윌 로저스 (Will Rogers)는 한때 사람들이 부족하기 때문에 땅을 사라고 권유했다. 이를 염두에두고 투자자는 토지 소유와 토지 기반 사업 벤처 운영의 실용성을 이해해야합니다. 또한 교환 거래 자금 (ETF) 및 교환 거래 메모 (ETN)와 같은 투자 상품을 통해 사용 가능한 특정 유형의 토지 관련 투자 옵션을 알고 있어야합니다.
토지 투자의 종류
독립적으로 부유 한 사람들은 개인적인 용도, 오락 및 투자를 위해 토지를 구입할 수 있습니다. 불행히도 대부분의 사람들은이 범주에 속하지 않습니다. 이는 토지 소유권 기회와 사업 벤처가 소규모 투자가들에게 허용 가능한 투자 수익을 창출하면서도 토지 소유권과 관련된 기쁨과 속성을 제공 할 수 있는가? 이 질문에 답하기 위해서는 다음과 같은 10 가지 일반 토지 투자 가능성을 평가할 수 있어야합니다.
- 주거용 개발 토지 광물 생산지 채소 농장 과수원 과수원 레크레이션 토지
주거 및 상업 토지 투자
주거용 및 상업용 토지 개발은 실질적인 투자 진입을 제공합니다. 사실상 거의 무제한의 토지 개발 기회가 투자자의 자본 및 시간 제약 조건을 충족하도록 구성 될 수 있기 때문입니다. 대부분의 소규모 투자자들에게 부동산 투자 신탁 (REIT) ETF는 직접적인 관리가 필요하지 않기 때문에 이상적인 선택입니다. 부동산 유형에 따라 광범위하게 다양 화되고 지리적으로 다양 화되어 있으며 실시간으로 구매 또는 판매 할 수 있습니다. 그리고 그들은 매우 저렴합니다. 일부는 부동산 유형에 특화되어 있지만 Vanguard REIT ETF (VNQ)와 같은 일부는 산업, 사무실, 소매, 건강 관리, 공공 보관소 및 주거용 부동산 개발에 대한 다양한 노출을 제공합니다.
불행하게도, 이러한 유형의 투자는 토지 소유자가 토지 사용을 즐기는 능력을 무효화합니다. 따라서 주거 및 상업 토지 개발은 토지 소유권 느낌을 실제로 경험하고자하는 사람들에게는 실현 가능한 옵션이 아닙니다.
가축 운영을위한 행 작물 토지 및 토지
농작물 경작이나 가축 사육을 위해 구입 한 토지는 소득을 창출 할뿐 아니라 주택 소유의 의미에서 토지를 즐길 수있는 능력을 제공합니다. 그러나 이러한 유형의 기업을 운영하기 위해 토지를 구매하는 소규모 투자자에게는 많은 문제가 있습니다. 첫째, 줄뿌림 작업이나 가축 작업을 수행하는 데 필요한 규모는 재정적으로 실행 가능하도록 매우 커야합니다. 결국 대부분의 사람들이 감당할 수있는 것보다 훨씬 많은 선행 자본 지출이 필요합니다. 또한, 이러한 유형의 농업 운영을 실행하는 것과 관련된 지속적인 고정 비용은 매우 높습니다.
이는 또한 그러한 운영에 대한 재무 적 레버리지와 비즈니스 위험도 매우 높다는 것을 의미합니다. 결과적으로, 이러한 유형의 사업 벤처가 재정적으로 성공하도록 토지 소유자에게 상당한 양의 스트레스가 가해집니다. 많은 경우에, 스트레스 수준은 사람들이 토지 소유자로서 갈망하는 혜택을 훨씬 능가합니다. 이러한 점을 염두에두고, 대부분의 소규모 투자자는 이러한 유형의 대규모 농업 운영을 추구하지 않아야하는데, 그러한 활동의 위험과 어려움이 혜택을 초과 할 수 있기 때문에 공정한 평가입니다.
대부분의 소규모 투자가들에게는 전통적인 농작물 또는 축산 농가 운영이 불가능할 수도 있지만, 많은 농업 투자 옵션은 전통적인 농업 기업에 허용되는 투자 노출을 제공합니다. 예를 들어 USAG (United States Agriculture Index Fund)는 콩, 옥수수, 밀, 면화, 설탕, 커피, 콩기름, 생우, 피더 소, 코코아, 마른 돼지, 캔자스 시티에 노출되는 교환 거래 기금입니다. 밀, 카놀라유 및 대두박. 따라서이 제품에 투자함으로써 소규모 투자자는 전통적인 농업 운영에 대한 광범위한 투자 노출을 갖게 될 것입니다. 이를 통해 투자자는 전통적인 농업 관행을 파악하고 시간이 지남에 따라 매력적인 투자 수익을 창출 할 수 있습니다.
소규모 투자자는 또한 다양한 종류의 ETN (Exchange 거래 메모)을 활용하여 특정 유형의 전통적인 농업 운영에 투자 할 수 있습니다. 예를 들어, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT)은 옥수수, 밀, 대두, 설탕, 면화 및 커피와 같은 부드러운 상품에 대한 투자 노출을 제공하고 Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK)은 가축 및 돼지.
토지 및 농업 관련 투자 옵션으로 ETF 및 ETN을 활용하는 관점에서 투자자는 이러한 유형의 많은 제품이 선물 계약과 같은 파생 상품을 사용하여 시장 노출을 생성한다는 것을 이해해야합니다. 결과적으로 투자자는 이러한 유형의 투자에 대해 철저한주의를 기울여 잠재적 인 위험과 보상을 완전히 이해해야합니다. 그럼에도 불구하고 ETF와 ETN의 사용은 전통적인 대규모 농업 운영에 참여할 수있는 가장 좋은 기회가 될 것입니다.
소규모 농장 투자 기회
소규모 투자자가보다 전통적인 토지 소유권을 진정으로 누리려면 아마도 가장 좋은 옵션은 목재 농장, 광물 개발 토지, 채소밭, 과수원, 포도원 및 레크리에이션 토지 일 것입니다. 이러한 유형의 농업 노력은 소규모 투자자에게 훨씬 더 매력적입니다. 토지 구매 규모는 투자자의 자본 제약을 충족하도록 조정될 수 있습니다. 운영은 지속적인 수입원을 창출 할 수있는 잠재력을 가지고 있으며, 투자자들은 그것이 사용되는 동안 땅에서 즐기는 것을 즐길 수 있습니다.
그럼에도 불구하고, 수많은 ETF와 ETN도 이러한 유형의 농업 노력과 직접적으로 연관되어 있습니다. 따라서 소규모 농가 운영에 너무 많은 시간과 자원이 필요하다고 판단하는 경우 소규모 투자자는 투자를 고려할 수 있습니다.
MSCI Global Timber ETF (CUT)는 전 세계 목재 회사의 성과를 추적하도록 설계되었으며, 임지를 소유 또는 임대하고 목재 기반 제품의 상업적 사용 및 판매를 위해 목재를 수확하는 회사의 보유를 포함합니다. 또한 SPDR S & P 석유 및 가스 탐사 및 생산 ETF 펀드 (XOP)는 광물 개발에 대한 노출을 제공하는 많은 투자 옵션 중 하나입니다.
고려해야 할 문제
일단 토지를 투자 또는 개발 용으로 구매하기로 결정되면 투자자는 특정 자산의 사용과 관련된 합법성에 대한 많은 문제를 이해해야합니다. 예를 들어, 토지 사용 제한은 소유자가 토지를 사용할 수있는 방식을 축소하고 토지 완화로 인해 자산의 일부에 관련이없는 당사자에게 액세스 권한을 부여 할 수 있으며 광물 권을 양도하면 관련이없는 당사자에게 권한을 부여 할 수 있습니다 재정적 이익을 위해 광물을 추출하고 판매 할 수있는 권한.
또한, 강가 및 수사권은 토지 소유자가 인접한 수로에 대한 접근을 규정 할 수 있으며, 토지가 홍수 평야에 있는지 여부에 따라 토지의 토지 이용이 지시 될 수 있으며, 이는 토지 이용 방식에 큰 영향을 미칩니다. 다행스럽게도 예비 토지 구매자는 토지 증서로 알려진 문서에있는 토지 구획에 대한 법적 사양을 검토하여 이러한 질문에 대한 답변을 얻을 수 있습니다. 이 유형의 문서는 일반적으로 인터넷을 통해 일반인에게 제공되거나 해당 카운티 서기 사무소의 토지 기록 및 증서 부서를 방문하여 구식 방식으로 얻을 수 있습니다.
법적 문제 외에도 소규모 투자자는 전기 또는 통신과 같은 기본 유틸리티에 대한 토지의 접근을 고려해야합니다. 투자자는 또한 토지의 연간 재산세 의무를 검토하고 침입 위반 가능성을 평가하며 토지 소유자와 가장 가까운 지역 사회의 토지 원격 성을 분석해야합니다. 유틸리티가 부족하면 토지 이용 능력을 크게 저해 할 수 있고, 토지의 원격 성은 토지 소유자가 재산을 누릴 수있는 기회에 영향을 미칠 수 있으며, 재산세는 토지 소유자의 재정에 영향을 줄 수 있기 때문에 이러한 모든 문제가 중요합니다. 이러한 문제를 염두에두고, 잠재적 토지 소유자는 토지 구매를 결정하기 전에 포괄적 인 실사 평가를 수행해야합니다.
토지 평가의 일반 개요
원산지 구매를 고려하는 투자자는 순전히 투기 투자에 참여하고 있음을 인식해야합니다. 개발되지 않은 토지는 수입을 창출하지 않기 때문에 투자 수익률은 토지가 매각되면받을 수있는 잠재적 인 자본 이득에서 비롯되어야합니다. 이를 염두에두고, 농장 부동산 대출에 대한 부채 비용은 예비 투자 분석을 수행하는 데 사용될 수 있습니다.
2018 년 2 월 기준으로 30 년 완전 상각 농장 부동산 대출의 연간 비율은 6 %입니다. 이 비율을 근거로 토지 투자를 통해 매입되는 토지는 매년 6 % 씩 증가해야 토지 투자가 중단됩니다. 미국 대부분의 지역에서, 특히 오랜 기간 동안 이런 일이 일어나지 않을 것입니다. 그러므로, 순수한 투자 관점에서 볼 때, 특히 토지 투자가가 투자 수익을 창출하기 위해 토지를 소유해야하는 시간을 고려할 때, 원유는 매우 매력적 인 투자 수익을 가지고 있습니다. 또한 향후 농지 대출 금리가 상승 할 가능성이 높아져 향후 토지 매입에 대한 손익분기 점 금리도 상승 할 것입니다.
만약 농장 부동산 대출에 대한 부채 비용이 소규모 투자자들이 투기 투자로 토지를 구매하기를 원하지 않는 것을 설득하지 않는다면, 그들은 자본 요건, 소득 요건 및 시간 제약을 충족시킬 소규모 농업 운영을 설립 할 수 있다고 진정으로 믿는다 많은 평가 보고서를 쉽게 이용할 수 있습니다. 이 보고서는 공립 대학교의 농업 부서에서 얻을 수 있으며 소규모 농장 사업 운영의 실현 가능성을 평가하는 데 도움이됩니다. 따라서 목재 농장, 야채 농장, 포도원 또는 과수원을 설립하려는 소규모 투자자는 이러한 유형의 작업을 설정하는 방법, 수행해야 할 작업량, 자본 지출을 설명하는 포괄적이고시기 적절한 분석을 찾을 수 있어야합니다. 필수, 투자 수익을받는 데 필요한 시간 및 소규모 농장 운영이 시간이 지남에 따라 달성 할 수있는 투자 수익.
마지막으로, 그리고 아마도 가장 중요한 것은 투자자들이 소규모 농장 기업을 운영하기 위해 토지에 투자하는 것이 추구 할 수있는 가장 어렵고 위험한 유형의 사업 벤처 일 것임을 이해해야합니다. 이는 모든 사업 분야에서 발견되는 위험 이외에도 농장 운영은 비 농장 사업이 처리 할 필요가없는 많은 위험을 감수하기 때문입니다. 다양한 작물 질병의 위협, 해충 감염 가능성, 끊임없이 변화하는 날씨 환경 및 불안정한 시장 가격이 그 예입니다. 이러한 이유로 소규모 농장 사업을 운영하는 데 상당한 양의 체력, 체력 및 매우 강한 노동 윤리가 필요하다는 사실과 함께 대다수의 투자자는 모든 농업 요구를 처리 할 수 없을 것입니다 지속 가능한 기초.
토지 투자의 결론
토지를 매입하는 것은 수입이없고 재산을 매각 할 때 자본 이득을 창출하지 않을 수 있기 때문에 매우 위험한 투자입니다. 더욱이 농장 부동산 대출을 이용하여 토지를 구매하는 것은 매우 위험합니다. 이러한 점을 염두에두고 토지를 소유하거나 소규모 농장 사업을 운영하려는 열망을 가진 대부분의 소액 투자자는 이제 한 번 헤지 할 수 있었던 소액 투자자에게만 제공되는 다양한 ETF 및 ETN을 활용하는 것이 좋습니다. 자금. 이러한 유형의 투자 상품을 활용함으로써 투자자는 토지 관련 레크리에이션 활동에 대한 욕구를 충족시키면서 시간이 지남에 따라 합리적인 투자 수익을 창출 할 수 있어야합니다.
