협동 조합 대 콘도: 개요
콘도 및 협동 조합은 유사점을 공유하지만 거주자에게 다양한 옵션을 제공하는 고유 한 특성을 가지고 있습니다. 여러면에서 뉴욕시 부동산 시장은 미국의 다른 시장과 다릅니다. 가장 큰 차이점 중 하나는 NYC에서 판매하는 아파트가 콘도 또는 협동 조합이라는 것입니다. 대부분의 장소에서 콘도는 규칙이지만 Big Apple에서는 아닙니다. 비록 협동 조합이 NYC의 콘도보다 훨씬 많지만 (대부분의 추정치에 따르면 약 75 %), 더 많은 콘도가 특정 시점에 활성 시장에 있습니다.
협동 조합과 콘도의 차이점을 간단히 살펴 보자. 콘도를 구입하면 공동 구역의 비율뿐만 아니라 아파트도 귀하에게 속합니다. 협동 조합을 구입할 때 실제로 아파트를 사지 는 않습니다. 대신, 당신은 당신의 건물 인 회사의 주식을 사고 있습니다. 귀하의 지분의 크기는 아파트의 크기에 따라 다릅니다. 주식을 사면 협동 건물에서 한 유닛을 점령 할 수 있습니다. 콘도를 마칠 때, 당신은 증서를 받게 될 것입니다. 협동 조합 마감시 독점 임대 계약을 체결하게됩니다.
대부분의 경우 콘도와 협동 조합에는 도어맨과 교직원이 있습니다. 일부는 다른 두 사람이하지 않는 모든 것을 할 컨시어지를 추가 할 것입니다. 편의 시설은 키가 낮거나 (지하실의 보관실 일 수도 있음) 조경 된 테라스, 당구장, 피아노 실, 스크린 룸, 어린이 놀이방 및 체육관과 같은 모든 시설을 포함 할 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 콘도를 구입할 때는 공동 구역의 비율뿐만 아니라 아파트도 본인에게 속합니다. 종을 살 때는 실제로 아파트를 사지 않습니다. 대신, 당신은 당신의 건물 인 회사의 주식을 사고 있습니다. 콘도 가격은 협동 조합보다 비싸지 만, 협동 조합은 더 큰 계약금, 높은 월 수수료 및 긴 승인 절차를 요구합니다. 콘도는 아파트를 재 지정할 수있는 반면, 협동 조합은하지 않습니다.
콘도
한때 특이점으로 여겨졌지만 이제는 엉덩이로 여겨지는 새로운 이웃이 콘도를 찾을 수있는 곳입니다. 뉴욕의 부동산 중개 회사 인 Citi Habitats의 Gary Malin 회장에 따르면, "하늘에 유리 집에 사는 것이 당신의 스타일에 더 가깝다면, 많은 콘도를보고있을 것입니다. 콘도 건물은 일반적이지 않았습니다. "뉴욕시에는 1970 년대까지 협동 조합보다 더 현대적입니다."맨해튼에는 새로운 콘도 건물의 이용 가능한 토지가 제한되어 있기 때문에 최신 콘도미니엄은 최신 시설에서 발견 될 수 있습니다. " 퀸즈와 브루클린에서 우리는 롱 아일랜드 시티와 윌리엄스 버그의 해안가를 따라 이전 산업 지역과 브루클린 다운타운에서 많은 새로운 건축 콘도가 건설되는 것을 보았습니다."
선금 및 가격
비용은 종종 부동산 구매 결정 프로세스를 주도 할 수 있으며, 콘도는 매력적인 선금을 제공하므로 구매 가격의 10 % 만 필요합니다. 그러나 콘도는 협동 조합보다 가격이 높은 경향이 있습니다.
결산 비용
콘도의 마감 비용은 협동 조합보다 높습니다. 자세한 내용은 뉴욕 부동산 변호사 인 Adam Stone에게이 둘을 비교해달라고 요청했습니다. 그가 생각 해낸 내용은 다음과 같습니다. 80 만 달러의 모기지가 포함 된 100 만 달러의 콘도의 경우 종가는 다음과 같습니다. 구매자를위한 소유권 보험, $ 4, 500; 대출자 소유권 보험, $ 1, 000; 제목 검색, $ 700, 녹음 비용, $ 700, 뉴욕 주 저택 세금, $ 10, 000, NYS 모기지 녹음 세금, $ 15, 370. 총계: $ 32, 270 (대출 업체 수수료없이 대출 기관에 따라 다름)
그리고 맨션 세금이 무엇인지 궁금해하는 사람은 Stone은 다음과 같이 설명합니다.“뉴욕 주에는 판매 가격의 0.4 %에 해당하는 양도세가 있으며 이는 주거용 부동산의 판매자에게 부과됩니다. 또한 1 백만 달러 이상의 가격을 가진 주거용 부동산에만 적용되기 때문에 '맨션 세'라고도하는 1 %의 구매자 양도세가 있습니다.”
월간 청구
콘도 소유자는 "공통 요금"이라는 월별 청구서를 가지고 있는데, 이 요금은 공동 구역, 조경, 직원 지불 및 일부 공공 시설의 건물 유지에 사용됩니다.
콘도 소유자는 매월 두 번의 수표를 작성하지만 (하나는 건물 유지와 재산세에 대해 하나), 종종 콘도 소유자의 총 합이 협동 조합 소유자의 유지 보수 청구서보다 적습니다.
보드
콘도 보드는 협동 보드보다 덜 까다로운 경향이 있습니다. 협동 조합은 인터뷰를 포함하여 더 긴 승인 절차를 거칩니다. 이사회는 예비 구매자가 협동 조합을 구입할 수 있는지 여부를 결정합니다.
워너 엠 루이스에 따르면 Lewis는“Halstead Property의 Harkov Lewis 팀은“콘도를 사용하면 건물이 구매자에게 소화물을 요청할 수 있습니다. 계약을 체결했거나 콘도가 직접 구매해야 함) 즉, 계약서에 서명 한 경우 구매자 (또는 금융)에게 어떤 일이 발생하지 않는 한 거래가 완료된 것입니다.”
규칙
콘도는 구매에 외국 자금 사용에 대한 제한을 포함하여 더 적은 규칙을 가지고 있습니다. 콘도는 국제 투자자가 자신의 공간을 사고 임대 할 수 있도록합니다. 일반적으로 약간의 경고가 있지만 귀찮은 것은 없습니다. 콘도는 또한 아파트를 소집하거나 다른 당사자에게 임대 할 수 있습니다. 그러나 일부 콘도 협회는 다른 콘도보다 더 많은 규칙을 부과 할 수 있습니다. 결과적으로 예비 구매자는 무엇을 허용하고 어떤 것이 허용되지 않는지를 결정하기 위해 연구를 수행하는 것이 중요합니다.
구매자의 선호
씨티 해비타트 (Citi Habitats)의 사장 인 게리 말린 (Gary Malin)에 따르면, “만약 당신이 자신의 드러머의 비트를 향해 행진하고 유연성을 소중히 생각한다면, 콘도가 현명한 선택 일 수 있습니다. 그러나이 자유는 대가를 받는다는 것을 이해하십시오. 콘도는 거의 항상 동등한 협동 조합보다 비쌉니다. 또한 엘리베이터에서 정기적으로 새로운 얼굴을 보는 것이 문제라면 다른 곳을보십시오. 콘도 건물에서 임차인이 일반적 일 수 있습니다. 소유자는 종종 콘도의보다 자유로운 정책을 이용합니다.”
협동
일반적으로, 오래된 오래된 주거 지역은 협동 조합보다 우세합니다. 게리 말린 (Gary Malin)은 다음과 같이 설명합니다. 또한 협동 조합 건물은 콘도 개발보다 오래된 경향이 있기 때문에 종종 중앙 위치에 위치합니다. 예를 들어 어퍼 이스트 사이드의 파크 애비뉴 (줄거리)는 거의 모든 주거용 건물입니다.”
선금 및 가격
콘도와 마찬가지로 결정은 지출 금액과 선금을 위해 저축 한 금액으로 이어질 수 있습니다. 콘도의 구매 가격의 10 % 만 줄일 수 있지만, 협동 조합은 구매 가격의 20 %에서 50 % 근처에서 훨씬 높은 계약금을 요구할 수 있습니다. 좋은 소식은 협동 조합의 구매 가격이 콘도보다 작은 경향이 있다는 것입니다. 그러나 가격은 관련 지역에 따라 다를 수 있습니다.
결산 비용
뉴욕 부동산 변호사 아담 스톤 (Adam Stone)에 따르면, 협동 조합은 폐쇄 비용이 낮습니다. 비용이 32, 000 달러 이상인 콘도에 대해 위에서 인용 한 예에서 협동 조합은 1 만 달러의 저택 세를 보유하고 있습니다. 실질적인 차이는 콘도는 부동산이고 협동 조합은 개인 자산이라는 사실에 기인합니다. "일부에게는 의미론 일 수 있지만 마감 비용을 계산할 때는 그렇지 않습니다."
월간 청구
협동 조합 소유자는 한 달에 한 번 "유지 보수"요금이라는 수표를 작성합니다. 콘도와 유사하게, 월별 요금은 건물의 기본 유지 비용과 건물을 제대로 운영하는 데 필요한 직원에게 부과됩니다. 협동 조합 수수료는 종종 콘도 수수료보다 높은 경향이 있습니다. 왜냐하면 수수료에는 종종 건물 저당의 적어도 일부가 포함되기 때문입니다. 월 요금은 건물의 크기에 따라 다를 수 있습니다.
그러나 유지 보수 및 일반 요금은 석재로 설정되어 있지 않습니다. 새로운 지붕, 새로운 로비, 더 많은 직원들과 같은 주요 비용은 이사회 구성원이 결정한 것과 거의 되돌릴 수없는 것 같은 평가를 유발할 수 있습니다.
보드
앞에서 언급했듯이 대부분의 협동 보드에는 구매자가 재무 정보를 전달하고 고용 확인 및 개인 신원 확인을 제출해야하는 엄격하고 긴 신청 절차가 있습니다.
워너 엠 루이스 Halstead Property의 Harkov Lewis 팀은 다음과 같이 요약합니다.“협동 조합에서 당신은 아파트를 살 돈을 가지고있을뿐만 아니라이를 위해 자금을 조달해야 할뿐만 아니라위원회의 승인을 받아야합니다 신청서를 제출 한 후 일반적으로 매우 상세하고 시간이 많이 걸립니다. 그런 다음, 이유가 거의 또는 전혀없이, 구매자는 인터뷰 후 또는 심지어 패키지 안에있는 무언가 때문에 거부되기 전에 거부 될 수 있습니다. 나는 운율이 없거나 거절 이유가있는 거래를 보았습니다.”
규칙
협동 보드는 콘도보다 규칙이 더 많으며 트롬본을 연습 할 수있을 때, 문에 휴일 장식을 할 수 있는지, 애완 동물을 동반 할 수 있는지 여부를 명령 할 수 있습니다. 대부분의 규칙은 조화로운 생활, 평온한 생활 및 공동 생활을 장려하기위한 것입니다.
그러나 일부 국내 구매자와 거의 모든 국제 구매자를 방해하는 규칙은 하위 계약에 대한 협동 제한입니다. 협동 조합이 주주가 아파트를 장기간 연장 할 수있는 경우는 거의 없습니다. 해외 구매가 불가능한 협동 조합의 또 다른 규칙은 미국 이외의 국가에서 자금을 조달 한 사람은 받아 들일 수 없다는 것입니다
Lewis에 따르면, “Co-ops는 안정적이고 장기적으로 거주하는 주민 그룹을 설립하는 것입니다. 콘도는 그렇게 걱정하지 않는 것 같습니다."
구매자의 선호
게리 말린 (Gary Malin)에 따르면, "협동 조합은 안정성을 중시하고 건물에 뿌리를 심고 싶은 사람들에게 현명한 선택입니다. 협동 조합은 콘도보다 일시적이지 않으므로 이웃을 알고 싶다면 살기 좋은 곳입니다. 분석, 찌르기 및 자극을 받기 위해 준비하십시오. 그러나이 과정이 안정적이고 놀랍도록 안전한 투자에 협력하십시오.”
