사람들이 평생 결정하는 가장 큰 재정적 결정 중 하나는 집을 사는 것입니다. 왜 많은 사람들이 임대료가 저렴하고 훨씬 짧고 융통성있는 의무가됩니까?
그 이유 중 하나는 주택 소유가 개인이 자기 자본을 쌓고 모기지이자를 세금에서 공제 할 수있게 해주므로 가능한 가장 큰 세금 혜택이 될 수 있기 때문입니다. 또한 시간이 지남에 따라 가치가 높아질 수있는 주택에 투자하는 이점도 있습니다. 리노베이션에 대한 통제력 강화와 같은 무형의 이점도 있습니다.
개인이 주택을 구매할 때 월별 지불금은 증가하지만 처음부터 올바른 결정을 내리면 주택 소유가 보상을받을 수 있습니다.
1 단계: 기존 부채 정리
적절한 준비는 모기지 자격을 갖추기위한 전투의 절반입니다. 잠재적 인 차용자가해야 할 첫 번째 일은 FICO 점수와 신용도를 결정하기 위해 신용 보고서 사본을 얻는 것입니다. 2018 년에 FHA (Federal Housing Administration)는 FHA 대출에 대해 500 점 이상의 신용 점수를 요구했습니다. 그러나 많은 대출 기관은 620 ~ 640의 점수를 요구합니다. 점수가 낮은 경우 신용 카드 잔고를 낮게 유지하고, 정시에 청구서를 지불하고, 높은이자 부채를 상환하여 점수를 개선해야합니다. 사용하지 않는 신용 카드를 닫지 마십시오. 그렇게하면 FICO 점수와 신용 이용률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다 (이 비율에 대한 자세한 내용은 " 신용 이용률"참조 ). 잔액을 낮게 유지하십시오. 또한 채권자 보고서에 실수 나 불일치가 있는지 확인하고 수정하십시오.
동시에 선금으로 최대한 많은 돈을 저축해야합니다. 그러나 이자율이 높은 부채를 상환하는 것이 더 중요합니다. 이자율이 기본 요율의 두 배보다 큰 신용 카드 요율이 너무 높습니다. 예를 들어, 현재의 기본 요율이 6 %이면 이자율이 12 % 이상인 모든 신용 카드를 상환하거나 부채를 이체 할 수있는 더 나은 이자율을 가진 다른 대출 기관을 찾아보십시오.
2 단계: 대출 업체 쇼핑
신용 점수가 원하는 곳에 있으면 대출 기관을 구매해야합니다. 당신이 좋은 전망이라고 가정하면, 3-4 명의 대출 기관이 귀하의 비즈니스를 위해 경쟁하게하십시오. 신용 보고서에 액세스 할 수 있도록 각 대출 기관에 승인을 제공하지 마십시오. "선의 추정"(HUD-1 양식)의 예비 사본을 확보하고 모든 청구를 분석하십시오. 대출 기관을 선택한 경우에만 신용을 확인하도록 허용해야합니다.
차용자에 대한 대출 수수료는 매우 창의적이고 가변적입니다. 대출 개시, 처리 수수료와 같은 수수료 보험료는 종종 귀하의 비즈니스를 원할 경우 대출 기관이 50 % 이상 또는 심지어 포기할 수도 있습니다. 가능하면 포인트를 피하십시오. 포인트를 지불 할 때 고정 금리 모기지에 대해 더 낮은 이율을 얻기 위해 일시불로이자 (1 포인트 = 1 %)를 지불하면 기본적으로 계약금이 증가합니다. 대출 기관에 의한 포인트는 불필요합니다. 이 수수료 지불을 거부하거나 다른 곳에서 사업을 시작하십시오.
경우에 따라 불필요한 비용을 식별 할 수있는 부동산 변호사를 고용하는 것이 좋습니다. 지식이 풍부한 부동산 중개인은 또한 어떤 비용이 관례적이고 잠재적으로 제거 될 수 있는지 알려줄 수 있습니다. 예를 들어, 플로리다주의 소유권 비용은 구매자의 책임입니다 (판매자가 비용을 지불하기로 동의하지 않는 한) 이러한 비용은 선의의 추정치에 나타나야합니다. 귀하의 대출 기관이 주 이외의 대출 기관인 경우, 수수료가 다를 수 있으며 (보통 $ 1, 000 초과) HUD-1 정산 내역서에 깜짝 비용으로 표시 될 수 있습니다.
대출 기관이 PMI를 좋아하는 이유
대출 기관은 처음으로 주택 구입자를 먹이로 삼을 수 있습니다. 집에서 20 % 이상의 초기 계약금을 내지 않으면 대부분의 대출 기관은 개인 모기지 보험 (PMI)을 청구합니다. 이 보험은 당신의 대출이 채무 불이행 할 경우, 당신이 아닌 대출 기관을 보호합니다. 일반적으로 대출 기관은 주택 가치의 80 % 이상으로 자금을 조달 한 대출이 더 큰 채무 불이행을 고려하고 PMI 지불을 요구합니다. PMI에 대한이 금액은 얼마입니까? 10 % 계약금으로 20 만 달러 대출을 신청하는 경우 PMI 지불에 대해 월 $ 100 이상을 지불 할 것으로 예상 할 수 있습니다. 한 달에 $ 150에서 $ 200 범위의 PMI 지불을 보는 것은 드문 일이 아닙니다.
3 단계: 선금 지불
주택 융자금의 20 % 계약금을 감당할 수 없다면 어떻게해야합니까? $ 200, 000 주택을보고 계약금으로 $ 10, 000를 가지고있는 경우, 주택에 최소 $ 40, 000를 지불하지 않으면 대부분의 대출 기관은 PMI 지불을 요구합니다 (대출 / 대출 수수료는 대출 계산에서 제외됨). 대부분의 최초 주택 구입자에게는 4 만 달러의 계약금이 문제가되지 않습니다.
그러나 두 대출 기관이 대출에 참여할 수 있도록 대출을 "피기 백"할 수 있습니다. 이는 80-15-5 유형 계획과 유사 할 수 있습니다. 1 차 모기지로 80 %, 2 차 모기지 또는 주택 담보 대출에서 15 %, 계약금으로 5 %를 재정 지원합니다. 주택 담보 대출과 계약금을 사용하면 해당 금액을 주택의 구매 가격과 비교하여 20 % 계약금을 충당하여 PMI를 피할 수 있습니다. 주택 담보 대출 또는 2 차 대출은 가변 모기지 또는 1 차 모기지보다 높은 이율을 가질 가능성이 높으므로이 대출을 주시하고 먼저 지불해야합니다. 주택 담보 대출의이자도 미국 연방 세금에 대한 공제 가능이자입니다 (주택 담보 대출은 공제에 대한 상한 액이 100, 000 달러입니다).
대출의 종류
30 년 고정 금리 대출은 대출 기간 동안 이자율이 변하지 않기 때문에 가장 일반적인 모기지 대출입니다. 대부분의 주택 소유자는 이러한 유형의 대출을 선호합니다. 월별 지불은 수년간 꾸준히 유지되기 때문입니다. 15 년 고정 대출은 대출 기간을 단축시켜 대출 기간 동안 지불되는이자 금액을 감소시키기 때문에 더욱 대중화되고 있습니다. 이러한 단기 대출은 일반적으로 대출 기관이 특히 이자율이 상승하는 경우 돈을 벌 수있는 기회를 포기하기 때문에 이자율이 더 높습니다.
조정 이율 모기지 (ARM)는 일정 기간 동안 낮은 이자율을 제공합니다. 이자율은 매년 조정될 수 있거나 "3-1", "5-1", "7-1"또는 이와 유사한 것으로 표시 될 수 있습니다. "7-1"조정 가능 대출에서 대출 금액은 처음 7 년 동안 고정 된 다음 현재 시장 상황에 따라 8 년 동안 조정됩니다. 일반적으로 1 년을 기준으로합니다. 재무 지표. 초기에 ARM의 이자율은 기존 고정 모기지보다 1 ~ 3 % 포인트 낮을 수 있으며 일반적으로 고정 기간이 만료 된 후 매년 조정됩니다. ARM이 귀하에게 적합한 지 여부는 종종 집에 머무르는 시간에 달려 있습니다. "7-1"의 경우 7 년 동안 만 집에 머물 계획이라면 이것이 완벽한 대출이 될 수 있습니다. 그러나 집에 더 오래 머무를 계획이자 금리가 오르기 시작하면; 월별 결제액이 크게 증가 할 수 있습니다.
결론
새 집이 문을 닫기 전에 HUD-1 정산서를 검토하는 데 추가 노력을 기울일 가치가 있습니다. 여기에 나와있는 수치는 선의로 추정 한 수치와 일치해야합니다. 수치가 부풀 리거나 새로운 청구가 표시되면 대출 기관에 연락하여 실수를 설명하거나 수정하도록 요청하십시오. 주택 구입은 장기 약정이므로 대출의 모든 조건을 완전히 이해하고 나중에 후회할 수있는 숨겨진 비용을 간과하지 마십시오.
