점보 대출이란 무엇입니까?
점보 모기지라고도하는 점보 대출은 FHFA (Federal Housing Finance Agency)에서 설정 한 한도를 초과하는 융자 유형입니다. 기존의 모기지와 달리 점보 대출은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 의해 구매, 보증 또는 확보 될 수 없습니다. 경쟁이 치열한 지역 부동산 시장에서 고급 부동산 및 주택에 자금을 조달하도록 설계된 점보 모기지에는 고유 한 보험 요구 사항과 세금이 포함됩니다. 이러한 종류의 모기지는 주택 시장이 대 불황 이후 계속 회복함에 따라 큰 관심을 끌었습니다.
점보 모기지의 가치는 주 및 카운티에 따라 다릅니다. FHFA는 드물게 변경 되기는하지만 매년 다른 영역에 적합한 대출 한도 규모를 설정합니다. 2019 년 기준 한도는 대부분의 국가에서 $ 484, 350로 설정되었습니다. 주택 가치가 더 높은 카운티의 경우 기준 한도는 $ 726, 525 또는 $ 484, 350의 150 %입니다.
FHFA는 대출 제한 계산을 위해 미국 이외의 지역에 대해 다른 조항을 제공합니다. 결과적으로 2019 년 현재 알래스카, 괌, 하와이 및 미국령 버진 아일랜드의 점보 대출에 대한 기준 한도는 $ 726, 525입니다. 그 금액은 실제로 주택 가치가 높은 카운티에서는 훨씬 높을 수 있습니다.
점보 대출의 작동 방식
전통적인 모기지와 마찬가지로 점보에 대한 최소 요구 사항은 2008 년 이후 점점 엄격 해졌습니다. 승인을 받으려면 700 점 이상의 뛰어난 신용 점수와 매우 낮은 부채 대비 소득 비율이 필요합니다. DTI는 43 % 미만, 바람직하게는 36 %에 가까워 야합니다. 부적합한 모기지 임에도 불구하고 점보는 여전히 소비자 금융 보호국이“자격 모기지”(43 % DTI와 같은 표준화 된 조건 및 규칙을 갖춘 대출 시스템)로 간주하는 지침에 속해야합니다.
지불액을 충당하기 위해 현금을 손에 넣었 음을 증명해야합니다. 표준 30 년 고정 금리 모기지를 선택하면 매우 높을 수 있습니다. 특정 소득 수준과 준비금은 전체 대출 규모에 따라 다르지만 모든 차용자는 30 일의 급여 명세서와 2 년 후의 세금 양식을 필요로합니다. 자영업자 인 경우 소득 요건이 더 큽니다. 2 년의 세금 신고 및 60 일 이상의 현재 은행 계좌 명세서. 차용인은 또한 모기지 지불금의 6 개월에 해당하는 현금 준비금과 자격을 갖추기 위해 유동성 자산이 필요합니다. 그리고 모든 신청자들은 보유하고있는 다른 모든 대출 및 비유동 자산의 소유권 증명 (다른 부동산과 같은)에 대한 적절한 서류를 제시해야합니다.
주요 테이크 아웃
- 점보 대출은 연방 주택 금융 기관이 정한 한도를 초과하는 금융 유형이며 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 의해 구매, 보증 또는 증권화 될 수 없습니다. 승인에는 우수한 신용 점수와 매우 낮은 부채 대비 소득 비율이 필요합니다. 점보 모기지의 평균 APR은 종종 기존 모기지와 비슷하지만 선금은 총 구매 가격의 약 10 % ~ 15 %입니다.
점보 대출 요금
점보 모기지가 기존 모기지보다 더 높은 이자율을 보유하는 데 사용되었지만 최근에는 격차가 해소되었습니다. 오늘날 점보 모기지의 평균 연이율 (APR)은 종종 기존 모기지와 비슷하며 경우에 따라 실제로는 더 낮습니다. 예를 들어 2019 년 3 월 현재 Wells Fargo는 30 년 고정 금리 대출에서 4.092 %, 점보 대출에서 같은 기간에 3.793 %의 APR을 청구했습니다.
정부가 후원하는 기업은이를 처리 할 수 없지만 점보 대출은 종종 다른 금융 기관에 의해 보호됩니다. 이러한 유가 증권은 더 많은 위험을 수반하기 때문에 기존의 담보 대출에 비해 수익률 프리미엄으로 거래됩니다. 그러나이 스프레드는 대출 자체의 이자율에 따라 감소되었습니다.
점보 대출에 대한 선금
다행히도 선금 요구 사항이 같은 기간에 걸쳐 완화되었습니다. 과거에, 점보 모기지 대출 기관은 주택 구매자에게 종종 주택 구입 가격의 30 % (기존 모기지의 경우 20 %)를 인상하도록 요구했습니다. 이제 그 수치는 10 %에서 15 %로 떨어졌습니다. 모기지와 마찬가지로 계약금을 더 높이면 여러 가지 이점이있을 수 있습니다. 그 중 개인 모기지 보험 대출 기관의 비용을 피하기 위해 20 % 미만의 계약금이 필요합니다.
누가 점보 대출을 받아야합니까?
당신이 궁극적으로 빌릴 수있는 금액은 물론 자산, 신용 점수 및 구매하고자하는 부동산의 가치에 달려 있습니다. 이 모기지는 연간 25 만 달러에서 50 만 달러 사이의 소득이 높은 소득층에 가장 적합한 것으로 간주됩니다. 이 부문은 아직 부유하지 않은 고소득층의 약자 인 HENRY로 알려져 있습니다. 기본적으로 이들은 일반적으로 많은 돈을 벌지 만 수백만 달러의 여분의 현금이나 다른 자산이 축적되지 않은 사람들입니다.
HENRY 부문의 개인은 현금으로 비싼 새 집을 구입하기 위해 부를 축적하지 않았을 수도 있지만, 이러한 고소득 개인은 일반적으로 주택 담보 대출을 추구하는 일반 주택 구매자보다 더 나은 신용 점수와 더 광범위한 신용 기록을 가지고 있습니다. 더 적은 양. 그들은 또한 더 확실한 퇴직 계좌를 가지고있는 경향이있다. 그들은 종종 저소득층보다 장기적으로 기여하고 있습니다.
점보 대출에 대한 세금 감면을 기대하지 마십시오. 모기지이자 공제의 상한은 새로운 모기지 부채에 대해 $ 750, 000로 제한됩니다.
이들은 단지 부가적인 자산 관리 서비스가 필요하기 때문에 기관들이 장기 제품에 가입하는 것을 좋아하는 일종의 개인 일뿐입니다. 또한, 은행이 각각 20 만 달러에 달하는 10 개의 대출보다 2 백만 달러의 모기지를 관리하는 것이 더 실용적입니다.
점보 대출에 대한 특별 고려 사항
이러한 대출 중 하나를받을 자격이 있다고해서 반드시 대출을 받아야하는 것은 아닙니다. 예를 들어 상당한 세금 혜택을 제공한다고 믿어도 안됩니다.
당신은 아마 당신이 당신의 공제 항목을 제공 제공, 세금에서 주어진 연도에 대해 지불 한 모기지이자를 공제 할 수 있다는 것을 알고 있습니다. 그러나 당신은 아마도 IRS가이 공제에 적용한 한도, 즉 세금 감면 및 고용 법의 통과로 내려진 한도에 대해 걱정할 필요가 없었습니다. 2017 년 12 월 14 일 또는 그 이전에 주택 담보 대출을받은 사람은 최대 1 백만 달러의 부채에 대한이자를 공제 할 수 있습니다. 그러나 2017 년 12 월 14 일 이후에 이루어진 주택 구입의 경우, 모기지 빚에서 최대 75 만 달러에 대해서만이자를 공제 할 수 있습니다. 주택 담보 대출이 더 크면 전액 공제를받지 못합니다. 예를 들어 1 년에 80, 000 달러의이자를 발생시키는 200 만 달러의 점보 모기지를 인출하려는 경우, 모기지의 첫 $ 750, 000에 대한이자 만 30, 000 달러 만 공제 할 수 있습니다. 사실상, 당신은 모기지이자의 37.5 %에 대해서만 세금 혜택을받습니다.
그것은 당신이 진정으로 감당할 수있는 것과 당신이받을 세금 혜택의 종류를보기 위해 조심스럽게 차용하고 숫자를주의 깊게 잘라야한다는 것을 의미합니다. 동일한 세금 계산서로 인해 주 및 지방 세금 공제가 연간 $ 10, 000로 제한되어 있기 때문에 세금이 많이 드는 재산도 소유 비용이 더 많이 듭니다. 또 다른 전략: 하나의 큰 점보 대신 작은 규모의 융자 대출과 두 번째 대출을받는 것이 장기적으로 재무에 더 좋은지 여부를 확인하기 위해 조건을 비교하십시오. (관련 독서에 대해서는 "점보 대 기존 모기지 이해")
