임대 재산 소유권에는 특전이 있습니다. 올바른 임대 부동산을 선택하면 주택 담보 대출을 다루고 매월 상당한 수익을 올리는 정기 수입원을받을 수 있습니다. 부동산을 판매 할 때 상당한 규모의 횡재가 발생할 수 있습니다.
그러나 그 수입 기계는 판매 할 때 비용이들 수 있습니다. 부동산 매각시 자본 이득 (이익)에 대해 세금을 납부하기 때문입니다. 2018 년의 장기 자본 이득 세율은 $ 77, 201에서 $ 479, 000 사이의 과세 소득과 함께 결혼하는 경우 15 %입니다. 소득이 $ 479, 001 이상인 경우 자본 이득 률은 20 %입니다.
임대 부동산을 판매하면 판매로 얻은 이익에 따라 상당한 물기가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 과세 소득이 $ 480, 000이고 자본 이득이 $ 100, 000 인 공동 부부 신청의 경우, 임대 부동산 소득에 대한 세금은 $ 20, 000에 달합니다. 그러나 임대 부동산을 판매 할 때 부담을 줄일 수있는 방법이 있습니다. 다음은 세 가지 전략입니다.
손실에 따른 오프셋 이득
정의: 세금 감면 수확
대상: 주어진 세금 연도에 자본 손실이있는 사람
당신이 얻는 것: 임대 부동산 매매에서 실현 된 자본 이득에서 그 손실을 빼는 능력
임대 부동산을 판매 할 때 세금 노출을 줄이는 효과적인 방법은 판매 수익을 투자의 다른 영역의 손실과 쌍을 이루는 것입니다. 이것을 세금 감면 수확이라고합니다. 많은 사람들이 연말에이 전략을 사용하여 주식 이익에서 빚진 금액을 줄이지 만 부동산 임대에도 사용할 수 있습니다. 이는 국세청 (Internal Revenue Service)을 통해 이익을 손실과 결합하여 정부에 지불해야 할 금액을 낮추기 때문입니다.
렌트 아파트를 팔아서 $ 50, 000를 벌었지만 주식 시장에서 목욕을하고 $ 75, 000를 잃었다 고 가정 해 봅시다. 렌탈 부동산 판매로 인한 이익을 씻어 내면 자본 이득으로 5 만 달러를 상쇄 할 수 있습니다.
세금 코드 1031 조를 활용하십시오
정의: IRS 섹션 1031“유사한”교환
대상: 신규 부동산에 투자 부동산 (예: 임대 부동산) 판매 수익을 재투자 할 수있는 사람
당신이 얻는 것: 자본 이득에 대해 세금의 일부 또는 전부를 연기 할 수있는 능력
현금화를 목표로하지 않는 부동산 투자자는 세금 법 1031 조에 따라 자본 이득세를 납부 할 수 있습니다. 섹션 1031 교환을 통해 임대 부동산을 판매하고“유사한”자산을 구매하며 교환시 세금 납부를 연기 할 수 있습니다. 1031 교환을 원하는 횟수만큼 실행할 수 있지만 결국 이익을 얻으면 세금이 부과됩니다. 2017 년 세금 감면 및 고용 법이 통과되기 전에 섹션 1031 교환에는 특정 유형의 개인 재산이 포함될 수도 있습니다. 새로운 법에 따라 교환에는 부동산이 포함되어야합니다.
세금을 연기하는 가장 간단한 방법은 한 부동산을 다른 부동산으로 바꾸는 것입니다. 지연 교환이라고하는보다 복잡한 전략을 사용하면 부동산을 판매 한 다음 하나 이상의 다른 종류의 대체 부동산을 취득 할 수 있습니다. “유사한”이라는 용어는 매우 광범위하게 해석됩니다. 한 콘도를 다른 콘도로 바꾸거나 다른 업체로 바꿀 필요가 없습니다. 재산에 대한 주요 규정은 임대 목적이어야하고 소득을 창출해야한다는 것입니다. 개인 주택, 별장 또는 기타 재산은 포함되지 않습니다.
타이밍이 중요합니다. 판매 일로부터 45 일 이내에 잠재적 인 대체 부동산을 식별 할 수 있으며 180 일 이내에 교체 부동산을 닫아야합니다. 세금 신고가 180 일 이전에 예정되어있는 경우 더 빨리 마감해야합니다. 마감일을 놓치면 원래 임대 부동산 판매에 대해 세금을 납부해야합니다.
임대 부동산을 기본 거주지로 전환
의미: 임대 주택을 주 거주지로 전환
대상자: 임대 부동산을 판매시 더 나은 세금 처리를 위해 주 거주지로 전환 할 수있는 사람
당신이 얻는 것: 세금에서 500, 000 달러의 자본 이득을 배제 할 수있는 능력
거주하는 주택을 판매하면 이익을 위해 임대 부동산을 언로드하는 것보다 세금 혜택이 더 낫기 때문에 일부 사람들은 자본 이득 세금 공제를 피하기 위해 임대 부동산을 기본 주택으로 전환합니다. IRS 섹션 121을 사용하면 독신 인 경우 기본 거주지 판매에서 최대 25 만 달러의 이윤을 배제하고 공동으로 결혼 한 경우 최대 50 만 달러를 제외 할 수 있습니다. 자격을 갖추려면 5 년 동안 집을 소유하고 5 년 중 2 년 이상 거주해야합니다. 공제 금액은 임대 기간과 주 거주지 간의 임대 기간에 따라 다릅니다.
예를 들어, 5 년 전에 200, 000 달러에 집을 구입하여 처음 3 년간 임대했다고 가정 해보십시오. 2 년 전, 당신은 이사를해서 최근에 30 만 달러에 집을 팔았습니다. 당신은 10 만 달러의 자본 이득을 실현했을 것입니다. 그러나 5 년 중 2 년 동안 만 집에 살았 기 때문에 그 금액의 2/5 (40 %) 만 공제 할 수 있습니다. 나머지 60, 000 달러의 자본 이득에는 자본 이득세가 부과됩니다.
임대 부동산 소유자에 대한 세금 공제
결론
자본 이득세는 부동산 투자 매각으로 인한 이익에서 큰 부분을 차지할 수 있지만, 그 문제를 해결할 방법이 있습니다. 한 부동산을 다른 부동산과 교환하거나 세금 손실을 상쇄하거나 임대를 일차 거주지로 전환하기 위해 이익과 투자 손실을 결합하든, 이러한 전략은 일부 또는 모든 자본 이득 세금을 미루거나 미연에 방지 할 수 있습니다. 그것들이 없으면 자본 이득은 과세 소득에 따라 이익의 15 % 또는 20 %를 요할 수 있습니다.
