돈을 쓰지 않고 수백만 달러를 구매할 수 있다고 제안하는 심야 정보 광고를 떠올리게합니다. 가능하지만이 경로를 사용하지 않는 것이 좋습니다.
행복하게도, 당신은 필요하지 않습니다. 레버리지를 사용하는 덜 이국적인 방법이 존재하기 때문에 비교적 적은 금액으로 부동산을 구매할 수 있습니다. 실제로, 그들은 레버리지로 생각하지 않을 수도 있지만, 대부분의 사람들은 주택을 구입할 때 모기지를 빼면 그렇게합니다. 그들은 재산의 사용을 즐기면서 몇 년 또는 수십 년에 걸쳐 대출을 상환합니다. 이야기의 교훈은 레버리지가 신중하게 사용될 때 잘 작동하는 일반적인 도구라는 것입니다.
