목차
- 대출 가치 란?
- 대금 가치 (LTV) 비율 공식 및 계산
- LTV 및 대출 인수
- LTV 비율에 영향을 미치는 요인
- LTV 비율 및 금리
- 대출 유형 및 LTV 비율
- LTV 비율 순위
- LTV 대 결합 LTV (CLTV)
- LTV의 한계
대출 가치 (LTV) 비율이란 무엇입니까?
LTV (Lan-to-Value) 비율은 모기지를 승인하기 전에 금융 기관 및 기타 대출 기관이 조사하는 대출 위험 평가입니다. 일반적으로 LTV 비율이 높은 평가는 위험이 높으므로 모기지가 승인되면 대출 비용이 더 많이 들게됩니다.
또한, LTV 비율이 높은 대출은 대출 기관에 대한 위험을 상쇄하기 위해 대출자가 모기지 보험을 구매하도록 요구할 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- LTV는 종종 모기지 대출에 사용되어 계약금을 지불하는 데 필요한 금액과 대출 기관이 대출자에게 신용을 제공 할 것인지 여부를 결정합니다. 대부분의 대출 기관은 모기지 및 주택 담보 대출 신청자에게 대출시 Fannie Mae 's HomeReady 및 Freddie Mac 's Home 저소득층 차용자를위한 모기지 프로그램은 LTV 비율을 97 % (3 % 계약금)로 허용하지만 비율이 80 %로 떨어질 때까지 모기지 보험이 필요합니다.
대금 가치 (LTV) 비율 공식 및 계산
주택 구매자는 집에서 LTV 비율을 쉽게 계산할 수 있습니다.
의 LTVratio = APVMA 여기서: MA = 모기지 금액 APV = 평가 된 부동산 가치
이 과정에는 총 모기지 대출 금액을 주택의 총 구매 가격으로 나누는 과정이 포함됩니다. 예를 들어, 구매 가격이 $ 200, 000이고 주택 담보 대출이 $ 180, 000 인 주택의 LTV 비율은 90 %입니다. 기존의 모기지 대출 기관은 종종 LTV 비율이 80 % 이하인 차용자에게 더 나은 대출 조건을 제공합니다.
LTV 비율은 차용 된 금액을 부동산의 감정가로 나눈 값으로 백분율로 계산하여 계산됩니다. 예를 들어, 평가 가치로 $ 100, 000의 주택 감정을 구매하고 $ 10, 000 계약금을 지불하면 90, 000 달러를 빌려 LTV 비율이 90 % (90, 000 / 100, 000)가됩니다.
LTV 및 대출 인수
LTV 비율은 주택 구입, 현재 담보 대출을 새로운 대출로 리파이낸싱 또는 부동산 내 축적 된 지분에 대한 대출 등을 목적으로하는 모기지 인수 보험의 중요한 구성 요소입니다.
대출 기관은 LTV 비율을 평가하여 주택 담보 대출을받을 때받는 위험에 대한 노출 수준을 결정합니다. 차용인이 평가 된 가치 또는 그에 가까운 LTV 비율에 가까운 금액에 대해 대출을 요청할 때, 대출 기관은 부동산 내에 축적 된 자본이 거의 없거나 전혀 없기 때문에 대출이 채무 불이행으로 이어질 가능성이 더 크다고 인식합니다. 차압이 발생하면 대출 기관은 주택 담보 대출 잔액을 충당하고 거래에서 이익을 창출 할만큼 주택을 판매하기가 어려울 수 있습니다.
LTV 비율에 영향을 미치는 요인
LTV 비율에 영향을 미치는 주요 요인은 계약금, 판매 (계약) 가격 및 평가액입니다. 최저 (최고의) LTV 비율을 달성하려면 선금을 인상하고 판매 가격을 낮추십시오. 위의 예를 사용하여 $ 100, 000에 대해 평가하는 주택을 구입했지만 소유자가 $ 90, 000에 판매하려고한다고 가정하십시오. 동일한 $ 10, 000 계약금을 지불하면 대출금은 $ 80, 000이므로 LTV 비율은 80 % (80, 000 / 100, 000)입니다. 계약금을 $ 15, 000로 인상하면 모기지 론이 $ 75, 000이되어 LTV 비율이 75 %가됩니다 (예: 75, 000 / 100, 000).
LTV 비율이 낮을수록 대출이 승인 될 가능성이 높고 금리가 낮아질 가능성이 높으며 개인 모기지 보험 (PMI)을 구매할 가능성이 적기 때문에이 모든 것이 중요합니다.
LTV 비율 및 금리
LTV 비율이 주택 담보 대출, 주택 담보 대출 또는 신용 한도를 확보하는 유일한 결정 요인은 아니지만 주택 소유자의 차입 비용이 큰 영향을 미칩니다. 실제로, LTV 비율이 높으면 우선 대출 또는 재 융자 옵션을받을 수 없습니다.
대부분의 대출 기관은 LTV 비율이 80 % 이하일 때 모기지 및 주택 담보 대출 신청자에게 가장 낮은 이율을 제공합니다. LTV 비율이 높을수록 대출자가 주택 담보 대출을 승인받지 못하게되지만 LTV 비율이 증가함에 따라 총 대출 비용이 상승합니다. 예를 들어 LTV 비율이 95 % 인 차용인이 승인 될 수 있지만 LTV 비율이 75 % 인 차용인보다 이율이 최대 백분율 포인트보다 높을 수 있습니다.
또한, LTV 비율이 80 %보다 높으면 개인 모기지 보험 (PMI)을 구매해야 할 것인데, 이는 전체 대출 금액의 0.5 %에서 1 %까지 매년 추가 할 수 있습니다. 예를 들어, $ 100, 000 대출에 대한 PMI 1 %는 연간 지불 금액에 $ 1, 000를 추가하거나 매월 $ 83.33을 추가합니다. LTV 비율이 80 % 이하가 될 때까지 PMI 지불이 계속됩니다. LTV 비율은 대출금을 지불하고 시간이 지남에 따라 주택 가치가 상승함에 따라 감소합니다.
PMI를 피하기 위해 80 % (또는 더 낮은) LTV 비율을 요구하는 것은 법이 아니지만 거의 모든 대출 기관의 관행입니다. 소득이 높거나 부채가 적거나 대규모 투자 포트폴리오와 같은 기타 요인이있는 대출자에게는 예외가 있습니다.
최대 대출 대 가치 비율은 부동산의 달러 가치에 대한 대출 규모의 최대 허용 비율입니다. 대출 대 가치 비율이 높을수록 구매 가격의 일부가 더 커집니다. 주택은 대출 담보 역할을하기 때문에 대출 가치 비율은 대출 기관이 사용하는 위험의 척도입니다. 대출 프로그램마다 위험 요소가 다르므로 최대 LTV 비율이 다릅니다.
대출 유형 및 LTV 비율
LTV 비율과 관련하여 특정 대출 유형에는 특별한 규칙이 있습니다.
FHA 융자
초기 LTV 비율을 96.5 %까지 허용하는 FHA 대출에는 LTV 비율이 어느 정도 낮아 지더라도 대출이 지속되는 한 MIP (모기지 보험료)가 필요합니다. MTV를 제거하기 위해 LTV 비율이 80 %에 도달하면 기존 대출.
VA 및 USDA 대출
LTV 비율이 100 % 나 높을 수 있지만 VA 및 USDA 대출 (현재 및 이전 군 또는 농촌 지역에서 각각 대출 가능)은 민간 모기지 보험이 필요하지 않습니다. 추가 요금이 있습니다.
패니 매와 프레디 맥
Fannie Mae 's HomeReady 및 Freddie Mac 's Home 저소득층 차용자를위한 모기지 프로그램은 LTV 비율을 97 % (3 % 계약금)로 허용하지만 비율이 80 %로 떨어질 때까지 모기지 보험이 필요합니다.
FHA, VA 및 USDA 대출에는 감정 요구 사항을 포기하는 재 융자 옵션이 간소화됩니다 (주택의 LTV 비율이 대출에 영향을 미치지 않음을 의미 함). LTV 비율이 100 % 이상인 사람들 ("수중"또는 "거꾸로"라고도 함)의 경우, Fannie Mae의 고액 대출 리 파이낸스 옵션 및 Freddie Mac의 강화 된 릴리프 리 파이낸스는 HARP 리 파이낸스 프로그램을 대체하도록 고안되었습니다. 2018 년 12 월 31 일에 만료되어 사용할 수 있습니다.
LTV 비율 순위
대부분의 모기지 론 시나리오에서 LTV 비율이 80 % 이하인 것이 좋습니다. LTV 비율이 80 %이면 승인 될 가능성이 가장 높고 이자율이 가장 높으며 모기지 보험을 구매할 필요가 없을 가능성이 가장 높습니다. 그러나 위에서 언급 한 바와 같이, VA 및 USDA 대출은 LTV 비율을 높이고 (최대 100 %), 다른 수수료가 적용되지만 값 비싼 개인 모기지 보험을 피합니다.
대부분의 리 파이낸스 옵션의 경우, 현금 리 파이낸스를 신청하지 않는 한 LTV 비율은 중요하지 않으므로 "양호한"또는 "나쁜"과 같은 것은 없습니다. 현금 환급을 신청하는 경우 LTV 비율이 90 % 이하인 것으로 간주됩니다.
LTV 대 결합 LTV (CLTV)
부동산을 구매할 때 LTV 비율이 단일 모기지 대출의 영향을 보는 반면 CLTV 비율은 모든 비율입니다. 재산 가치에 대한 재산 담보 대출. 대출 기관은 CLTV 비율을 사용하여 둘 이상의 대출이 사용되는 경우 (예: 둘 이상의 모기지가 있거나 모기지에 주택 담보 대출 또는 신용 한도 (HELOC)가있는 경우) 잠재적 주택 구매자의 채무 불이행 위험을 결정합니다. 일반적으로 대출 기관은 신용 등급이 높은 차용자에게 80 % 이상의 CLTV 비율을 빌려줄 것입니다.
LTV 비율은 기본 모기지 잔액 만 고려합니다. 따라서, 위의 예에서 LTV 비율은 50 %이며, 1 차 모기지 잔고 $ 100, 000을 주택 가치 $ 200, 000으로 나눈 결과입니다. 일차 대금업자는 CLTV 요구 사항에 더 관대 한 경향이 있습니다.
위의 예를 고려할 때, 압류의 경우, 1 차 모기지 보유자는 2 차 모기지 보유자가 무엇이든 받기 전에 돈을 전액받습니다. 차용인이 채무 불이행하기 전에 재산 가치가 $ 125, 000로 감소하면, 1 차 유치권 소유자는 빚진 전체 금액 (100, 000 달러)을받는 반면, 2 차 유치권 보유자는 50, 000 달러의 빚을 졌음에도 불구하고 나머지 $ 25, 000 만받습니다. 주요 유치권 보유자는 재산 가치가 하락하는 경우에 덜 위험하므로 더 높은 CLTV에 빌려줄 수 있습니다.
LTV의 한계
LTV의 주요 단점은 주택 소유자가 빚진 1 차 모기지 만 포함하고 2 차 모기지 또는 주택 담보 대출과 같은 다른 의무는 포함하지 않는다는 것입니다. 따라서 CLTV는 주택 융자 상환 능력에 대한 차용인의보다 포괄적 인 척도입니다.
