당신은 개인 대출 모기지 보험 (PMI)에 대해 들어봤을 것입니다. 일반 대출 기관의 계약금이 20 % 미만인 주택 융자를 할 때 지불해야하는 보험입니다. 불행히도, FHA (Federal Housing Authority)는 여러 측면에서 기존의 대출 기관보다 관대하지만 낮은 선금 대출을 위해서는 모기지 보험이 필요합니다. FHA 모기지 보험이 무엇인지, PMI와 어떻게 다른지, 보험이 필요한 사람 및 기간, 비용, 비용을 피하거나 없애는 옵션에 대해 알아 봅니다. 시작하자.
튜토리얼: 모기지 기초
FHA 모기지 보험이란 무엇입니까?
PMI와 마찬가지로 FHA 모기지 보험의 목적은 대출 기관을 보호하는 것입니다. 차용자가 집에 최소한의 지분을 가지고 있으면 차용자가 집을 떠나 은행을 집으로 몰아 넣어 잃을 것이 많지 않기 때문에 차용자가 채무 불이행 할 위험이 더 높습니다 (단지 살펴보십시오. 0 % 선금 지불, 주택-버블 모기지에서 벗어난 모든 사람들). FHA에 대한 자세한 내용은 FHA 주택 융자 이해를 참조 하십시오.
FHA 대출은 계약금 요구 사항이 낮고 기존 대출보다 엄격한 수입 및 신용 요건이 낮습니다. 그러나 완벽하지 않은 차입금 특성을 가진 사람에게 많은 돈을 빌려 주면 어떤 방법 으로든 상환받을 수 있다는 보장을 원할 것입니다. 모기지 보험의 경우, 모기지 지불을 중단하고 집을 떠나면 보험사는 대출 기관이 손실을 회수하는 데 도움이됩니다. 따라서 모기지 보험은 구매자를 보호하지 않기 때문에 성가신 것처럼 보일 수 있지만, 존재하지 않는 경우 많은 사람들이 은행이 더 높은 계약금을 지불 할 때까지 대출을받을 수 없을 것입니다. 대출은 너무 위험합니다. 많은 사람들은 모기지 보험료를 지불하는 것이 보험 계약을 피하기 위해 계약금이 충분히 높아질 때까지 몇 년을 기다리는 것보다 더 나은 옵션이라고 생각합니다. (PMI를 피하기 위해 두 번째 모기지를 사용하는 것이 가장 좋은 방법입니까? 자세한 내용은 Outsmart Private Mortgage Insurance 를 읽으십시오.)
FHA는 또한 선불 모기지 보험 (UFMI)이라는 것을 지불해야합니다. UFMI는 미국 주택 도시 개발부 (HUD)에서 발표 한 Mortgagee 서신 2010-28에 따르면, 대출 신청자는 대출이 종료 될 때 대출 가치의 1 %를 선불로 지불해야한다고 요구하고 있습니다. 대출을 마감 할 때이 금액을 현금으로 지불 할 수있는 옵션이 있지만 대부분의 사람들은이 금액을 총 모기지 금액으로 옮깁니다.
FHA 모기지 보험은 개인 모기지 보험과 어떻게 다릅니 까?
FHA 모기지 보험의 연간 비용은 제공된 계약금에 따라 달라집니다. 2011 년 4 월 현재, HUD는 FHA 모기지 보험을 1.10 %로 변경했으며 계약금은 5 % 이상입니다. 선금이 5 % 미만인 사람은 1.15 %의 보험료를 지불해야합니다. 따라서 최소 $ 8, 750 (3.5 %)의 계약금이 $ 250, 000 인 주택의 경우, 월별 모기지 보험료는 $ 241, 250의 대출 금액을 기준으로하며 월 $ 231.20입니다. 이 금액은 매월 담보 대출로 지불해야합니다.
반면 PMI는 신용 점수에 따라이 예에서 연간 대출 잔액의 1.15 % 또는 월 $ 231.20의 비용이들 수 있습니다. 차이점은 요구 사항에 있습니다. PMI는 2011 년 5 월 PMI에서 제공하는 Monthly Premium & PMINU Monthly rate에 따라 약 1.15 % n의 비율을 받으려면 720 이상의 우수한 신용 등급을 요구합니다. 귀하의 신용 점수가 낮은 경우, 귀하는 제시해야합니다 그들이 당신에게 어떤 종류의 보험도 제공하기 전에 더 큰 계약금. FHA 모기지 보험은 최소 신용 점수 580 만 있으면 3.5 % 계약금을받을 수 있지만 대부분의 대출 기관은 620-640의 신용 점수를 요구하므로 주택을 더 빨리 구입할 수 있습니다. 따라서 주택 담보 대출 보험이 필요한 경우 FHA 주택 담보 대출 보험은 두 가지 악의 중 하나가 될 수 있습니다. 2011 년 연방 법률에 따라 모기지 보험료는 세금 공제 가능하므로 정기적 인 PMI 또는 FHA 모기지 보험이 있더라도 세금 공제는 불쾌감을 완화시킬 수 있지만 회계사에 문의하여이 세금 공제를 받기위한 적절한 요건을 충족하는지 확인하십시오. (FHA 보험이 왜 이러한 사악한 것보다 적은지에 대해 더 자세히 알아 보려면 개인 모기지 보험 을 피해야하는 6 가지 이유를 읽으십시오.)
PMI가 때때로 FHA 모기지 보험에 비해 장점은 모든 대출 기관이 FHA의 UFMI와 같은 모기지 보험 지불을 요구하지는 않는다는 것입니다.
FHA 모기지 보험은 누가 그리고 얼마나 오래 가야합니까?
2011 년 2 월 기준으로 FHA 대출을 받으면 3.5 %까지 줄일 수 있습니다. 그러나, 기존의 대출과 마찬가지로, 적은 돈을 버는 특권과 대가로, 대출 대 가치 비율이 충분히 높아질 때까지, 즉 당신이 돈을 지불 할 때까지 모기지 보험을 지불해야합니다. 특정 금액의 대출. 또한 더 높은 보험료를 지불해야합니다. 자본이 충분히 높으면 (FHA 대출의 경우 22 %), 월별 지불에 문제가 생기면 대출 기관이 집을 떠나 갈 걱정이 훨씬 줄어 듭니다. 앞선 예에서, 주택을 처음 구입하고 모기지 보험에 가입해야했을 때 같은 250, 000 달러 주택에서, 집을 떠나면 유일한 손실은 $ 8, 750 (3.5 %) 계약금이되었을 것입니다. 이것은 작은 변화의 덩어리는 아니지만 55, 000 달러 (또는 총 비용의 22 %)에서 벗어나는 것보다 훨씬 덜 중요합니다.
HUD에 따르면, 15 년 이상의 대출을받는 사람들은 5 년 동안 월간 모기지 보험료를 지불해야하며 78 %의 대출 대 가치 비율을 가져야합니다 (귀하를 포함하여 대출 교장의 22 %를 지불했음을 의미 함) 보험금이 더 이상 필요하지 않기 전에 최초 계약금). 15 년 미만의 대출을 보유한 경우 유일한 요구 사항은 78 %의 대출 대 가치 비율입니다. (자세한 내용 은 LTV 계산 정복을 참조하십시오.)
FHA 모기지 보험을 어떻게 피하거나 제거 할 수 있습니까?
FHA 모기지 보험은 주택 소유 비용에 상당한 비용을 추가하기 때문에, 그것을 줄이거 나 피하기 위해 할 수있는 일이 있는지, 그리고 어느 시점에서 그것을 제거 할 수 있는지 궁금 할 것입니다.
물론 모기지 보험을 피하는 가장 쉬운 방법은 20 %를 낮추는 것입니다. 더 많은 저축을받을 때까지 구매를 기다리거나 일부 경우 20 %를 감당할 수있는 저렴한 자산을 구매함으로써이를 수행 할 수 있습니다. 물론, 실제로 3.5 % 하락한 FHA 대출을보고 있다면, 모기지를 전혀 감당할 수없는 것과 임대를 계속해야하는 것 사이의 경계를 좁히고있을 것입니다.
구입 후 주택 가격이 크게 높아지면 PMI에서 벗어날 수 있습니다. 이것이 효과를 발휘하려면 주택 가치가 22 %의 주택 가치를 제공 할만큼 충분히 가치가 있어야합니다.
일부 대출 기관은 계약금이 낮더라도 월별 모기지 보험료를 지불하지 않아도되는 특수 대출 프로그램을 제공 할 수 있습니다. 예를 들어, Quicken Loans는 최소한 5 %를 줄일 수있는 차용자를위한 "PMI Buster"라는 프로그램이 있습니다. 그러나 차용인은 이와 유사한 프로그램을 제공하는 대출 기관이 전통적인 PMI를 요구하지 않을 수도 있지만, 높은 이율을 제공하는 등의 다른 방법으로 대출 위험이 높아질 것으로 예상합니다. 실제로 PMI Buster 대출 상품의 경우는 "대출업자가 지불 한 모기지 보험 (LPMI)으로 기존의 PMI를 제거함으로써 더 낮은 지불을 제공합니다. LPMI는 귀하의 모기지 금리에 내장 할 수 있습니다."
다른 모든 방법이 실패하면 언젠가는 월별 모기지 지불만으로 78 %의 대출 대 가치 비율에 도달하게됩니다. 이 기사에서 논의한 25 만 달러의 주택 구입에서 11 년 9 개월 후 22 %의 지분에 도달하게됩니다. 즉, 보험을 취소 할 수있을 때까지 매월 모기지 보험료로 총 $ 32, 599.20 (141 x $ 231.20 = $ 32, 599.20)을 지불해야합니다.
참고: FHA 대출에서이 시점에 도달하면 대출 기관에서 모기지 보험을 자동으로 인출해야합니다.
가치가 있습니까?
낮은 선금 대출을 고려할 때, 초기 주택 담보 대출 보험과 월간 모기지 보험 보험료의 추가 비용이 집을 더 빨리 얻는 데 가치가 있는지 생각하십시오. 이 약정으로 장기적으로 재정적으로 이길 지 잃을 지 여부를 계산하기는 어렵습니다. 왜냐하면 3.5 %를 포기한 시간과 놓은 시간 사이에 어떤 주택 감상 률이 있을지 예측할 수 없기 때문입니다 내려 놓기 위해 20 %. 또한 수입과 지출이 아무도 예측할 수없는 방식으로 더 좋거나 나빠질 수 있기 때문에 16.5 %를 더 절약하는 데 몇 년이 걸리는지 정확하게 예측할 수 없습니다. 이러한 이유로, 당신이 자신의 전화를 할 장소를 갖기 위해 모기지 보험에 필요한 여분의 돈을 지불하는 것이 편한지 심리적으로 판단하는 것이 가장 좋습니다.
첫 주택 구입에 대한 추가 정보는 최초 주택 구매자를위한 금융 기초를 읽으십시오.
