내용
- 리파이낸싱의 이유는 무엇입니까? 리파이낸싱에 대한 최선의 거래를 얻는 방법 리파이낸싱 비용은 무엇입니까?
모기지 리 파이낸스가 당신에게 의미가 있습니까? 아마도 어느 시점에서 대화를 했었을 것입니다. 가족이나 이웃이 모기지를 리파이낸싱함으로써 얻은 많은 것에 대해 이야기하는 곳입니다. 이제 당신은 의문의 여지가 있습니다: 당신이 소송을 따르지 않으면 당신은지고 있습니까?
주택 소유자의 운전이 재 융자로 달려가는 경우가 있는데, 대개 금리가 하락하기 때문입니다. 그러나 금리가 현재 대출을 대체하는 유일한 이유는 아니며, 한 차용자를 리파이낸싱하는 이상적인 시간이 반드시 옆집에 사는 사람이나 이웃 도시에 사는 사람에게 좋은 기회가되는 경우도 아닙니다.
의사 결정에 뛰어 들기 전에 먼저 새로운 주택 융자를 받고 싶은 이유를 이해 한 다음 특정 상황에서 그것이 합당한 지 알아내는 것이 중요합니다.
재 융자 이유는 무엇입니까?
리파이낸싱에는 분명하고 덜 분명한 이유가 있습니다.
1. 금리 하락
이것이 재 융자에 대한 가장 확실한 이유입니다. 이자율이 떨어지면 새로운 대출은 융자 비용을 낮추는 것을 의미합니다. 아마도 당신은 금리가 6 % 일 때 30 년 고정 담보 대출을 받았고 이제 4.5 %로 떨어졌습니다. 30 만 달러 대출의 경우, 이 비율 하락만으로도 월 지불액이 279 달러 감소합니다.
그런 경우, refi를하는 것은 생각할 필요가없는 것처럼 들릴 수 있습니다. 그러나 새로운 대출을받는 것은 새로운 마감 비용을 지불한다는 것을 명심하십시오. 그리고 집에서 얼마나 오래 살 것으로 예상되는지에 따라 더 낮은 요금으로 저축 할 가치가 있거나 없을 수도 있습니다.
일반적으로, 더 오래 머무를 계획이라면, 일회성 수수료를 재 융자하고 먹는 것이 더 합리적입니다. 그러나 당신은 확실히 알고 숫자를 작동해야합니다.
2. ARM 교체
융자해야 할 한 가지 좋은 이유는 조정 가능한 금리 모기지 또는 ARM이 고정 금리 대출로 전환하려는 경우입니다.
ARM은 마감일로부터 1 년 또는 5 년 또는 그 이상에 관계없이 미리 정해진 기간이 지나면 "재설정"되는 낮은 입금 이율을 제공하는 대출입니다. 대출이 재설정 될 때 이자율이 상승한 경우, 대출자는 새로운 월별 지불을 볼 때 충격을받을 수 있습니다.
그렇기 때문에 차용자들이 재설정 날짜 이전에 고정 이자율 융자금으로 재 융자하려고하는 이유가 있습니다. 사실, 아무도 금리가 어떻게 내려 갈지 알 수 없습니다. 따라서 더 안전한 내기를 선택하는 것은 일반적으로 좋은 생각입니다. 특히 집에 잠시 머무를 계획이라면 더욱 그렇습니다.
비용이 많이 드는 ARM 재설정은 10 년 전 모기지 붕괴로 이어진 요인 중 하나였습니다. 조정 가능한 금리를 가진 주택 융자는 과거 몇 년 동안 복귀를했지만 그 당시만큼 흔하지는 않습니다. 문제가 있다면 잠재적 인 문제보다 한 발 앞서 나가는 것이 현명한 아이디어가 될 수 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 담보 대출을 재 융자하는 이유는 이자율을 낮추거나, 조정 가능한 이자율 담보 대출에서 고정 이율로 전환하거나, 집에서 현금을 인출하는 것을 포함합니다. 새로운 담보 대출을 위해 쇼핑 할 때는 이자율뿐만 아니라 마감 비용, 선의의 추정치 및 손익 분기점 모기지 중개인의 서비스를 사용하는 것을 고려하되 최선의 거래를 보장하기 위해 자신의 노력을 기울이십시오. 이자율을 낮추기 위해 포인트를 사용할지 여부를 결정하십시오. 좋은 제안이 있으면 금리를 고정해야한다는 점을 명심하십시오. 신용 보고서를 통해 신용 점수가 무엇인지 확인하고 오류가 있는지 확인하십시오.
3. 신용 점수 향상
아마도 당신은 당신의 점수가 지금보다 훨씬 낮을 때 주택 융자를 받았으며, 평균보다 높은 이자율로 이어졌습니다. 그 이후로, 당신은 더 나은 재정 습관을 개발하여 잔액을 줄이고 마감일 전에 정기적으로 지불을 보냅니다. 적시에 대출을 상환하는 능력은 모기지 금리를 결정하는 가장 큰 요인 중 하나입니다. 대출 기관은 대출 점수와 상환 내역을 반영하여 신용 점수를 수집하여 교육적인 추측을합니다.
당신의 신용 점수가 충분히 향상되면, 당신은 실질적으로 더 나은 속도를받을 수 있습니다.
4. 대출 기간 연장
요율이 동일하더라도 일부 주택 소유자는 리파이낸싱을 통해 월별 지불액을 낮출 수 있습니다. 어떻게? 그들은 단순히 장기적으로 새로운 대출을받습니다.
예를 들어, $ 250, 000에 30 년 담보 대출을 받았다고 가정 해보십시오. 10 년 후, 그 대출 잔고는 $ 200, 000로 떨어졌습니다. 잔액을 30 년 동안 새로 대출하면 월별 지불액이 낮아집니다. 그러나 당신은 또한 당신의 대출에 10 년을 더 촉구하고 있습니다.
당신이 지불을 유지하는 데 문제가있는 경우 대출 기간을 연장하는 것이 의미가 있습니다. 그러나 실수하지 마십시오. 모기지를 늘리면 장기적으로 더 많은이자를 지불하게됩니다.
5. 집에서 현금을 인출
부동산 소유의 특권 중에는 시간이 지남에 따라 자본을 쌓을 수있는 기회가 있습니다. 그리고 일단 집에 들어 서면 집이 ATM처럼 보일 수 있습니다.
이를 수행하는 한 가지 방법은 더 큰 대출로 재 융자하여 다양한 요구에 사용할 수있는 여분의 현금을 확보하는 것입니다. 그러나 현금 인출을하려면 대출 프로그램의 LTV 기준 액에 머물러 있어야합니다. 대출 가치 비율은 주택 담보 대출 금액을 부동산의 감정 가치로 나눈 값입니다 .
$ 200, 000의 주택을 소유하고 있고 주택 담보 대출에 $ 120, 000가 남아 있다고 가정 해 봅시다. 대출 기관에 LTV가 80 % 인 경우 $ 160, 000 대출로 재 융자하여 $ 40, 000의 현금 차액을 인출 할 수 있습니다.
높은이자 부채를 상환하기 위해 재정을 재건하는 많은 사람들은 더 많은 신용을 얻을 수있게되면 다시 부채를 잃게됩니다.
그러나 여기서 다시, 당신은 새로운 대출을 받기 위해 종가를 지불하게 될 것입니다. 그리고 결국 당신이 그 부동산을 판매 할 때 더 적은 자본이 올 것입니다. 높은 이율의 신용 카드를 지불하거나 주택의 가치를 높일 수있는 개조를하는 등 돈을 잘 활용한다면 가치가있을 것입니다. 돈을 사용하여 보트를 사거나 이국적인 휴가를가는 경우 두 번 생각할 수 있습니다.
주택 담보 대출이나 주택 담보 대출과 같이 집에서 돈을 활용할 수있는 다른 방법도 있습니다. 약간의 숙제를하고 각각의 장단점을 비교하면 최선의 선택을하는 데 도움이됩니다.
리파이낸싱에 대한 최고의 거래를 얻는 방법
모기지를위한 쇼핑 만 TV를 사는 것과 같았다면, 상점과 온라인을 확인하는 것만으로도 얼마를 지불해야하는지 정확히 알 수 있습니다. 불행히도 주택 융자 검색은 좀 더 복잡합니다.
대출 기관마다 신용 점수, 고용 상태 및 대출 대 가치 비율과 같은 요인에 따라 다른 수수료를 언급하지 않고 다른 요율을 제공합니다. 최상의 거래를 보장 할 수있는 유일한 방법은 소수의 공급자와 함께 쇼핑하는 것입니다. 누가 가장 매력적인 조건을 제공 할 수 있는지 알아보기 위해 더 큰 은행과 지역 은행 및 신용 조합을 포함시킬 수 있습니다.
다양한 모기지 회사의 즉각적인 견적을 약속하는 온라인 시장을 방문하고 싶을 수도 있습니다. 그러나 이들이 제공하는 숫자는 실제 제안이 아니라 추정치 인 경우가 많습니다. 또한 귀하가 제공 한 개인 정보가 다른 사람과 얼마나 광범위하게 공유 될 것인지를 항상 통제 할 수있는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 평판이 좋은 대출 기관에 한 번에 하나씩 연락하는 것이 더 많은 시간이 걸리더라도 일반적으로 좋은 생각입니다.
쇼핑 할 때는 이자율 만 보지 마십시오. 공식적으로 리 파이낸스를 신청하기 전에도 대출 기관에“선의의 견적”을 제공 할 것인지를 요청할 수 있으며, 이는 폐쇄 비용으로 지불해야하는 금액을 자세히 설명합니다. 경우에 따라 선결제 비용이 낮은 경우 약간 더 높은 요금을 지불하면 실제로 이점을 얻을 수 있습니다.
요율을 결정하려면 각 대출 기관에서 신용 보고서를 가져와야 신용 점수가 낮아질 수 있습니다. 짧은 기간 동안 조사를 수행하여 점수에 미치는 영향을 최소화하거나 제거 할 수 있습니다. 예를 들어, FICO 점수를 개발하는 회사는 30-45 이내의 모기지 문의에 대해 귀하를 칭찬하지 않습니다. 일 득점, 대출 기관이 사용하는 FICO 공식의 버전에 따라 (아래 신용 점수에 대한 자세한 내용을 참조하십시오.)
모기지 브로커와 더 나은 리 파이낸스를받을 수 있습니까?
여러 모기지 제공 업체에 접근하는 것은 특히 여유 시간이 제한된 경우 많은 작업처럼 보일 수 있습니다. 그것은 귀하의 정보를 수집하고 귀하를 대신하여 여러 대주에게 연락하는 저당 중개인과 협력하는 것의 이점 중 하나입니다. 그것은 모기지 요구에 대한 원 스톱 상점과 같습니다.
중개인은 함께 일하는 은행 및 모기지 회사가 지불하므로 서비스에 대해 직접 지불 할 필요는 없습니다. 또한 대금업자는 때때로 고객에게 특별 요율을 제공하여 고객을 유치한 것에 대해 보상합니다.
그러나 검색 아웃소싱에는 단점이 있습니다. 예를 들어, 최선의 이익이 아닌 경우에도 중개인은 더 큰 대출에 대한 보상을받을 수 있습니다. 또한 특정 대출 기관은 중개인과 협력하지 않으므로 때로는 옵션을 제한 할 수 있습니다.
그러나 두 방법을 모두 사용하는 데 아무런 문제가 없습니다. 중개인을 사용하여 무거운 물건을들 수는 있지만, 하나 또는 두 개의 따옴표를 찾아서 그들이 가장 적합한 대출 기관을 찾는 방법을 알아보십시오.
당신의 속도로 잠금: 전략을 알고
금리가 몇 주 앞선 곳을 예측하는 것은 어리석은 일입니다. 따라서 좋은 제안을 찾은 후에는 항상 마감 날짜까지 동일하게 알 수 있도록 요율을 고정하는 것이 좋습니다.
예를 들어, 은행에서 30 일 이내에 대출을 마감 할 수 있다고 추정한다고 가정하십시오. 메모를 마무리 할 때까지 금리가 오르지 않도록 45 일 동안 이자율을 고정하도록 요청할 수 있습니다.
그러나 필요한 것보다 긴 요율 잠금을 얻는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다. 은행이 금리를 동결 할 때마다 금리가 상승 할 위험이 있다고 가정합니다. 따라서 일반적으로 더 높은 요금 또는 추가 요금으로 더 긴 잠금 기간을 보상합니다.
포인트 또는 포인트?
대출 금리를 낮추는 또 다른 방법은“포인트”를 지불하는 것입니다. 이는 포인트에 선불이자입니다. 각 포인트는 대출 가치의 1 %에 해당합니다. 따라서 200, 000 달러의 모기지에 2 포인트를 지불하면 4, 000 달러가 넘는 돈을 버는 것입니다.
대신에, 대출 기관은 더 낮은 요금을 제공하므로 집에 오래 머무르면 도움이 될 수 있습니다. 그리고 대출 과정에서 지불하는이자와 마찬가지로 포인트로 지불하는 금액은 일반적으로 세금 공제 대상입니다 (이는 귀하가 새로운 높은 표준 공제를 취하는 대신 공제를 항목별로 분류하는 것이 여전히 합리적이라고 가정합니다).
물론, 포인트 사용을 이용하려면 마감 시간에 약간의 추가 현금이 필요합니다. 반면에, refi에서 선불 비용을 최소화하려는 경우 선불이자를 피하고 약간 더 높은 이자율로 생활하는 것이 좋습니다.
리파이낸싱 비용은 어떻게됩니까?
대출에 대한 이자율이 현저히 낮아질 것이라는 전망은 모든 주택 소유자에게 유혹이 될 수 있습니다. 그러나 refi를 진행하기 전에 실제로 비용이 얼마인지 알아야합니다. 종종 수수료를 볼 때 큰 거래처럼 보이는 것이 광택을 잃습니다.
그렇기 때문에 다양한 대출 기관의 선의의 추정치를 비교하는 것이 중요합니다. 이 문서에는 이자율과 대출을 마감하기위한 예상 비용이 포함됩니다.
가장 큰 지출 중 하나는 대출 기관의 "비공 인 수수료"입니다. 그러나 업데이트 된 감정 평가 비용, 소유권 검색 수수료 및 소유권 보험료와 같은 다양한 기타 비용에 직면하게됩니다. 전체적으로 이러한 모든 비용은 대출 가치의 5 %에 달할 수 있습니다.
손익분기 점 결정
집에 오랫동안 머 무르려고하지 않는 한, 선불 비용으로 인해 재정이 금지 될 수 있습니다. 이를 파악하려면 마감 비용을 새 이율에서 매달 저축하는 금액으로 나눕니다. 결과는 새로운 대출을 받기 전에도 몇 개월이 걸리는가입니다.
당신은 아마도 대출 비용없이 대출을 제공하는 대출 기관에 대해 들어봤을 것입니다. 이는 현금을 절약 할 수있는 완벽한 방법 인 것 같습니다. 그러나 캐치가 있습니다: 대출 기관은 그러한 비용을 설명하기 위해 더 높은이자를 부과해야합니다. 집에 오래 머무르면 더 낮은 월별 지불 대가로 지금 수수료를 인출하는 것이 좋습니다.
신용 점수의 중요성
경제 동향은 받게 될 이자율에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 고정 금리 모기지는 10 년 만기 국채 수익률과 함께 락 단계로 움직이는 경향이 있습니다.
그러나 개별 요인도 요율과 관련이 있습니다. 신용 보고서의 정보를 기반으로하는 신용 점수와 마찬가지로 소득 및 직업 기록도 중요한 역할을합니다. 점수가 높을수록 새 대출에 대해 지불해야하는 요금이 낮아집니다.
웹 사이트 myFICO에 따르면 점수가 760 이상인 차용인은 일반적으로 점수가 620 인 사람보다 21 년 $ 216, 000의 고정 금리 모기지에 대해 월 200 달러 이상을 지불합니다.
점수 향상
그런 다음 refi 프로세스를 시작하기 전에 신용 점수를 최대한 높이기 위해 비용을 지불합니다. 많은 신용 카드 제공 업체가 무료로 제공하지만 일부는 가장 널리 사용되는 FICO 이외의 점수 시스템을 사용합니다. myFICO.com에서 점수를 구입할 수도 있습니다.
Experian, Equifax 및 TransUnion의 세보고 기관 모두에서 실제 신용 보고서도 확인하고 싶을 것입니다. 다행히도, 매년 creditreport.com에서 매년 무료로 사본을받을 수 있습니다. 기존 신용 계정 정보가 정확한지 확인하십시오. 보고서에서 오류가 발견되면 해당 신용 조사 기관에 문의하여 조사 할 수 있습니다.
보고서에 중대한 오류가 없으면 숫자를 높이는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 점수에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 신용 사용 및 지불 내역으로, FICO 수의 65 %를 차지합니다. 따라서 모기지 금리를 낮추기 위해 할 수있는 최선의 방법은 다른 대출 잔액을 줄이고 항상 정시에 지불하는 것입니다.
결론
모기지 리파이낸싱이 합리적인지에 대한 답은 없습니다. 대부분의 경우 수학에 해당합니다. 월 단위로 저축하는 금액이 결국 결산 비용을 감당한다면 새로운 대출을받는 것이 현명한 조치가 될 수 있습니다.
