사모 펀드 부동산 펀드는 기부금 및 연금 펀드와 같은 순자산가가 높은 개인 및 기관이 자산에 대한 지분 및 부채 보유에 투자 할 수 있도록합니다. 사모 펀드 부동산은 적극적인 관리 전략을 사용하여 부동산 소유권에 대한 다양한 접근 방식을 취합니다. 일반 파트너는 다른 위치에있는 다양한 유형의 부동산에 투자합니다. 소유 전략은 신규 개발 및 토지 보유에서 기존 부동산의 재개발을 완료하거나 어려움을 겪고있는 부동산에 대한 현금 흐름 주입에 이르기까지 다양합니다. ( 자세한 내용은 사모 펀드 란 무엇인가? )
다음은 투자자들이 사모 펀드 부동산에 참여하는 방법과 업계의 기회, 위험 및 제한 사항에 대한 개요입니다.
이상적인 사모 부동산 부동산 펀드 찾기
첫째, 보통 사람은 사모 부동산 부동산 투자에 참여할 수 없습니다. 대부분의 관리자들은 다른 투자자들과의 장기 집단 투자 계획에 2 천만 ~ 2 천 5 백만 달러 이상을 기꺼이 제공 할 개인이나 기관을 찾고 있지만, 전통적인 민간 자본 기금은 투자자가 최소 250, 000 달러를 기금에 투입해야합니다.
사모 펀드 부동산 펀드에 대한 규제는 거의 없기 때문에, 기회는 전통적으로 "공인 투자자"로 제한됩니다. 이는 투자자가 최소 100 만 달러 (1 차 거주자의 가치를 포함하지 않음) 또는 개인의 연간 소득은 $ 200, 000 이상이어야합니다. 지난 2 년 동안 소득이 $ 300, 000 이상인 커플 – 그리고 그들의 소득 수준이 현재 연도에도이 수준을 유지할 것이라는“합리적인 기대”를 가진 커플도 자격이 있습니다.
사모 펀드 부동산에 투자하고자하는 개인 또는 부부는 징계 전문 회사를 찾아야합니다. 사모 펀드 회사의 펀드 옵션을 조사 할 때, 그들은 일반적으로 제한된 파트너십 인 각 사모 펀드 펀드 구조의 특성을 이해해야합니다.
펀드에 참여할 때, 외부 투자자는 제한된 파트너가 될 것입니다. 즉, 펀드에 투자 한 돈에 대한 책임을 수락하고 일반 파트너 (GP)가 선택한 자산에 대한 거부권이 없습니다. 제한된 파트너의 자금은 다른 참여 투자자들과 합쳐질 것이며 펀드 매니저들은 수익성을 극대화하고 재무 위험을 최소화하기위한 자산 포트폴리오를 구축 할 것입니다.
펀드 비용 및 투자 구조 이해
사모 펀드 부동산 펀드는 투자자가 지불해야하는 많은 관리 및 성과 수수료가 있습니다. 사모 펀드 펀드는 회사 급여, 거래 소싱 및 법률 서비스, 데이터 및 연구 비용, 마케팅 및 추가 고정 및 가변 비용을 지불하기 위해 자본금의 2 %를 투자하는 것이 일반적입니다. 그러나 이러한 투자자 수수료에는 제한이 없습니다.
개인은 투자 전 총 투자 수익을 제한하기 때문에 투자하기 전에 이러한 비용을 잘 파악해야합니다. 예를 들어, 사모 펀드 부동산 펀드가 5 억 달러를 모금하면 관련 비용을 지불하기 위해 매년 천만 달러를 모을 것입니다. 10 년주기 동안 펀드는 1 억 달러의 수수료를 징수 할 것인데, 이는 10 년 동안 실제로 4 억 달러 만 투자한다는 의미입니다.
사모 펀드 매니저는 또한 펀드에 대한 초과 총 수익의 20 %에 해당하는 성과 수수료 인“캐리”를받습니다. 이는 공공 회사에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
대부분의 사모 펀드 부동산 펀드는“필요한”투자로 간주되는데, 이는 파트너가 필요에 따라 할부로 일반 파트너에게 자본을 투입한다는 의미입니다. GP가 잠재적 인 투자 자산을 찾음에 따라, 펀드는주기가 시작될 때 제한된 파트너가 부동산 펀드에 약속 한 자본에 대한 공식 요청을 보냅니다. “자본 통화”라고하는 것은 유한 한 파트너가 이행해야하는 법적 의무입니다 (자세한 내용은 개인 주식 투자의 링고를 참조하십시오).
제한된 파트너가 자본 통화를 충족시키지 못하면 해당 펀드가 해당 개인이나 기관을 채무 불이행으로 만들고 전체 소유권을 상실 할 수 있습니다. 다른 제한된 파트너는 일반적으로 그러한 불이행의 경우 몰수 된 주식을 구매할 기회를받습니다.
사모 펀드 부동산 전략의 종류
사모 펀드 부동산에 투자 할 때는 전통적으로 네 가지 유형의 투자 전략이 있습니다.
- 핵심 은 가장 보수적 인 전략이며, 인구가 많거나 여행이 편리한 위치에 존재하기 때문에 위험이 적고 잠재적 수익이 낮은 속성 만 포함 할 수 있습니다. 이 전략은 또한 재개발이나 유지 보수가 거의 필요없는 고품질의 고 가치 부동산에 대한 투자에 집중할 수 있습니다. 이러한 속성은 예측 가능한 현금 흐름을 제공하며 일반적으로 완전히 임대 된 다중 테넌트 구조로 구성됩니다. 코어 플러스 는 약간의 위험을 요구하지만 코어 전략보다 높은 수익을 제공 할 수 있습니다. 이러한 속성에는 적당한 수준의 부가 가치 활동 또는 위치 개선이 필요합니다. 부가가치 는 자산 개발 및 시장 타이밍에 더 중점을 둔 중상 순 고수익, 중위 험 전략입니다. 이 전략에서 포트폴리오 관리자는 자산을 구매하고 일정 수준의 재개발에 참여하며 시장이 작동 할 때 판매합니다. 부가가치 속성은 일반적으로 관리, 물리적 개선 또는 자본 제약 해결에 대한 변경이 필요합니다. 이러한 단계에는 리노베이션 구축 및 시장 개선에서 임대료 인상 방법 모색이 포함됩니다. 부가가치 전략에는 운영 회사의 실패 전환 또는 기초 자산 관리에 대한 부채 상환도 포함됩니다. 기회주의 는 최고 수준의 수익을 제공하지만 가장 위험이 높은 것으로 가정합니다. 이 전략을 통해 관리자는 미개발 토지 또는 성과가 저조하거나 인신 매매가 적은 시장에서 부동산을 구매합니다.
위험 수용 및 장기 전망
사모 펀드 부동산 투자자는 펀드에 투자함으로써 그들의 자본이 수년간 지속될 수있는 미리 정해진 기간 동안 묶여 있음을 기꺼이 받아 들여야한다는 것을 이해해야합니다.
또한 부동산 시장에는 여러 가지 위험이 존재하며 개인이 현금 흐름이 낮은 시점에 자본 통화 중에 많은 양의 투자가 필요할 수 있습니다. 많은 GP는 자금을 10 년 이상의 투자로 구성하고 투자자가 돈을 인출하거나 사용할 수있는 기회를 거의 또는 전혀 제공하지 않습니다. 사모 펀드의 비 유동성으로 인해 투자자들은 돈을 오랫동안 묶어 둘 위험을 이해해야합니다.
사모 펀드 펀드 구조의 특성상 펀드의 재무 성과 또는 보유 자산을 평가하기가 매우 어렵습니다. 사모 펀드 부동산 펀드에 대한 규제가 제한되어 있기 때문에 일반 파트너는 잠재적 투자, 포트폴리오 평가 또는 투자와 관련된 기타 추가 정보에 대한 투자자에게 업데이트를 제공 할 필요가 없습니다. 사모 펀드 부동산에 투자하려면 제한된 파트너가 상당한 자본을 투입하고 펀드 매니저가 투명성을 요구하지 않으면 서 투자 목표를 달성 할 것이라는 것을 완전히 신뢰해야합니다. 그러나 펀드 매니저는 일반적으로 투자자에게 업데이트를 보내며 현재 또는 미래의 펀드에 대한 신뢰를 심어주기 위해 성과에 대해 투명하게 선택할 수 있습니다.
결론
사모 펀드 부동산에 투자하기 전에 개인은 프로세스에 참여할 자격이 있는지 결정해야합니다. 자격을 갖춘 사람들은 개인 투자 목표, 유동성 요구 사항 및 부동산 시장의 위험에 대한 내성을 탐색하고자 할 것입니다. 재정 고문과상의 한 후, 투자자는 다양한 파트너십을 연구하여 일반 파트너의 관리 전략과 다른 자산 펀드의 과거 성과를 더 잘 이해해야합니다.
